КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осу­ществляется в следующей последовательности:

1) сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;

2) определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;

3) определение величины земельной ренты;

4) определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Этап 1. Сбор и подготовка исходной нормативной и стати­стической информации. Необходимая для оценки земель инфор­мация выбирается из материалов VI тура земельно-оценочных ра­бот (1980—1989 гг.) с их последующим уточнением. Также можно использовать материалы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

Каждый административный район в процессе VI тура земель­но-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценоч­ной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам од­нородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйст­венных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

Информация, необходимая для оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, включает кадастровый номер, наименование и общую площадь оцениваемого земельного участка, которые определяются на основе правоустанавлива­ющих документов или данных Единого государственного реестра земель.

Далее для проведения оценки в границах земельного участка сель­скохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

■ сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оце­ниваются методом капитализации земельной ренты и методом срав­нения продаж;

■ земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйствен­ной продукции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапи­тальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодь­ях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;

■ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуника­циями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

В случае отсутствия данных экспликации площади земель, заня­тых капитальными строениями и зданиями, используемыми для про­изводства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, они определяются на основе данных о плотности застрой­ки в соответствии со СНиП П-97-76 «Генеральные планы сельскохо­зяйственных предприятий».

На территории сельскохозяйственных угодий определяется состав почв. Для этого используют карту обследования почв. На осно­ве указанных источников выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ.

Этап 2. Определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур. На втором этапе производится выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитывается земельная рента. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из такого набора сельскохозяйственных культур, при пространствен­ном чередовании которых достигается максимальная величина земель­ной ренты и сохраняется плодородие почвенного слоя. В этом прояв­ляется принцип НЭИ при оценке сельскохозяйственных угодий.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры (5—7 основных культур) определяется плодородием земельного участка, изме­ряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожай­ности может использоваться величина нормальной урожайности, опре­деленная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на основе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за последние пять лет.

Этап 3. Определение величины земельной ренты по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам, выбранным для расчета: Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли);

Валовой доход = Цена продажи х Нормативная урожайность.

Для проведения расчетов используется фактическая информа­ция по административному району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в каче­стве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж оптовых партий.

Индивидуальные затраты устанавливаются на основе данных бухгалтерской отчетности. Для более точного определения затрат мож­но использовать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические опера­ции и нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затраты труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из рыночных цен, сло­жившихся в районе расположения земельного участка.

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции вклю­чают: заработную плату, затраты на семена, горюче-смазочные мате­риалы, удобрения, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, об­щехозяйственные и общепроизводственные затраты. Также при рас­чете издержек учитывают уровень инженерного обустройства земель­ного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сель­скохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе сред­неотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйствен­ной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецеле­сообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низ­кую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земель­ный участок не дает ренты, то его стоимость оценивают при использо­вании под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли подразделяются на три кате­гории пригодности:

1) земли, пригодные под любое сельскохозяйственное использо­вание, в том числе под полевые культуры (пашня, многолетние насаж­дения);

2) земли, малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);

3) земли, не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сель­скохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исхо­дить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом

в центнеры кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомен­дуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции.

Этап А. Определение рыночной стоимости сельскохозяйствен­ных угодий. Рассчитывается рыночная стоимость сельскохозяйствен­ной земли путем деления полученной величины земельной ренты на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации рассчи­тывается методом кумулятивного построения.

Пример

Исходные данные

Объект оценки — земельный участок (кадастровый № X) пло­щадью 3063 га.

Местоположение — Московская область, Рузский район. Земельный участок располагается на Клинско-Дмитровской гря­де. В этом районе распространены дерновые, сильно- и средне-подзолистые почвы.

Оцениваемые права — право собственности.

Категория земель — земли сельскохозяйственного назначе­ния, разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства.

Цель оценки — определение рыночной стоимости земельно­го участка.

Процедура оценки

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий Московской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур — из набора куль­тур, традиционно возделываемых в месте расположения земель­ного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного рай­онирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель. Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообо­роте:

Ячмень с подсе вом многолет-

них трав 21 250 3 620

Картофель 120 400 25 700

Многолетние

травы 44 115 2 580

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денеж­ном выражении осуществляется исходя из сложившихся в райо­не расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по опре­делению рыночной стоимости земельных участков, при опреде­лении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принима­ется равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья;

риск низкой ликвидности.

Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска

Величина

премии

за риск, %

Обоснование величины премии за риск

Риск инвестиций в сельскохозяйст­венные угодья

В Московской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области

Низкая ликвидность

В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Московской области не сложился, поэтому лик­видность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из сро­ка экспозиции в шесть месяцев

Итого

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле

Безрисковая ставка х Срок экспозиции (месяцев): 12 = = 10%х6:12 = 5%.

Таким образом, коэффициент капитализации составляет 10 + + 11 = 21%.

Расчет стоимости земли

Расчет стоимости 1 га произведен в следующем виде:

Продолжение

Рента, 5 250- 48 000- 5 060- 37 190:4 =

руб./га -4 344 = 906 -30 840= -3 096= =9 297,5

= 17 160 =1964

Стоимость

земли,

руб./га 9 297,5:0,21=44 273,81

Стоимость объекта оценки = 3063 х 44 273,81 = 135 610 680 (руб.)

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты? Какие виды ренты существуют в рыночной экономике? В чем заключаются отличия арендной платы от земельной ренты? В чем состоят отличия дифференциальной ренты I от дифферен­циальной ренты II?

Какие виды сельскохозяйственных угодий различают при оценке земли?

По какой формуле рассчитывается земельная рента? Почему при расчете земельной ренты используется показатель нор­мальной урожайности (средний показатель по области), а не факти­ческая урожайность конкретного производителя сельскохозяй­ственных культур?

Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости сель­скохозяйственных угодий?

Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель?

ТЕСТЫ

Тест 1. Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется:

а) абсолютной рентой;

б) дифференциальной рентой I по плодородию;

в) дифференциальной рентой II;

г) дифференциальной рентой I по местоположению;

д) монопольной рентой.

Тест 2. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохо­зяйственного назначения:

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) величина земельного налога;

д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость?

Тест 3. Какой из нижеперечисленных методов наиболее широко использует­ся для оценки сельскохозяйственных земель в настоящее время:

а) метод сравнения продаж;

б) метод капитализации земельной ренты;

в) метод остатка для земли;

г) метод распределения;

д) все ответы верны?

Тест 4. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий:

а) по модели оценки капитальных активов;

б) по модели средневзвешенной стоимости капитала;

в) методом кумулятивного построения;

г) используется коэффициент из методики кадастровой оценки;

д) все ответы верны?

Поиск по сайту: