ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка вклю­чает пять этапов:

1) определение основных вопросов оценки;

2) сбор, проверка и анализ информации;

3) анализ наиболее эффективного использования земельного уча­стка;

4) расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оцен­ке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полу­ченных результатов;

5) подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

■ цель оценки;

■ стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

■ правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его исполь­зования:

■ категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономи­ческой зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инже­нерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохо­зяйственного использования, военных объектов и др.;

■ разрешенное использование земельного участка;

■ форма собственности;

■ кадастровый номер;

■ сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;

■ наличие застройки;

■ определение даты проведения оценки. Дата определения стои­мости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, исполь­зуемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной инфор­мации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с харак­теристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внима­ние обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие
его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

г) характеристика сервитутов;

д) правила зонирования и функционального использования;

е) градостроительные требования к землепользованию (градо­
строительные регламенты, требования государственных градострои­
тельных нормативов и правил и др.);

ж) различного рода ограничения: законодательные, администра­
тивные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные,

ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связан­ные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструкту­ры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его раз­меры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственно­сти. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцени­ваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назна­чения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых ви­дов коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участ­ка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказы­вает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка ча­сто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или раз­мером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыноч­ных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

а) размер (площадь);

б) форма (конфигурация);

в) топография (рельеф);

г) ландшафт;

д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты
инженерно-изыскательских работ (если они проводились);

е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки
и т.п.).

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженер­
ной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка,
включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики
(материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).

4. Характеристика местоположения и прилегающей терри­
тории:

а) использование примыкающих участков (жилье, администра­
тивные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих
районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество
и состояние дорог;

д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з) негативное воздействие природных, экологических и соци­
альных факторов:

природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунто­вых вод,

экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных)
или возможность их прокладки, величина расходов на их создание
(электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрас­
са, телефонная сеть и др.);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения
объекта для его эффективного использования (для завершения строи­
тельства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
находится в эксплуатации,

временно не эксплуатируется,

земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретно­
го участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участ­ка и его улучшений.

Поиск по сайту: