АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Читайте также:
  1. III. ДРУГИЕ ОЦЕНКИ КОЛЛЕКТИВНОЙ ДУШЕВНОЙ ЖИЗНИ
  2. III.4. Критерии оценки преступления. Вина
  3. Kритерии оценки новой продукции
  4. Алгоритм оценки погрешностей прямых измерений физических величин
  5. Анализ заработной платы в себестоимости продукции
  6. Анализ и оценки уязвимостей
  7. Анализ показателей себестоимости продукции
  8. Анализ рыночной ситуации.
  9. Анализ себестоимости выпуска продукции металлургического комбината способом вычитания
  10. Анализ себестоимости отдельных видов продукции
  11. Анализ себестоимости продукции по статьям затрат
  12. Анализ структуры себестоимости продукции

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка вклю­чает пять этапов:

1) определение основных вопросов оценки;

2) сбор, проверка и анализ информации;

3) анализ наиболее эффективного использования земельного уча­стка;

4) расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оцен­ке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полу­ченных результатов;

5) подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

■ цель оценки;

■ стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

■ правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.


При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его исполь­зования:

■ категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономи­ческой зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инже­нерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохо­зяйственного использования, военных объектов и др.;

■ разрешенное использование земельного участка;

■ форма собственности;

■ кадастровый номер;

■ сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;

■ наличие застройки;

■ определение даты проведения оценки. Дата определения стои­мости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, исполь­зуемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной инфор­мации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с харак­теристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внима­ние обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие
его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

г) характеристика сервитутов;

д) правила зонирования и функционального использования;

е) градостроительные требования к землепользованию (градо­
строительные регламенты, требования государственных градострои­
тельных нормативов и правил и др.);

ж) различного рода ограничения: законодательные, администра­
тивные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные,


ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связан­ные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструкту­ры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его раз­меры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственно­сти. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцени­ваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назна­чения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых ви­дов коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участ­ка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказы­вает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка ча­сто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или раз­мером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыноч­ных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

а) размер (площадь);

б) форма (конфигурация);

в) топография (рельеф);

г) ландшафт;

д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты
инженерно-изыскательских работ (если они проводились);

е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки
и т.п.).

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженер­
ной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка,
включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики
(материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).


4. Характеристика местоположения и прилегающей терри­
тории:

а) использование примыкающих участков (жилье, администра­
тивные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих
районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество
и состояние дорог;

д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з) негативное воздействие природных, экологических и соци­
альных факторов:

природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунто­вых вод,

экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных)
или возможность их прокладки, величина расходов на их создание
(электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрас­
са, телефонная сеть и др.);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения
объекта для его эффективного использования (для завершения строи­
тельства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
находится в эксплуатации,

временно не эксплуатируется,

земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретно­
го участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участ­ка и его улучшений.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.005 сек.)