МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод сравнения продаж широко используется в странах с раз­витым земельным рынком, особенно для оценки свободных земель­ных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого ме­тода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных уча­стков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков вклю­чает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными

земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участ­ки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка [23. С. 177—178].

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

с_р=ц,±к_;,

где С_р — рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Ц,- — цена продажи 1-го сравнимого земельного участка; К,- — величина корректировок цены продажи t'-го сравнимого земель­ного участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соот­ветствующем сегменте земельного рынка;

2) проверка информации о сделках с земельными участками;

3) сравнение оцениваемого земельного участка с участками, про­данными на рынке и внесение корректировок с учетом различий меж­ду оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4) анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой вели­чины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом эта­пе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на секто­ра, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

■ целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

■ передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитута;

■ местоположение (например, в Московской области — удален­ность от МКАД и престижность направления);

■ плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных зе­мель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента зе­мельного рынка, включают:

■ инвестиционную мотивацию;

■ платежеспособность;

■ источники и формы финансирования;

■ вкусы и предпочтения покупателей и др.;

■ социально-юридический статус (социальная группа, стиль жиз­ни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются сле­дующие группы земельных участков:

1) незастроенные земельные участки;

2) земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

3) земли под домами индивидуальной жилой застройки;

4) придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

5) земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок,

земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;

6) участки под объектами промышленности и складскими поме­
щениями;

7)сельскохозяйственные угодья.

Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть раз­делены на 5-этажные (кирпичные, панельные, блочные), 7—9-этажные, 12-этажные дома.

Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по про­шедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сдел­кам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации исполь­зуются регистрационные карточки, в которые заносится вся инфор­мация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспози­ции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти ана­логов.

Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопостави­мость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предло­жения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оце­ниваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, долж­ны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее досто­верность.

Источниками данныхо сделках с земельными участками могутбыть:

■ регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земель­ными участками. Например, при кадастровой оценке земель поселе­ний данный источник является основным при сборе информации о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками;

■ периодическая печать. Публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены предложения, которые выше фактических цен сделок. В Методических рекоменда­циях по определению рыночной стоимости земельных участков записа­но, что при отсутствии информации о ценах сделок с земельными уча­стками допускается использование цен предложения [21. С. 3].

Рекомендуется вносить в цены предложения корректировку на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных;

■ цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняют­ся от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадаст­ровой оценки земель поселений;

■ нормативная цена земли, которая используется при вынужден­ной продаже земельных участков, поскольку в соответствии с Поста­новлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения;

■ риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недви­жимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложивших­ся в других районах, схожих по своим ценообразующим характери­стикам с территорией оценки.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на следующие показатели:

а) типичный срок экспозиции — это время, в течение которого
объект недвижимости в среднем должен находиться на рынке, чтобы
быть проданным;

б) независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец
находятся в родственных отношениях, либо являются представителя­
ми холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависи­
мость, то цена продажи будет нетипичной. То же самое относится
к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязатель­
ствами, к продаже имущества умерших лиц;

в) инвестиционная мотивация, в первую очередь при оценке
застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные моти­
вы, а покупаемые земельные участки — одинаковое назначение. При
выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после
продажи меняют свое назначение. Например, земельный участок
со спортивным сооружением после продажи используется как крытая
автостоянка, т.е. после продажи переходит в другой сегмент рынка. _j

Для определения возможного использования объекта оценки сле­дует учитывать нормы зонирования и разрешенное использование. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одина­ковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участ­ками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участ­ков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести кор­ректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый уча­сток. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же харак­теристиками, что и оцениваемый участок. Когда сравниваемый земель­ный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена про­дажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оценива­емого земельного участка.

Корректировки делаются с учетом того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо спе­цифическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько

затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, продан­ными участками земли может проводиться двумя способами:

1) по элементам сравнения;

2) с помощью единиц сравнения.

Способ элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влия­ют на величину цены продажи.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стан­дартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земель­ных участков рекомендуется рассматривать следующие элементы [23. С. 174-175].

1. Состав передаваемых прав собственности. Корректировка вно­сится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Также могут учитываться правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка.

2. Условия финансирования сделки купли-продажи. Все платежи по сопоставимым продажам должны осуществляться в денежных сред­ствах без наличия специальных условий финансирования (взаимоза­четы, расчет векселями, бартер). Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются.

Типичными являются следующие варианты расчетов:

а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств
и на дату продажи. В данном случае корректировка не требуется;

б) получение покупателем кредита в банке для покупки объекта
недвижимости. В этом случае для корректировки из продажной цены
отнимают величину процентов в денежном выражении;

в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимо­
сти самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кре­
дита. Для корректировки таких условий можно применить дисконти­
рование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей
и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо
принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окон­
чания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирова­
ния могут быть уменьшены.

В случае, когда ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его текущая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной став­ке в течение срока кредита.

Необходимыми условиями для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сдел­ки. При наличии достоверных данных математический аппарат позво­ляет получить точную величину корректировки.

К условиям финансирования относится и корректировка оплаты наличными деньгами, если она является нетипичной, равная издерж­кам перевода денег из безналичной формы в наличную.

3. Условия продажи. Корректировка на данный элемент сравне­
ния отражает:

а) нетипичные для рынка отношения между продавцом и поку­
пателем (родственные, деловые);

б) неполную информированность, срочную потребность в день­
гах и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец
и покупатель принимают свои решения относительно продажи или
покупки земельного участка;

в) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа
в условиях банкротства).

Трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сдел­ки, затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении величины корректировок. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стои­мостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его при­обретения.

При подозрении на нерыночные условия продажи данный земель­ный участок следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или вообще исключить его из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен на земельные участки за пери­од между этими датами в результате сезонных и циклических колеба­ний, а также инфляции. Оптимальным индикатором изменения цен¹ на рынке является перепродажа одного и того же объекта с постоян­ными физическими и экономическими параметрами. В случае отсут­ствия подобных данных следует использовать пару продаж идентич­ных сравнимых участков на одном и том же рынке, различающихся лишь датой продажи. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен.

5. Местоположение и окружение. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка «внешних»

факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Коррек­тировка на местоположение требуется, когда географическое положе­ние объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Вне­сение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оце­ниваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине района и на него воздействуют выгод­ные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оце­ниваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необ­ходимо провести анализ возможных различий между этими района­ми. При расчете величины корректировки необходимо учитывать раз­решенное использование земельных участков. Например при жилой застройке учитываются такие факторы как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность.

Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа парных продаж. При оценке застроенных земельных участков корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для единых объектов недвижи­мости.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт), при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная кор­ректировка цены продажи аналогов на отличия физических характе­ристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного ана­лиза.

7. Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги — наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.

При оценке участков, приносящих доход, к экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого опе­рационного дохода, — текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. При расчете данной корректировки следует проявлять осторожность, чтобы исключить

возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «условия финансирования», «условия продажи», «местоположение» и «время продажи».

Способ сравнения по элементам широко используется при оцен­ке земельных участков приблизительно одного размера, которые силь­но отличаются по отдельным элементам сравнения.

Поиск по сайту: