ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и перехо­дить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допуска­ется законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направ­лена на решение следующих задач:

■ расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в оборо­те и исключенных из него;

■ законодательное ограничение предоставления земельных уча­стков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекраще­ние предоставления в пожизненное наследуемое владение;

■ стимулирование выкупа земельных участков под привати­зированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;

■ введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;

■ повышение эффективности управления земельными участка­ми, находящимися в государственной собственности, путем ее разгра­ничения на федеральную, собственность субъектов Российской Феде­рации и муниципальную собственность;

■ переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;

■ упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектур­но-планировочных и градостроительных требований и др.);

■ развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение зем­ли и другой недвижимости;

■ расширение возможностей оборота прав аренды земли, нахо­дящейся в государственной и муниципальной собственности;

■ усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.
В настоящее время в России при оценке земельных участков

и других объектов недвижимости используются различные виды сто­имости.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости — это поня­тие «рыночная стоимость». В Федеральном законе рт 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отра­жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а дру­гая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей­ствуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынокв форме публич­ной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объ­ект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение рыночной стоимости базируется на следу­ющих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий ц передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчужде­ния объекта.

К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактиче­ское состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действи­тельную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оцен­ки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Остановимся более подробно на основных понятиях определения рыночной стоимости земельного участка:

«...наиболее вероятная цена...» — имеется в виду, что рыночная стоимость — это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;

4...на открытом рынке в условиях конкуренции...» — под открыто­стью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юри­дического и административного характера для вхождения всех жела­ющих на данный земельный рынок, а также выхода из него.

Условия конкуренции на рынке определяются степенью однород­ности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами. В отличие от рынка совершен­ной конкуренции, на земельном рынке каждый участок имеет свою

специфику и местоположение, число участников невелико и они, как правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное регулирование;

«...стороны сделки действуют разумно...» — рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют экономически рациональ­но, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка имеющегося, а не вообра­жаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собира­ется совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок.

Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать уча­сток после достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, кото­рая возможна на конкурентном рынке;

«...на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычай­ные обстоятельства...» — стороны сделки не испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходи­мость в данной сделке. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений: родственных, отношений между матерлнской и дочерней компаниями, между владельцем собственности и аренда­тором, которые могут сделать величину цены нетипичной для данного сегмента рынка земли;

«...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки...» — стороны сделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемого земельного участ­ка, его фактическом состоянии и потенциальном использовании, а так­же о рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчи­тывает получить максимальную выгоду соответственно своему поло­жению в сделке;

«...объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб­личной оферты...» — объект оценки, для того чтобы быть проданным по рыночной стоимости, должен быть выставлен на рынок в форме формального предложения заключить сделку с указанием всех необ­ходимых условий. Продолжительность периода экспозиции на конку­рентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и назначения использования земли, но она должна быть доста­точной для привлечения адекватного числа потенциальных покупате­лей, образующих данный сегмент рынка;

«...цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки...* — на величину цены не оказывают влияние специ­фические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;

«...платежза объект оценки выражен в денежной форме...* — сред­ством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.

В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандар­тов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519 также приводится определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость объекта оценки — наибо­лее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стар­товых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и допол­нительной эмиссии акций и в других случаях.

В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен устано­вить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе изучения данных рынка.

«Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимо­сти, если они применимы и используются уместно и корректно, при­водят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основы­ваются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из иссле­дований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая ана­лиз дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходно­сти, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным» [23. С. 93—94].

В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся:

■ определенное арендованное имущество;

■ некоторые специализированные объекты имущества;

■ устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка;

■ некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

Кроме рыночной стоимости в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» предусмотрены также следу­ющие виды стоимости (базы оценки):

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость
объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или
требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходи­
мыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки — сумма заграт на созда­
ние объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, суще­
ствующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат
в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на созда­
ние объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных
материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использова­
нии — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существу­
ющих условий и цели его использования.

В МСО стоимость в использовании определяется как стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкрет­ного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к вели­чине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его прода­жи [23. С. 105];

д) инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, опре­
деляемая исходя из его доходности для конкретного лица при задан­
ных инвестиционных целях.

Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сдел­ки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемым конкретным инвестором.

Выделяют,целый ряд существенных причин, вызывающих раз­личия в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие, как:

■ различия в оценках величины будущих потоков доходов;

■ различия в определении уровня риска и факторов риска, при­сущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;

■ различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);

■ синергический эффект от сочетания с другими осуществля­емыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

Основными целями расчета инвестиционной стоимости при оцен­ке недвижимости являются:

■ инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении при­влечения заемного капитала и других важнейших аспектов управле­ния невозможны без оценки инвестиционной стоимости;

■ оценка эффективности альтернативных инвестиционных про­ектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости — оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе про­ектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;

■ оценка эффективности действующего объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступ­ной рыночной информации, могут быть существенным образом скор­ректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционнрй стоимо­сти показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем.

Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться тра­диционные методы, но они используют не рыночные данные. Напри­мер, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использова­нии метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стои­мость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы

и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных пра­вовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

В МСО отмечается, что в некоторых нормативных документах возможны ссылки на рыночную стоимость как базовую для целей налогообложения, но при этом нормативные методы, используемые для расчета налогооблагаемой стоимости, могут давать результаты, отлич­ные от рыночной стоимости [23. С. 106];

ж) ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в слу­
чае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обыч­
ного срока экспозиции аналогичных объектов.

Она рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов по отдельности. Это разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию;

з) утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объек­
та оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя
включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

В МСО утилизационная стоимость — стоимость объекта иму­щества (за исключением земельного участка), когда он рассматрива­ется как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремон­та и усовершенствования [23]. Утилизационная стоимость может пред­ставлять собой стоимость утиля или стоимость сырья для переработки. К земельному участку данный вид стоимости применяться не может;

и) специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в настоящие стандартах оценки.

В МСО под специальной стоимостью понимают элемент стоимо­сти сверх рыночной стоимости.

Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта иму­щества с некоторым другим объектом имущества, территориально при­мыкающим к рассматриваемому объекту (соседний земельный- уча­сток). Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать скорее для определенного соб­ственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость при­менима только к покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате сли­яния двух или большего числа интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной стоимости [23. С. 106—107].

В российской оценочной практике примерами специальной стои­мости являются залоговая и страховая стоимость.

Залоговая стоимость — стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денеж­ных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

В МСО дается определение стоимости ипотечного кредитования.

Стоимость ипотечного кредитования — это стоимость имуще­ства, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устой­чивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотеч­ного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как прави­ло, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удержи­ваемых банками.

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам как: в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости дан­ного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обес­печенным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

1) основная сумма кредита;

2) проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;

3) штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыс­кания на предмет залога.

Таким образом:

Ц-И = ЗС>К + % + Ш, где ЗС — залоговая Стоимость имущества;

Ц — цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую можно реализовать объект залога при обращении на него взы­скания;

И — издержки при реализации объекта залога;

К — сумма кредита;

% — проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обра­щения взыскания на предмет залога; Ш — штрафы (неустойки), рассчитанные на момент возможного обра­щения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного договора.

Залоговая стоимость оцениваемого имущества определяется

в три этапа.

Этап 1. Оценка рыночной стоимости имущества. В МСО

"отмечается, что при оценке имущества, результаты которой будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, оценщик, как правило, должен установить рыночную стоимость этого имущества [23. С. 149].

Этап 2. Корректировка значения рыночной стоимости объек­та залога. Корректировка проводится на основании экспертной оцен­ки прогнозной стоимости имущества на дату возможной вынужденной реализации имущества. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом следующих параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет рисковой составляющей. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Риски, обусловленные ипотекой, размер которых необходимо учесть при оцен­ке предмета залога и определения величины кредита, разделяются на две части:

1) риски, связанные с кредитной задолженностью, — сумма основ­ного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения тре­бований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов;

2) риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:

скидка на вынужденный характер продажи заложенного имуще­ства,

расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгру-зочные работы, транспортные расходы),

уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества,

оплата посреднических услуг,

возможные судебные издержки.

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль зем­ли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объек­тов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со вре­менем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 5 февраля 2004 г. определяет сферу залоговых отношений. В статье 62 указываются земельные уча­стки, которые могут быть предметом ипотеки:

1) по договору об ипотеке могут быть заложены земельные уча­
стки постольку, поскольку соответствующие земли на основании
Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены
в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды граждани­ну или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земель­ного участка;

2) при общей долевой или совместной собственности на земель­
ные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть
установлена только на принадлежащий гражданину или юридическо­
му лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находя­
щихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

1) ипотека земель, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;

2) не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативны­ми актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разре­шенного использования.

Наконец, в ст. 67 раскрывается процедура оценки земельного уча­стка при его ипотеке:

1) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Рос­сийской Федерации;

2)залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем;

3) к договору об ипотеке земельного участка должна быть прило­жена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа гра­ниц) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земель­ным ресурсам и землеустройству.

Залоговая стоимость устанавливается на договорной основе и на прак­тике в среднем составляет около 60—75% от рыночной стоимости земельного участка.

В Германии и Бельгии закон об ипотеке разрешает банкам разра­батывать свои собственные инструкции для оценки ипотечного зало­га, но стоимость залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объ­единения стоимости земли и зданий. Все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 кв. м незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.

Страховая стоимость — денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соот­ветствии с методиками, используемыми в сфере государственного. и частного страхования.

Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску унич­тожения. В Российской Федерации все виды страхования объединя­ются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное стра­хование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.

Определение содержания имущественного страхования дано в ст. 929 ГК РФ: «По договору имущественного страхования одна сто­рона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (стра­ховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре собы­тия (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобрета­телю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахован­ном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными инте­ресами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)».

По договору имущественного страхования могут быть застрахо­ваны следующие имущественные интересы:

■ риск утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества: недвижимости, машин и оборудования, товарно-материальных запа­сов и др. (ст. 930 ГК РФ);

■ риск ответственности по обязательствам, возникающим вслед­ствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по до­говорам — риск гражданской ответственности (ст. 931—932);

■ риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами Предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпри­нимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов — предпринимательский риск (ст. 933).

Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: «Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финан­совое состояние, в каком он находился на момент страхового случая». Однако на практике фактически всегда какую-то часть убытков стра­хователь все равно оплачивает из своего кармана. К примеру, восста­новив за счет страховой выплаты уничтоженное огнем имущество, страхователь, тем не менее, несет убытки, связанные с простоем про­изводства, потерей арендной платы и другие. Возможно дополнитель­ное страхование этих рисков, но такой комплексный полис от всех воз­можных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские предприятия ограничиваются лишь полисом от огня.

Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и стра­хователи. Страховщик может обратиться к оценщику на основании п. 1 ст. 945 ГК РФ: «При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости — назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости».

Например, здание в хорошем состоянии может иметь низкую балансовую стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страхов­щик не заинтересованы брать за основу балансовую стоимость, а оце­нивать действительную стоимость своими силами — значит, прини­мать на себя риск ошибки.

Отчет об оценке, выполненный лицензированным оценщиком, является официальным документом, имеющим юридическую силу в раз­решении споров как между сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со стороны государственных органов.

Согласно ст. 947 ГК РФ страховая сумма может быть установле­на по согласованию страхователя и страховщика, но не может превы­шать страховую стоимость.

Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предполо­жение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, уста­новлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в норматив­ном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом, или стандартами оценки терминов, определяющих вид стои­мости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стои­мость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Таким образом, с позиций оценки страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость. При этом если предполагается реальное восстановление застрахованного иму­щества, то при расчете страховой стоимости предпочтение отдается затратному подходу (стоимости воспроизводства или замещения), а если предполагается приобретение подходящего объекта аналога, то страховая стоимость определяется методом сравнения продаж.

Размер страховой выплаты при наступлении страхового случая зависит от страховой стоимости. Возможны два варианта:

1) страховая сумма предполагается равной страховой стоимости, что должно четко указываться в условиях страхового договора. При этом в соответствии с п. 3 ст. 944 ГК РФ при сообщении страховате­лем заведомо ложной величины страховой стоимости, например в заяв­лении страхователя, страховщик может добиваться признания договора страхования недействительным;

2) страховая сумма меньше страховой стоимости, что однозначно указывается в страховом договоре. В этом случае страховая выплата рассчитывается согласно ст. 949 ГК РФ. «Если в договоре страхова­ния имущества или предпринимательского риска страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобре­тателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости».

Размер страховых выплат определяется в соответствии с прави­лами страхования, лицензированными Министерством финансов Рос­сийской Федерации. В подавляющем большинстве правил страховых

компаний размер страхового возмещения по объектам недвижимости определяется следующим образом:

■ при полной гибели имущества — в размере его действительной стоимости, за вычетом стоимости имеющихся остатков, но не свыше страховой суммы;

■ при частичном повреждении имущества — в размере восстано­вительных расходов, в пределах страховой суммы. Из суммы восста­новительных расходов производятся вычеты на износ заменяемых в процессе ремонта частей, узлов, агрегатов и деталей.

Следует отметить, что в России сложилась практика занижения страховой стоимости при заключении договоров страхования недви­жимости.

Вторая цель оценки стоимости земельных участков — создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений являются:

1) налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной эко­номикой налог на недвижимость является одним из важнейших кана­лов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в еди­ный налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Да­нии, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения — 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;

2) налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

3) регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложе­ния и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земель­ного участка.

По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1 янва­ря 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. № 141) земельный налог рассчиты­вается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

В 2007—2009 гг. планируется провести работы по массовой оцен­ке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога на недви­жимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юриди­ческих лиц).

25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастро­вой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для вне­дрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

Третья цель оценки земельных участков — реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.