РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-про­дажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения про­даж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельско­хозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты применяется для расче­та оценочной стоимости земельных участков, используемых в каче­стве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапиталь­ные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оце­ниваются как сельскохозяйственные угодья.

Земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйствен­ной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или пред­назначенных для застройки земельных участков.

Земельная рента — особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

На практике возникает двоякая монополия земельных собствен­ников, с одной стороны, монополия класса собственников в целом (абсолютная рента), с другой стороны, особые монопольные условия отдельных собственников, обусловленные плодородием или место­положением конкретных земельных участков (дифференциальная и монопольная рента).

Выражением монополии класса собственников в целом выступа­ет абсолютная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование взимается аренд­ная плата. Земельный собственник никогда не предоставит свой земельный участок без компенсации.

Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей:

первая — соответствует передаче права пользования неразруши­мыми свойствами земли (земельная рента);

вторая — соответствует доходу на капитал, уже вложенный в зем­лю и-неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.);

третья — включает амортизацию имеющихся построек.

При кадастровой оценке абсолютная рента не дифференциру­ется по регионам и качеству земли. Она установлена в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных уго­дий — в среднем по Российской Федерации 12 руб. с га¹.

Дифференциальная рента. Естественным базисом образования дифференциальной речты выступают следующие особенности земли:

■ относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта;

■ ограниченность лучших земель, что вынуждает общество ис­пользовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда.

Плодородие — совокупность свойств почвы, прежде всего содер­жание гумуса, доступных для растений питательных веществ, влаги, обеспечивающих урожай сельскохозяйственных растений.

Совокупность природных условий, влияющих на характер роста и развития растений, создает естественное плодородие земли. Содер­жание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обусловливают ее потенциальное плодородие. Воздействие на почву ручного и машинного труда людей позволяет говорить и об эко­номическом плодородии, которое представляет собой единство при­родного плодородия и технологии производства сельскохозяйствен­ной продукции.

Плодородие земли зависит от многих параметров: запасов ор­ганического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглоти­тельной способности, подстилающей породы и др. По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков. Влияние того или иного признака на продуктивность сельскохозяй­ственных угодий учитывают при помощи поправочных коэффициен­тов. Их рассчитывают, сравнивая урожайность культур на участках

' Технические указания но кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. Государственный комитет РФ по земельной политике. Федеральный кадастровый центр «Земля». Сибирский региональный кадастровый центр «Земля». Российский научно-исследовательский институт земельных ресурсов РОСНИИЗЕМ-ПРОЕКТ (Утверждены Госкомземом России 15 мая 2000г.). Москва; Омск. 2000 г. С. 24.

с одинаковыми признаками, кроме того фактора, влияние которого нужно выявить.

Местоположение земельного участка может рассматриваться как глобальное и локальное.

Глобальное местоположение характеризует принципиальные территориальные различия в расположении земельных участков в гра­ницах природно-экономических зон. Глобальное местоположение — макроэкономическая характеристика, присущая группе земельных участков различных типов использования. Оно учитывается при кадастровой оценке земельных участков, создании зональной базы рыночной стоимости.

Локальное местоположение — микроэкономическая характери­стика, учитывающая привязку на данной местности типичного участ­ка внутри сформированной ранее ценовой зоны. Локальное местопо­ложение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения про­мышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.

Повышение экономического плодородия почвы, развитие транс­порта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью. Не устранимы также и различия в природно-климатических услови­ях сельскохозяйственного производства (количество осадков и тепла, водный режим и др.);

Специфика ценообразования на сельскохозяйственную про­дукцию. В отличие от промышленности, где общественная стоимость производимых товаров определяется средними условиями производ­ства, общественная стоимость сельскохозяйственной продукции уста­навливается на основе затрат предприятий, расположенных на худших земельных участках, но при нормальном уровне хозяйствования. При этом нельзя отождествлять объективно худшие условия производства (плодородие, местоположение) с плохой работой сельскохозяйствен­ных предприятий.

Источником дифференциальной ренты является разная произ­водительность труда работников, обусловленная объективными обсто­ятельствами — плодородием и технологическими свойствами земель­ных участков.

Величина дифференциальной ренты определяется как разни­ца между общественной стоимостью и индивидуальными затратами на производство сельскохозяйственных продуктов.

Различают две формы дифференциальной ренты. Основой воз­никновения дифференциальной ренты I выступают, во-первых, раз­личия в естественном плодородии земли и природно-климатических

условиях производства, а во-вторых, различия в местоположении. Соответственно различают дифференциальную ренту I по плодоро­дию и дифференциальную ренту I по местоположению.

Расчет дифференциальной ренты I по плодородию осуществля­ется на основе классификации оценочных групп почв.

Характеристика земли как основного средства производства вклю­чает в себя понятия естественного и экономического плодородия почвы.

Естественное плодородие земли обусловлено природными факто­рами.

Экономическое плодородие достигается за счет направленного улучшения свойств почвы: применения удобрений, улучшения агро­техники, внедрения новых сортов сельскохозяйственных культур. Отличие земли от других объектов состоит в том, что здание можно построить разных размеров, а урожайность имеет естественные пределы.

Отсюда можно сделать вывод:

а) стоимость земельного участка обусловлена природными свой­
ствами;

б) все участки сельскохозяйственного назначения, расположен­
ные рядом, не могут очень сильно различаться по стоимости, если
относятся к одной группе почвы.

Мероприятия по интенсификации сельскохозяйственного произ­водства и повышению экономического плодородия земли приводят к уменьшению ее размеров. К этому же ведет прогресс коммуникаций, приближение предприятий по переработке продукции к местам ее про­изводства. Таким образом, дифференциальная рента I связана с экстен­сивным развитием сельского хозяйства.

Условием образования дифференциальной ренты II выступают различия в производительности труда в результате добавочных вло­жений в производство. Она представляет собой доход хозяйств, веду­щих более интенсивное производство. В результате внедрения новой техники и новых сортов растений, интенсивных технологий, биотех­нологий, повышения культуры земледелия происходит повышение экономического плодородия земли. Таким образом, дифференциаль­ная рента II появляется в условиях интенсификации производства.

Площадь земель, приносящих дифференциальную ренту, регули­руется уровнем общественно-необходимых затрат и рыночных цен, а также платежеспособным спросом населения на сельскохозяйствен­ные продукты.

Выявленные в процессе оценки худшие сельскохозяйственные земли, на которых земельная рента не возникает, свидетельствуют о необходимости отнесения их к другим, более выгодным видам использования.

Поиск по сайту: