Пример 2

Исходные данные

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:

Определить стоимость земли. Решение

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

Средняя доля земли

0,179+0,189+0,192

- 0,187.

Далее используем полученное значение для анализа сопо­ставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим обра­зом:

Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 (руб.).

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. В чем заключается экономическое содержание сравнительного под­хода при оценке земельных участков?

2. На каких принципах оценки базируется сравнительный подход?

3. Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?

4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

5. По каким признакам проводится сегментирование земельного рынка?

6. Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?

7. На какие показатели обращают внимание при проверке достовер­ности информации о сопоставимых продажах земли?

8. Каким образом определяют положительное или отрицательное зна­чение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земель­ных участков?

9. Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопо­ставимости оцениваемого участка и аналогов?

10. Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

11. В чем заключаются различия между сравнением по элементам и еди­ницам сравнения?

12. Как отбирается информация при оценке земельного участка мето­дом сравнения продаж?

13. В каких случаях применяется метод распределения? В чем заклю­чается его экономическое содержание?

14. Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

15. Что понимается под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?

16. В каких случаях метод выделения становится единственно возмож­ным способом оценки земельного участка?

17. Почему метод выделения одновременно относится к сравнитель­ному и затратному подходам?

18. В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке методом сравнения продаж земельных участков, застро­енных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения кро­ме квадратного метра торговой площади также используется:

а) цена за 1 га площади;

б) цена за 1 фронтальный метр;

в) цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за лот;

д) все ответы неверны.

Тест 2. При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения использу­ется:

а) цена за лот;

б) цена за 1 га площади;

в) цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за 1 кв. м площади земельного участка;

д) все ответы неверны.

Тест 3. При оценке земельных участков под застройку торговыми предприя­тиями методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения может использоваться:

а) цена за 1га площади;

б) цена за 1 фронтальный метр;

в) цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за лот;

д) все ответы неверны.

Тест 4. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются нижеперечисленные элементы, за исключе­нием:

а) времени продажи земельного участка;

б) местоположения земельного участка;

в) условий финансирования сделки купли-продажи земли,

г) физических характеристик земельного участка;
д_) все ответы верны.

Тест 5. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при использовании метода сравнения пропаж, не относится:

а) дата продажи;

б) оцениваемые права собственности;

в) местоположение;

г) наличие движимого имущества;

д) все ответы верны.

Тест 6. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится.

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

д) все ответы неверны.

Тест 7. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:

а) данный подход учитывает ожидаемые доходы;

б) данный подход может быть использован для оценки земельных
участков под общественными объектами, не имеющими аналогов;

в) данный подход основан на оценке остаточной стоимости застро­
енных земельных участков;

г) данный подход не требует разносторонней рыночной информации;

д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и пред­
ложения на конкретные объекты.

Тест 8. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

а) метод дисконтированных денежных потоков;

б) метод распределения;

в) метод капитализации дохода;

г) метод выделения;

д) все ответы неверны.

Тест 9. При определении рыночной стоимости застроенного земельно1) уча­стка методом выделения из рыночной стоимости объекта недвижи­мости (земельного участка и здания) вычитается:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) стоимость воспроизводства здания;

в) величина накопленного износа здания;

г) затраты на строительство здания;

д) все ответы неверны.

Тест 10. Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для опреде­ления оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод капитализации земельной ренты;

б) метод сравнения продаж;

в) метод выделения;

г) метод предполагаемого использования;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 11. Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для опреде­ления оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод распределения;

в) метод сравнения продаж;

г) метод капитализации земельной ренты;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 12. Определите, какой метод оценки невозможно использовать для опре­деления оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод сравнения продаж;

в) метод капитализации земельной ренты;

г) метод остатка для земли;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 13. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом исполь­зования которого будет типовая дачная застройка, используется метод:

а) сравнения продаж;

б) разбивки на участки;

в) распределения;

г) капитализации дохода;

д) все ответы неверны.

Тест 14. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру исполь­зуется для определения стоимости:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель под жилищное строительство;

в) земель водного фонда;

г) земель заповедников;

д) все ответы неверны.

Поиск по сайту: