ГЛАВА 3. В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земель­ных участков применяются три подхода:

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земель­ных участков применяются три подхода:

1) доходный;

2) сравнительный;

3) затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определе­нию рыночной стоимости земельных участков, утвержденными рас­поряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оцен­щик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный под­ходы к оценке [21. С. 3]. В рамках каждого из подходов оценщик впра­ве самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участ­ков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остат­ка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллю­стрировать с помощью схемы (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Схема подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных участков

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подхода­ми. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несба­лансированность земельного рынка.

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, посколь­ку стоимость земельного участка определяется исходя из способно­сти земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока экс­плуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1) принцип наиболее эффективного использования;

2) принцип ожидания;

3) принцип спроса и предложения;

4) принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитали­зации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дис­контирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последу­ющей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использо­вания земельного участка на соответствующий коэффициент капита­лизации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку дохо­ды распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэф­фициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких эко­номических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее математическую точность процедур, ис-

пользуемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретро­спективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопо­ставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет­роспективных данных, с потоками, определенными на основе прогноз­ных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

Поиск по сайту: