КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Землями поселений признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом пла­нировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреацион­ные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответ­ствии с зонированием их территорий.

Основные территориальные зоны следующие:

■ жилые;

■ общественно-деловые;

■ инженерной и транспортной инфраструктуры;

■ производственные;

■ рекреационные;

■ сельскохозяйственного использования;

■ военных объектов и специального назначения.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокуп­ность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-терри­ториального образования в границах кадастровых кварталов (класте­ров).

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратно­го подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке зем­ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности исполь­зования земельных участков.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллектив-

ного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной пла­ты за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитыва­ющих относительную градостроительную ценность отдельных терри­торий городов.

Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, город­ские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются зем­ли в пределах городской черты.

Основным методическим подходом к определению кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации, в соответствии с Методикой ГКОЗП¹, является совмещение результатов анализа имеющихся дан­ных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности террито­рий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в када­стровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факто­ров, формирующих полезность земель поселений для разных видов использования.

При проведении ГКОЗП также должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель поселений на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации предполагает использование опы-

' Речь идет о Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной Росземкадастром; Министерством имущественных отношений РФ, ФКЦ «Земля»; Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области; Комитетом поземельным ресурсам и землеустройству Пермской области, Перм­ским кадастровым центром, КУГИ Нижегородской области и ГУП НИЦ «Реформа».

та оценки земель поселении различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ре­сурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исход­ных данных и результатов ГКОЗП в системе Государственного земель­ного кадастра (ГЗК) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использова­нием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оцен­ку земель различного функционального назначения поселений и рас­чет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, ад­министративного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предла­гаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселе­ний.

Система принципов представлена на рис. 7.1.

Рис. 7.1. Принципы проведения государственной кадастровой оценки земель поселений

Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель:

■ земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этаж­
ности застройки;

ш земли под домами индивидуальной жилой застройки;

■ земли дачных и садоводческих объединений граждан;

■ земли гаражей и автостоянок;

■ земли под объектами торговли, общественного питания, быто­вого обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными стан­циями, предприятиями автосервиса;

■ земли учреждений и организаций народного образования, зем­ли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физи­ческой культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объек­тами;

■ земли под промышленными объектами, объектами коммуналь­ного хозяйства, объектами материально-технического, продовольствен­ного снабжения, сбыта и заготовок, объектами транспорта (за исклю­чением земельных участков под автозаправочными и газонаполнитель­ными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), объектами связи;

■ земли под административно-управленческими и общественны­ми объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финан­сирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

■ земли под военными объектами;

■ земли под объектами оздоровительного и рекреационного на­значения;

■ земли сельскохозяйственного использования;

■ земли под лесами в поселениях (в том числе городскими леса­ми), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лес­ной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

■ земли под обособленными водными объектами;

■ прочие земли поселений.

В зависимости от местных условий оцениваемого поселения дан­ный перечень может быть расширен или сокращен.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

" ~ ^зсч уч * V^lioci"¹" " сделки// * *S >

где 5_{зем уч} — площадь земельного участка (кв. м);

Р„_ос,- — линейная функция от факторов для г'-го кластера, учитыва­ющая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктур­ная составляющая), руб./кв. м; Рсделки! ~ линейная функция параметров сделки для г'-го кластера, учи­тывающая особенности конкретного земельного участка (ло­кальная составляющая), руб./кв. м;

К* — коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сдел­ках с земельными участками и другими объектами недвижи­мости, к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует; i — номер кластера.

По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении — центре кластера, распространяется на те поселения дан­ного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

При ограниченности на территории поселений сделок с незаст­роенными земельными участками предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с располо­женными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществля­ется приведение цен сделок, полученных в результате анализа стати­стических данных, к цене сделки с типичным объектом:

^сделки/? ⁼ ^п ^Х "L ^X 4xt>>

где Р_Сделкил ^— цена n-й сделки по объекту недвижимости (земельный уча­сток с расположенными на нем зданиями (строениями); S_n — общая площадь здания (строения) в я-й сделке; Р\ — базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб./кв. м.; П_Х!>Л — совокупность коэффициентов, характеризующих как усло­вия сделки, так и характеристики/особенности здания (стро­ения) и местоположение земельного участка.

Решение системы уравнений (по вышеприведенной формуле) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для при­ведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

Специальное программное обеспечение позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимо­сти нового строительства типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом извлечения рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) под типичным объектом.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информа­ция о сделках, определяются на основе удельных показателей кадаст­ровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и эксперт­ной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удель­ный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функцио­нального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует ста­тистика рыночных сделок (Р"), осуществляется по следующей фор­муле:

р?-р;хк?,

где Р{* — удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости; К? — коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функ­ционального использования, для которого отсутствует стати­стика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (К?) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участ­ками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использова­ния, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, опреде­ляется по формуле

где Q' — показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функ­ционального использования, по которому существует информа­ция о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости; Q^u — показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функ­ционального использования, по которому нет данных о сдел­ках с земельными участками и другими объектами недвижи­мости.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факто­ров, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различ­ного функционального использования, проводится на основе вопрос­ника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода анализа иерархий.

Малые поселения с численностью населения менее 10 000 чело­век рассматриваются как точечные объекты. Для поселений со слож­ной планировочной структурой проводится дифференциация удель­ного показателя кадастровой стоимости земель с использованием

коэффициентов градостроительной ценности территории (коэффици­ентов дифференциации).

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, эколо­гического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определяют набор факторов, влияющих на стоимость земли и связан­ной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Методические рекомендации по дифференциации относитель­ной ценности территории поселения, используемые при выполнении ценового зонирования, основаны на градостроительном анализе тер­ритории в городской (поселковой) черте, размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроитель­ных принципах, заложенных в действующих градостроительных рег­ламентах, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Методические рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

L Разбиение территории поселения на оценочные (планировоч­ные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации ее.

2. Установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов.

3. Установление для каждого оценочного участка факторов вли­яния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последнего.

4. Расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

5. Оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.

6. Перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оце­ночные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциа­ции).

7. Увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участ­ка к кадастровому кварталу.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).

При выполнении работы используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города в масштабе 1:: 10 000 или 1: 25 000 в зависимости от общей территории города (поселка) на бумажном носителе или электронная карта, проект город­ской черты и разработки к проекту установления городской черты, генеральный план или концепция генерального плана и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий и т.п.

Первичное разграничение территории поселения на оценочные участки проводится на топографическом плане масштаба 1: 25 000 или 1:10 000 в зависимости от крупности поселения. Выделение оценоч­ных участков ведется, как правило, на бумажном носителе, который позволяет видеть все поселение как единое целое. На план наносится утвержденная административным органом городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются оценоч­ные участки в первом приближении в следующей последовательно­сти:

1) наносятся границы территориальных зон. Устанавливаются территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производствен­ные, инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйствен­ного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения и иные виды [5. С. 43];

2) далее в территориальных зонах выделяются территории, осо­бенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование (зоны охра­ны памятников, заповедные, санитарные и др.) [5. С. 44—45];

3) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зони­рование).

В качестве границ оценочных участков принимаются:

■ естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);

■ крупные инженерные сооружения (железные дороги, магист­ральные автодороги, магистральные улицы);

■ границы промышленных (производственных) зон, промышлен­ных (производственных) участков, заборы предприятий;

■ границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

■ границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории кварта­ла, установленные в процессе межевания земель).

Последним шагом данного этапа является присвоение порядко­вых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная

с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спи­рали по ходу движения часовой стрелки.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:

1) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудовани­ем и благоустройством территории, транспортная доступность к мес­там приложения труда;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировоч­ной единицы местного значения;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафт­ная ценность территории;

5) состояние окружающей среды, санитарные и микроклимати­ческие условия;

6) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропо­генным воздействиям;

7) рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории посе­ления в них выделены единичные подфакторы.

Влияние факторов определяется на основе:

■ положений генерального плана населенного пункта (либо кон­цепции его развития);

■ разработок, связанных с выделением зон санитарной вредно­сти предприятий, составлением экологических паспортов предприя­тий и территорий;

■ научно-исследовательской, изыскательской, проектно-плани-ровочной и инженерно-технической документации, выполненной ранее;

■ мнений специалистов соответствующих служб города: местной администрации, земельного комитета, архитектуры и строительства, бюро технической инвентаризации, охраны природы, жилищно-ком­мунального хозяйства и др.

В результате наложения влияния факторов возникает необходи­мость корректировки границ оценочных участков, которую необходи­мо осуществить.

На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каж­дого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.

Численные значения факторов заносятся в разработочную таб­лицу. По каждому оценочному участку в крайней правой графе рас­считывается предварительный коэффициент относительной ценности территории путем суммирования по формуле

К = 1 + ki + kl + k3 + kA + k5 + k6 + kl,

где К — суммарный коэффициент относительной ценности террито-

рии в границах конкретного оценочного участка;

k\..... kl — поправочные коэффициенты соответственно 1—7 ipynn

факторов.

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1,0.

Взвешивание коэффициентов выполняется с использованием формулы

*<=(?, *ZA)/(i>,*<7,).

где К{ — коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога по i'-му оценочному участку, приравненный к единице в целом по городу; <7,- — коэффициент относительной ценности по г'-му оценочному уча­стку; Pi — площадь оценочного участка, га; i — номер оценочного участка; п — число оценочных участков в черте города.

В границах поселения выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанны­ми выше в данном разделе. Полученные тестовые стоимости перено­сятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов диф­ференциации.

Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциа­ции кадастровые стоимости отражают экспертную оценку, характери­зующую жилищно-бытовую функцию. Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций (форм использования территории, вида

целевого использования земель), необходимо применить соответству­ющие коэффициенты.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отче­те и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправ­ления. Органы местного самоуправления публикуют результаты ка­дастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

■ создания государственной автоматизированной системы земель­ного кадастра;

■ формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

■ уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

■ установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

■ определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

■ определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

■ обоснования наиболее рациональных и перспективных направ­лений городской застройки;

■ информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

■ создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Поиск по сайту: