Источники информации

1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.

2. Получение информации от собственника объекта и представи­телей эксплуатационных служб.

3. Исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земель­ного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегбся физиче­ски возможным, экономически оправданным, соответствующим тре­бованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результа­те которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обосно­ванного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с теку­щим использованием земельного участка. При этом возможно пере­профилирование характера использования участка или снос имеющих­ся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

■ целевое назначение и разрешенное использование;

■ преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

■ текущее использование земельного участка;

■ перспективы развития района, в котором расположен земель­ный участок;

■ ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.
Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов

к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласова­ние полученных результатов. В соответствии с Федеральным зако­ном от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнитель­ный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов^ оценке конкретные методы оценки. При

этом учитывается объем и достоверность доступной для использова­ния того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стои­мости земельных участков, разработанных в соответствии с Постанов­лением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519 и утвержденных Распоряжением Минимуще­ства России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется использовать:

■ метод сравнения продаж;

■ метод выделения;

■ метод распределения;

■ метод капитализации земельной ренты;

■ метод остатка;

■ метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основа­ны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого исполь­зования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [21].

Каждый из этих методов может привести к получению различ­ных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнитель­ный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Ито­говая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки долж­ны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандар­тов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стои­мости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.

4. Методические рекомендации по определению рыночной стои­мости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимуще­ства России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные фор­мы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно раз­личаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить пра­вильность полученных результатов.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земель­ного участка целесообразно руководствоваться следующими требова­ниями:

■ своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

■ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывают­ся дата проведения оценки земельного участка, используемые стан­дарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недву­смысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

■ если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка й причи­ны отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;

я отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обо­снования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

■ для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные фор­мы отчетов (например, по кадастровой оценке земель поселений);

■ отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяет­ся его печатью.

Обобщим рассмотренные этапы процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки Цель оценки.

Вид определяемой стоимости.

Установление оцениваемых имущественных прав.

Дата проведения оценки.

График работ по оценке.

Источники информации.

Выбор методов оценки.

Затраты на проведение оценки.

Денежное вознаграждение за проведение оценки.

Составление договора на оценку.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории.

Юридическое описание единого объекта недвижимости.

Физические характеристики и местоположение.

Экономическая информация.

Проверка достоверности собранной информации.

Анализ и обработка информации.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка-как незастроенного

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:

правовая обоснованность выбранного варианта использования;

физическая осуществимость;

финансовая целесообразность;

наивысшая стоимость единого объекта недвижимости. Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов и согласование полученных результатов

Оценка стоимости на основе доходного подхода. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода. Оценка стоимости на основе затратного подхода. Проверка полученных данных о величине стоимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полно­той и достоверностью использованной информации. Выведение итоговой величины стоимости. Этап 5. Подготовка отчета об оценке

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. В чем различие между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность»?

2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом РФ к недвижи­мым вещам?

3. Почему земельный участок является неотъемлемой частью едино­го объекта недвижимости?

4. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

5. Что такое улучшения и на какие виды они подразделяются?

6. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федера­ции?

7. Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участ­ков в Российской Федерации?

8. Что понимается под экономической оценкой земельного участка?

9. Раскройте определение рыночной стоимости земельного участка.

10. В чем заключается отличие рыночной стоимости от инвестицион­ной стоимости земельного участка?

11. В чем состоит отличие между кадастровой и рыночной оценкой земельных участков?

12. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

13. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципа­ми ожидания и замещения?

14. Укажите различия между принципами сбалансированности и соот­ветствия.

15. Как определяется наиболее эффективное использование в Между­народных стандартах оценки?

16. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка?

17. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

18. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка?

ТЕСТЫ

.1. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутрен­нее улучшение дачного земельного участка:

а) подъездная дорога к участку;

б) фруктовые деревья на участке;

в) линия электропередачи;

г) насосная станция;

д) все ответы неверны?

2. Оценка земельных участков может проводиться с целью: а) определения налогооблагаемой базы;

б) вовлечения земельных участков в активный оборот;

в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотеч­
ном кредитовании;

г) определения страховой стоимости застроенных земельных участ­
ков;

д) во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 3. При определении наиболее эффективного использования земельного участка учитываются!

а) физические возможности для предполагаемого использования;

б) правовая обоснованность предполагаемого использования;

в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;

г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости
земельного участка;

д) все вышеперечисленное.

Тест 4. Экономический принцип, согласно которому максимальный доход от земельного участка можно получить при соблюдении оптимальных величин его составных элементов, называется:

а) принципом вклада;

б) принципом остаточной продуктивности;

в) принципом замещения;

г) принципом сбалансированности;

д) принципом разделения.

Тест 5. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой участок с эквивалентной полезностью, называется:

а) принципом замещения;

б) принципом соответствия;

в) принципом ожидания;

г) принципом остаточной производительности;

д) принципом изменения внешней среды.

Тест 6. Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости:

а) наиболее вероятная цена сделки;

б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

в) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит;

г) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;

д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной
оферты;

е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимости?

Тест 7. Что из нижеперечисленного не соответствует определению инвести­ционной стоимости:

а) стоимость для конкретного инвестора;

б) стоимость в обмене;

в) стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых
доходов;

г) стоимость в пользовании;

д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости?

Тест 8. Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:

а) рабочей силы;

б) машин, оборудования, здания;

в) предпринимательских способностей;

г) земли;

д) готовой продукции.

Тест 9. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предпо­ложения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:

а) замещения;

б) конкуренции;

в) полезности;

г) ожидания;

д) вклада.

Тест 10. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость земельного участка:

а) инвестиционная;

б) стоимость для целей налогообложения;

в) залоговая;

г) ликвидационная;

д) все ответы неверны?

Тест 11. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенно­го воздействия на оценочную стоимость земельного участка сель­скохозяйственного назначения:

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) цены продажи сельскохозяйственной продукции;

г) технологические свойства почвы;

д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость?

Тест 12. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или вос­производства объектов недвижимости, подверженных риску унич­тожения:

а) инвестиционная;

б) налогооблагаемая;

в) страховая;

г) ликвидационная;

д) рыночная?

Тест 13. Залоговая стоимость земельного участка (стоимость при ипотечном кредитовании) относится к следующему виду стоимости:

а) инвестиционной;

б) налогооблагаемой;

в) страховой;

г) специальной;

д) все ответы неверны.

Поиск по сайту: