ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли — это массовая оценка, которая пред­ставляет собой совокупность административных и технических дей­ствий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оце­ночным зонам (кластерам).

Государственная кадастровая оценка земель проводится по еди­ной методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оцен­ки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадаст­ровой оценки — создание базы для налогообложения. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федера­ции налоговая база определяется как кадастровая стоимость земель­ных участков.

Целью рыночной оценки земельного участка является опреде­ление рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единич­ного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использо­ванием доходного, сравнительного и затратного подходов, основыва­ющихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимо­сти, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразу-ющих факторов, включая качество и местоположение земельных уча­стков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инже­нерно-транспортного обустройства территории и др.

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверж­дают:

■ порядок проведения и методику кадастровой оценки земли для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уро­вень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

■ методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъя­тия участка для государственных или муниципальных нужд, проведе­ния судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

■ методические рекомендации по определению рыночной сто­имости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Основой определения стоимости конкретных земельных участ­ков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуют­ся совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкрет­ного земельного участка.

Экономические принципы оценки земли условно можно разде­лить на три группы (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Схема принципов оценки земли

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основан­ные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель раз­личного назначения выступает принцип полезности, который озна­чает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность — понятие относительное, рас­сматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказать­ся более полезными в составе некоторого комплекса.

Поэтому целесообразно различать полезность имущества, рас­сматриваемого отдельно, и его полезность как части комплекса. Оцен­щик должен рассматривать имущество так, как его воспринимает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть имущественного комплекса.

В экономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристик земельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность и способы его эксплуатации, а в результа­те — величину и сроки получения доходов или других выгод от исполь­зования земли, таких как эксплуатация г- особом режиме или связь с историческими ценностями. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, фор­мы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного пото­ка от использования участка и иные характеристики условий земле­пользования или местоположения (например, престижность).

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она ко­личественно и качественно определена во времени и пространстве. Например, для сельскохозяйственных и лесных земель полезность обусловлена величиной ренты по плодородию и местоположению, а для земель под застройку особое значение имеет местоположение, внешнее окружение и потенциал повышения стоимости конкретного участка.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и усло­вием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целе-

вого назначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного использова­ния относятся национальные парки и заповедники, культовые и исто­рические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок с земельными уча­стками регулируется конституционными нормами, земельным, граж­данским, лесным, экологическим законодательством.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернатив­ного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых посе­лениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уро­вень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные,земельные участки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определя­ется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания про­является в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенно­го под жилую застройку, будет отражать капитализированную вели­чину арендной платы (реальной или потенциально возможной), ко­торую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Кроме того, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкрет­ном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития дан­ной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние

принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих теку­щую рыночную ситуацию.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом исполь­зования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной перво­начально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно, процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен опла­тить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Принцип остаточ­ной продуктивности можно проиллюстрировать с помощью табл. 1.1.

Таблица 1.1 Остаточная продуктивность земли

Для плодородной земли характерен более высокий доход, и поэто­му она будет обладать более высокой стоимостью. Если возрастет цена сельскохозяйственных продуктов, то возрастет остаточный доход от земли и сама стоимость земли.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности раскры­вает особое положение земли в системе факторов производства и объяс­няет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена силь­ным колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффек­тивно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Предельная производительность земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, выступающих в качестве основного сред­ства производства, связана с понятием естественного и экономического плодородия почвы. Если первое обусловлено природными фактора­ми, то экономическое плодородие достигается за счет целенаправ­ленного улучшения свойств почвы и более эффективного ее использо­вания путем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений, передовой агротехники, т.е. связано с научно-тех­нической революцией и деятельностью человека. При рациональной системе хозяйствования происходит повышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственный контроль за соблю­дением земельного законодательства, использованием и охраной земель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, специаль­но уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а также органы местного само­управления. К сожалению, на практике имеется много примеров исто­щения плодородия почв.

В населенных пунктах принцип предельной производительности учитывается через возрастающую или уменьшающуюся доходность каждой части земельного участка с улучшениями.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельно­го участка, сбалансированы между собой таким образом, что достига­ется максимальная стоимость земли.

Для земельных участков с улучшениями сбалансированность характеризуется показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к данному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участ­ка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки. Например, живописный вид участка, его есте­ственные особенности — растительность, наличие ручьев и водоемов, престижное местоположение — могут обусловить более эффективное использование при строительстве коттеджей по сравнению со строи­тельством производственных или складских помещений.

Таким образом, максимальная стоимость земельного участка достигается в том случае, когда его застройка является сбалансиро­ванной.

Сбалансированность нарушается, если сооружения на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или,

наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру Так, в настоящее время в ближайшем Подмосковье при коттеджной застройке сбалансирован­ным является соотношение между площадью коттеджа и общей пло­щадью земельного участка не менее 1:10.

Принципы предельной производительности и сбалансированно­сти играют большую роль при определении варианта наиболее эффек­тивного использования земельного участка.

Принцип разделения элементов недвижимости и имуществен­ных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимо­сти объекта.

Характерная черта земельного участка заключается в том, что он не может быть перемещен с одного места в другое, т.е. имеет фикси­рованное местоположение. Поэтому переход земельного участка от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на него. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие раз­нообразные права на земельную недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее земельный рынок, тем ниже степень риска и раци­ональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.

При разделении физических элементов единого объекта недвижи­мости и имущественных прав на него возможны следующие варианты:

■ пространственное разделение:

—разделение прав на воздушное пространство,

—на почвенный слой земли,

—на подземное пространство с недрами,

—на водные ресурсы прибрежных полос,

—деление земельного массива на отдельные участки, здания и строения;

■ разделение по видам имущественных прав:

—аренда,

—ограниченное использование,

—ипотека,

—внесение в уставные капиталы предприятий,

—эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

■ разделение по времени владения или пользования:

—краткосрочная и долгосрочная аренда,

—бессрочное пользование,

—срочное пользование,

—пожизненное наследуемое владение,

—право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе соци­ально-экономического развития общества и природной ограниченно­стью их предложения.

Спрос на земельные участки формируется под влиянием много­численных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

■ экономические: темпы экономического роста, развитие инфра­структуры и транспорта, уровень занятости населения, величина дохо­дов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;

■ демографические: численность и плотность населения в дан­ном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция насе­ления, средний размер семьи и др.;

■ природно-климатические: продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рель­еф, форма участка) и др.;

■ административные: территориально-экономическое зонирова­ние, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение земли в целом выступает как фиксированная вели­чина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из осо­бенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимо­действие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде можно проиллюстрировать (рис. 1.3).

Цена(Р)

Р

S

^^ D

Количество(Q)

Рис. 1.3. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде: D — спрос; S — предложение

В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по категориям пользователей. Например, с 1990 по 2004 гг. площадь земель, находящихся в ведении городских, поселковых и сельских администраций увеличилась на 11,6 млн га за счет передачи земель, ранее входивших в земли колхозов, совхозов и государственного лесного фонда; площадь земель промышленности, транспорта и иного специального назначения возросла на 0,7 млн га; земли особо охраняемых территорий увеличились на 16,8 млн га; зем­ли сельскохозяйственного назначения уменьшились на 238,1 млн га; земли запаса уменьшились на 24,1 млн га [29. С. 5].

Таким образом, предложение земельных участков, пользующих­ся наибольшим рыночным спросом — земель под застройку, — имеет тенденцию к росту за счет сокращения лесного фонда и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории не явля­ется вертикальной линией, т.е. абсолютно неэластичной, а имеет низ­кую эластичность (рис. 1.4).

Цена

Р, Р

О О, Количество Рис. 1.4. Кривая предложения земель под застройку

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разре­шенного использования, формы собственности и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на земельный рынок и усиливает конкуренцию. Однако при наличии

монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер кон­куренции, подрывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете приводит к искажению реальной стоимости земли. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рыночных земельных отношений, что характерно для нашей страны.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на зе­мельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик пли уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность дальнейшего поступле­ния дохода требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совмести­мый характер землепользования различных участков сельскохозяй­ственного назначения, а также-достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использова­нии, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Использование земельного участка будет эффективным, если затраты на его приобретение и освоение соответствуют полезности или доходности построенного на нем объекта недвижимости и отвечают существующим в данном регионе стандартам, потребностям и ожида­ниям. Таким образом, соответствие означает, в какой степени архитек­турный стиль и уровень удобства и услуг, предлагаемых имуществен­ным комплексом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве склад­ских помещений предпочтение отдается участкам, имеющим выход на крупные шоссе или железнодорожные станции. Для таких объек­тов как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины хозяйствен­ных товаров, запчастей, горюче-смазочных материалов большое зна­чение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Например, не допускается сочетание объектов отдыха и малопривле­кательных производственных зданий и сооружений, загрязняющих окружающую среду, источников шума, неприятных запахов и т.п.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенству­ются по мере роста городов и нарастания многообразия форм земле­пользования.

Принцип изменения внешней cpedbi предполагает учет при оцен­ке земельных участков возможных изменений экономических, соци­альных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Земельные участки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью земли, ее фиксированным местоположе­нием. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздей­ствия:

■ макроэкономический; м региональный;

■ местный.

На макроэкономическом уровне на рыночную стоимость земель­ных участков оказывают влияние такие факторы как: тенденции раз­вития экономики, темпы экономического роста, структурные преоб­разования, уровень занятости и реальных доходов населения, налогообложение имущества, государственная земельная и кредитная политика, законодательство по охране окружающей среды и др.

На региональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства, налоговой политики администрации, интенсивно­сти строительства, уровня развития ипотеки, инфраструктуры в райо­не и особенно транспорта. Необходимо также учитывать, на какой ста­дии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город, район или отрасль производства.

Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобща­ет принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно ре­ализуются функциональные возможности единого объекта недвижи­мости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от теку­щего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строе­ния находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование, которое:

■ является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри­
дическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окру-

жающей среды, градостроительные ограничения, требования по охра­не памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

■ физически осуществимо;

■ финансово выполнимо;

■ обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроитель­ных, экологических и иных- ограничений, а также перспектив разви­тия района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как пока­зывает практика, его существующее использование может не соответ­ствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся исполь­зование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

В МСО наиболее эффективное использование имущества определя­ется как вероятное, физически возможное, имеющее надлежащее оправ­дание, юридически допустимое и финансово осуществимое и при кото­ром оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, объективно обусловленный характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимо­сти реабилитационных и реновационных проектов, а также ориенти­роваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. В МСО описываются следующие ситуации:

■ на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивос­тью или значительным неравновесием между спросом и предложени­ем, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования;

■ в других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику сле­дует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов;

■ там, где использование земли и зонирование находятся в состо­янии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.

Понятие наиболее эффективного использования является осно­вополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости [23. С. 46—47].

НЭИ может изменяться с течением времени. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использо­ванием может стать строительство заправочной станции, пункта быст­рого питания или автосервиса.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой строится заключение о рыночной стоимости земельного участка. Существующие сегодня в России административные ограни­чения и зонирование часто не отражают текущих требований развива­ющегося земельного рынка, и поэтому фактическое использование земельного участка может не соответствовать наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны и в зависимости от специфики оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный и затратный.

Поиск по сайту: