МЕТОД ОСТАТКА

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизне­са и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их за­стройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлече­ние других факторов, относится к земельному участку.

В МСО данный метод называется «способ остаточной стоимос­ти». При применении способа остаточной стоимости для оценки зем­ли в качестве элементов анализа также применяются данные о до­ходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохо­да. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости

он капитализируется. Применение метода ограничивается доходны­ми объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допуще­ний [23. С. 178-179].

При применении метода остатка необходимо соблюдать следу­ющие условия:

■ имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наи­более эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окру­жении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

■ стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

■ известен годовой чистый операционный доход от эксплуата­ции единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за поме­щения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определе­ние остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земель­ный участок.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улуч­шения за год;

4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5) расчет рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, иден­тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и тех­нологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, ана­логичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издерж­ками на строительство точной копии объекта, а стоимость замеще­ния — издержками на создание современного объекта-аналога с уче­том износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринима­теля).

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строи­тельных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стои­мость временных сооружений и инженерных сетей в период строитель­ства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для орга­низации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку терри­тории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного уча­стка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожи­дает получить предприниматель в виде премии за использование сво­его капитала, организацию и реализацию строительного проекта. При­быль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б) как разность между ценой продажи и затратами на создание
аналогичных объектов или затратами на приобретение и модерниза­
цию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функци­онального и экономического (внешнего) износа зданий и сооруже­ний, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ — уменьшение стоимости зданий или соору­жений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факто­ров.

Функциональный износ — несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, тех­ническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и про-

является в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обес­печении и т.п.

Экономический износ — износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факто­ров.

Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зда­ний и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружа­ющей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:

Накопленный износ =■ 1 - (1 - Физический износ) х (1 -- Функциональный износ) х (1 - Экономический износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стои­мости' их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в арен­ду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдава­емых в аренду (это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД - А х 5,

где S — площадь (кв. м), сдаваемая в аренду (или другая единица изме­рения, приносящая доход); А — ставка арендной платы за 1 кв. м площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ста­вок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распре­деление эксплуатационных расходов между арендатором и арендода­телем. При этом полярными являются два типа договора аренды:

■ валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;

■ абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между

арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арен­дой.

Различают следующие виды арендных ставок:

■ контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;

■ рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобла­дающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:

а) с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях
экономической стабильности);

б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок
в течение срока договора используется, как правило, в условиях инф­
ляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих биз­
нес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отраже­
ния ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.

К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индек­сом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фикси­
рованной величине арендных платежей добавляется процент от дохо­
да, получаемого арендатором в результате использования арендован­
ного имущества).

Величина арендной платы зависит от следующих факторов:

■ назначение объекта недвижимости;

■ местоположение объекта;

■ степень насыщенности рынка аналогичными объектами;

■ возраст здания;

■ конструктивные решения;

■ планировочные решения;

■ архитектура и отделка;

■ инфраструктура и сервис;

■ наличие парковки;

■ срок аренды;

■ площадь помещений, сдаваемых в аренду;

■ качество управления зданием.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход

(двд).

ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной пла­ты с добавлением прочих доходов от нормального рыночного исполь­зования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по став­ке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объек­там. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого еди­ницы объекта недвижимости свободны).

Далее оценщик делает поправку на потери при сборе платежей путем анализа ретроспективной информации по объекту оценки и рынку в целом с последующим прогнозированием данной динамики на перс­пективу.

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функциониро­вания недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;

б) доход от игровых и торговых автоматов;

в) доход от предоставления камер хранения и охраны;

г) доходы от проката мебели и оборудования;

д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной тех­
ники;

е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гос­тинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операцион­ные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы — это периодические расходы, необходи­мые для обеспечения нормального функционирования объекта недви­жимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

■ на условно постоянные;

■ на условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не за­висит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную пла­ту обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимо­сти от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зави­сит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составепеременных расходов. В то же время мож­но выделить типичные статьи расходов, которые характерны практи­чески для любого объекта:

■ расходы на управление;

■ расходы по заключению договоров аренды;

■ заработная плата обслуживающего персонала;

■ расходы на вывоз мусора;

■ коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

■ расходы на содержание территории и автостоянки;

■ расходы по обеспечению безопасности;

■ прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые име­ют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменя­ется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем

срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стои­мости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумули­руемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на заме­щение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервировать­ся, хотя большинство владельцев недрижимости в действительности этого не делает.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспек­тивных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных дан­ных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконстру­ированный отчет о доходах и расходах:

■ начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доход­ным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэф­фициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;

■ подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма вла­дения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);

■ проценты за кредит. Относятся к затратам по финансирова­нию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до нало­гообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитали­зации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функ­ционирует объект оценки. При этом учитываются:

а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезента^
тивной выборки по сопоставимым объектам;

б) источники и условия финансирования сделок;

в) возможность достаточно точного прогноза относительно стои­
мости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);

б) метод определения коэффициента капитализации с учетом
возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффици­ент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохо­да на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызы­вает определенные сложности — информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

■ наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

■ условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;

■ местоположение и отделка объекта оценки и аналогов прин­ципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешен­ная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являют­ся результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом воз­мещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэф­фициент капитализации состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсаци­ей, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капи­тала понимается погашение суммы первоначальных вложений. При­чем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволя­ет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:

■ безрисковую ставку дохода;

■ премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;

■ премию за низкую ликвидность недвижимости;

■ премию за инвестиционный менеджмент.

Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:

■ метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);

■ метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);

■ метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объек­та недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Поиск по сайту: