Глава 3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА.......................................................................................... 81

3.1. Экономическое содержание доходного подхода................. 82

3.2. Метод капитализации дохода................................................... 83

3.3. Метод остатка................................................................................ 88

3.4. Метод предполагаемого использования............................. 101

Контрольные вопросы............................................................. 104

Тесты.............................................................................................. 104

Практические задания.............................................................. 106

Глава 4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА................................... 109

4.1. Метод сравнения продаж......................................................... 109

4.2. Экономическое содержание и основные этапы

метода выделения..................................................................... 122

4.3. Метод распределения................................................................ 124

Контрольные вопросы.............................................................. 126

Тесты.............................................................................................. 127

Практические задания.............................................................. 130

Глава 5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА....................................................................................... 132

5.1. Оценка земель поселений исходя из затрат

на воспроизводство инфраструктуры................................. 133

5.2. Оценка стоимости земельных участков

по условиям инвестиционных контрактов........................... 134

Контрольные вопросы.............................................................. 136

Тесты.............................................................................................. 136

Практические задания.............................................................. 137

Глава 6. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ............................................................................. 139

6.1. Рентные отношения в сельском хозяйстве......................... 139

6.2. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных

угодий методом капитализации земельной ренты........... 143

Контрольные вопросы.............................................................. 149

Тесты.............................................................................................. 149

Практические задания.............................................................. 150

Глава 7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ РАЗЛИЧНОГО

ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ...................................................... 152

7.1. Кадастровая оценка земель поселений............................. 152

7.2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения 162

7.3. Кадастровая оценка лесных земель..................................... 178

Контрольные вопросы............................................................. 185

Тесты.............................................................................................. 186

ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................. 188

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ.................................................................................. 190

ЛИТЕРАТУРА.................................................................................................... 206

Посвящается 10-летию кафедры «Оценка собственности»,

основанной в 1996 году в Финансовой академии при Правительстве РФ

и положившей начало профессиональной подготовке специалистов

в области оценочной деятельности в России

ПРЕДИСЛОВИЕ

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятель­ности человека, являясь в то же время товаром и источником благосо­стояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производ­ства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех това­ров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех дру­гих благ.

Ценность земли заключается в ее основных характеристиках:

■ каждый участок земли является уникальным по своему место­положению и внешнему окружению;

■ земля является недвижимой в вещественном отношении;

■ земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;

■ предложение земли ограничено природой;

■ земля может использоваться людьми для различных целей.

С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных актов расширяется гражданский оборот земель­ных участков, земля все в большей степени становится товаром — объектом хозяйственного оборота.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государ­ства является важным источником поступления средств в бюджеты для финансирования расходов на образование, создание инфраструк­туры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и для дру­гих целей.

Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений как в госу­дарственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители

уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки кадастро­вой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному земле­пользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это, в свою очередь, приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах.

Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведе­ния кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

Цель пособия — показать особенности земельного участка как объекта экономической опенки, раскрыть принципы и методы прове­дения оценки земли в современной России.

Задачи пособия:

■ изучение особенностей, структуры, объектов и субъектов зе­мельного рынка в Российской Федерации;

■ раскрытие особенностей правового регулирования оценки земли;

■ изучение и сопоставительный анализ методов доходного, срав­нительного и затратного подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом требований Международных стандартов оценки и Методических рекомендаций Министерства имущественных отношений Российской Федерации;

■ рассмотрение вариантов наиболее эффективного использова­ния застроенных и незастроенных участков;

■ анализ практических примеров оценки рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков;

■ раскрытие основных положений государственных методик кадастровой оценки земель поселений, сельскохозяйственного назна­чения и лесного фонда.

Учебное пособие включает семь логически взаимосвязанных глав. В них последовательно раскрываются экономические и право­вые аспекты реализации трех классических подходов к оценке земель различного целевого назначения. Рассмотрены изменения в правовом регулировании земельных отношений, произошедшие в последние годы, как в Российской Федерации, так и в Москве. Особое внимание уделено изучению особенностей рыночной оценки городских и сель­скохозяйственных земель, составляющих основу современного россий­ского земельного рынка.

В конце глав приводятся контрольные вопросы, тесты и практи­ческие задания, позволяющие лучше усвоить приведенный материал.

Поиск по сайту: