ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Для установления оцениваемых прав на земельный участок в про­цессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государ­ственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряже­ния землями, а также по поводу государственного управления земель­ными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регу­лируются конституционными нормами и гражданским законодатель­ством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного пра­ва, образуют следующую систему.

1. Международные нормативно-правовые акты:
а)договоры;

б)конвенции;

в)декларации.

Если международным договором Российской Федерации установ­лены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федера­
ции; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в дей­
ствие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный
закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадаст­
ре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

■ указы Президента РФ,

■ постановления Правительства РФ («Об организации и прове­дении торгов по продаже находящихся в государственной или муни­ципальной собственности земельных участков или права на заключе­ние договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),

■ распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании
и застройке в городе Москве» и др.);

б) подзаконные акты:

■ постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных уча­стков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за пра­во на заключение договора аренды земельного участка» и др.),

■ распоряжения,

■ решения,

■ инструкции, письма, решения московских судов и иные акты.
При оценке земельного участка необходимо установить правовой

режим, который определяется принадлежностью к той или иной кате­гории земель и разрешенным использованием в соответствии с терри­ториальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

■ целевое назначение;

■ форму собственности;

■ разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплу­атации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений)
относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений —
это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения,
которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок
использования земель поселений определяется в соответствии с зони­
рованием их территорий. Территория поселения в пределах его адми­
нистративных границ делится на территориальные зоны.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые ог иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами город­ской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного,назначения образуют терри­
тории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского

хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, паст­
бища и многолетние насаждения — сады, виноградники);

б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных
объединений граждан;

в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорога­
ми, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необхо­
димыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский обо­рот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и зем­лям иного специального назначения относятся территории, располо­женные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строитель­ства, транспортировки и т.п.).

4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное цен­ное назначение. Постановлениями федеральных органов государствен­ной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним отно­сятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.

5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для веде­ния лесного хозяйства.

6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под поло­сы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяй-

ственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория земель указывается:

а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах
федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ,
органов местного самоуправления;

б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;

в) в документах государственного земельного кадастра;

г) в документах о государственной регистрации прав на недви­
жимое имущество и сделок с ним.

В таблице 2.1 приведены данные о распределении земель Россий­ской Федерации по категориям в 1990 и 2004 г.

Таблица 2.1 Распределение земель Российской Федерации по категориям

Земли сельскохозяйственного

назначения 639,1 37,3 401,0 23,5 62,7

Земли поселений 7,5 0,4 19,1 1,1 254,7

Земли промышленности, энергети­
ки, транспорта, связи, обороны
и земли иного специального
назначения 16,0 0,9 16,7 1,0 104,4

Земли особо охраняемых

территорий 17,4 1,0 34,2 2,0 196,6

Земли лесного фонда 895,5 52,4 1 104,8 64,6 123,4

Земли водного фонда 4,1 0,2 27,9 1,6 680,5

Земли запаса 130,2 7,6 106,1 6,2 81,5

Итого земель без учета внутренних

вод и территорий морей 1 709,8 1Q0 1 709,8 100 100

Источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использо­вании земель Российской Федерации в 2004 г. Федеральное агентство кадастра объек­тов недвижимости. С. 5.

Поиск по сайту: