Понятие и элементы договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Соответственно, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к продаже недвижимости, если иное не предусмотрено специальными правилами § 7 гл. 30 ГК РФ.

Определение договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) позволяет охарактеризовать его как:

- договор об отчуждении имущества.

- консенсуальный договор. Это означает, что договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (в отдельных случаях, с момента государственной регистрации) и момент заключения договора не связан с передачей недвижимости. Консенсуальная модель установлена императивной нормой (п. 1 ст. 433, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ) и не может быть изменена соглашением сторон.

- возмездный договор, поскольку передача недвижимости обусловлена наличием встречного имущественного предоставления в виде уплаты цены, и наоборот. Возмездность договора является его конституирующим признаком, вытекающим из существа регулируемых данным договором отношений.

- взаимный (синаллагматический) договор, так как юридические обязанности (равно, как и субъективные права) возникают у обеих сторон договора, причем эти обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловленный характер.

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права.

Однако возможность участия в договоре некоторых субъектов ограничена, исходя из объема и характера правосубъектности лица (например, некоммерческой организации), либо характера вещных прав лица на имущество (см., например, п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 1 ст. 297 ГК РФ, п. 1 ст. 298 ГК РФ, ст. 18-19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").

Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости или предприятия требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Как правило, в качестве продавца выступает собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью. Однако поскольку договор продажи недвижимости носит консенсуальный характер, его заключение порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход титула в отношении вещи) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Соответственно, продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи, а в качестве продавца может выступать любое лицо, независимо от того является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в Едином государственном реестре.

Предметом договора выступает недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), не изъятое из оборота.

Правила § 7 гл. 30 ГК РФ применяются к продаже любой недвижимости. Вместе с тем, законом могут устанавливаться особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества - см., например, ст. 558 ГК РФ (жилые помещения), § 8 гл. 30 ГК РФ (предприятия), ст. 37 ЗК РФ (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения).

Предметом договора, в принципе, могут быть не только существующие, но и "будущие" недвижимые вещи, т.е. такие, которые в момент заключении договора либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Данное правило имеет целый ряд исключений:

- в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу;

- с учетом п. 1 ст. 37 ЗК РФ не могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельные участки, которых еще не существует;

- с учетом ст. 219 ГК РФ не могут выступать в качестве предмета рассматриваемого договора такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, не прошедшие государственную регистрацию.

Правила о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ).

Цена. Поскольку любой договор купли-продажи опосредует экономические отношения "товар - деньги", цена может быть выражена только в деньгах.

Цена договора продажи недвижимости является его существенным условием (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Допускается как прямое указание цены отчуждаемой недвижимости в денежных единицах, так и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Не исключена возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте.

Если иное не предусмотрено законом или договором, цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Форма и момент заключения договора. Договор продажи недвижимости, под страхом его недействительности, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

По общему правилу договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания и не нуждается в государственной регистрации.

Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности по договору. Последняя требуется во всех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). При этом ее отсутствие не влияет на действительность договора, а лишь означает его неисполнение.

Содержание договора продажи недвижимости

Продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество и перевести на покупателя право собственности на это имущество.

Закон устанавливает особые правила оформления передачи недвижимости - путем подписания передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Передаточный акт имеет доказательственное значение - фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение). Он независим от государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора и может происходить как до, так и после такой регистрации. При этом передаточный акт не является единственно допустимым доказательством передачи имущества.

Наличие или отсутствие передаточного акта не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Поскольку передаточный акт удостоверяет передачу недвижимого имущества покупателю, с момента подписания такого акта, по общему правилу, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 556, п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Закон исходит из принципа "единой судьбы" земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Недвижимость должна быть передана покупателю в установленный договором срок. Если договор не содержит указания на срок передачи, недвижимость должна быть передана в разумный срок после заключения договора (п. 1 ст. 457 ГК РФ). В случае неисполнения обязанности в срок, покупатель вправе потребовать передачи вещи в судебном порядке или отказаться от договора (ст. 463 ГК РФ).

Поскольку до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не является собственником недвижимости, его иск об отобрании вещи от продавца носит обязательственный характер. Соответственно, покупатель имеет право требовать отобрания вещи от продавца лишь в том случае, если вещь имеется в наличии у продавца и права на нее не переданы третьему лицу (ст. 398 ГК РФ).

Передаваемая недвижимость должна быть надлежащего качества, т.е. соответствовать определенному комплексу требований, обуславливающих способность вещи удовлетворять потребности покупателя. Соответствующие требования к свойствам отчуждаемой вещи устанавливаются договором. При отсутствии в договоре условий о качестве вещи продавец обязан передать покупателю недвижимость, пригодную для целей ее обычного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Продавец несет ответственность за такие недостатки вещи, которые возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). При этом не имеет значения характер недостатков (явные - скрытые), равно как и то обстоятельство, знал продавец о недостатках товара или нет. Как исключение, продавец не отвечает за недостатки, которые были оговорены им при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Распределение бремени доказывания момента возникновения недостатков зависит от наличия или отсутствия договорной гарантии качества в отношении товара (ст. 476 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии что недостатки обнаружены в пределах сроков, установленных ст. 477 ГК РФ. Указанные сроки являются сроками на обнаружение недостатков, а не специальными сроками исковой давности. Поскольку в рамках § 1, 7 гл. 30 ГК РФ не содержится никаких правил относительно срока исковой давности, он составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и будет исчисляться по общим правилам, т.е. с момента обнаружения недостатка (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

При наличии в отчуждаемой недвижимости обычных (несущественных) недостатков покупатель вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ). При обнаружении существенных недостатков покупатель имеет четыре альтернативных варианта защиты (требование соразмерного уменьшения цены, требование безвозмездного устранения недостатков, требование возмещения собственных расходов на устранение недостатков, право отказаться от договора) (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Отчуждаемая недвижимость должна быть передана свободной от прав третьих лиц. Данное требование считается нарушенным, если продаваемая недвижимость обременена правами третьих лиц - обязательственными, вещными или исключительными либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора. При этом продавец отвечает только за обременения (притязания), возникшие до передачи товара покупателю. Однако ответственность продавца исключается, если покупатель знал или должен был знать о наличии таких обременений (притязаний) (абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Последствия эвикции, т.е. изъятия вещи в пользу третьих лиц по решению суда, установлены ст. 461 ГК РФ.

Обязанность продавца включает не только фактическую передачу недвижимости, но и перенесение на покупателя титула на нее. Продавец обязан совершить все необходимые для государственной регистрации перехода права собственности действия (предоставить все соответствующие документы, подать заявление и т.п.). При уклонении продавца покупатель вправе по суду требовать государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Кроме того, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить недвижимость.

По общему правилу недвижимость должна быть оплачена непосредственно до или после ее передачи покупателю (п. 1 ст. 486 ГК РФ), т.е. в минимально возможный при данных обстоятельствах срок с момента передачи.

Соглашением сторон могут устанавливаться:

а) предварительная оплата;

б) оплата в кредит либо;

в) оплата в кредит с рассрочкой платежа.

Предварительная оплата товара (аванс) производится до передачи товара покупателю. Условие о сроке предварительной оплаты не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Оплата в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. Условие о сроке оплаты в кредит не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Отличие оплаты в кредит с рассрочкой платежа состоит в том, что оплата товара производится после его передачи, но не единовременно, а по частям. Условия о сроках, порядке и размере платежей является существенным, и при несогласовании этих условий договор считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) влечет возникновение залога (ипотеки) проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).

Последствия неисполнения покупателем обязанности оплатить передаваемую недвижимость различаются в зависимости от того, в какой последовательности должны исполняться обязательства сторонами договора купли-продажи.

В случае когда срок исполнения обязательства передать товар наступает после исполнения обязательства по его оплате, обязательство продавца является встречным. Соответственно, при просрочке оплаты продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п. 5 ст. 486, п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328 ГК РФ).

В случае неоплаты переданного товара продавец вправе требовать от покупателя уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. В договорах с условием оплаты в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) в случае неоплаты продавец также вправе отказаться от договора и потребовать возврата переданных товаров (п. 3 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Если неоплата покупателем переданного товара может рассматриваться как существенное нарушение договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ), продавец вправе в судебном порядке требовать расторжения договора, независимо от государственной регистрации права собственности за покупателем.

Поиск по сайту: