Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Одним из важнейших юридических фактов, который служит основанием возникновения прав на землю, может являться договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество (земельный участок). Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением, включающее обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним.

Сторонами договора ренты могут быть граждане и юридические лица.

Получателями ренты выступают, как правило, граждане, а постоянной ренты - также и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (общественные и религиозные организации, фонды и т.д.). Притом граждане могут быть получателями ренты независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Поскольку передача земельного участка под выплату ренты есть его отчуждение, т.е. вариант распоряжения земельным участком, право предоставлять земельные участки под выплату ренты принадлежит только их собственникам.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Плательщиками ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении имущества у получателя ренты, и имеющие экономические возможности выполнять обязанности по такого рода договору.

Предметом договора ренты может быть любое недвижимое и движимое имущество (ст. 130 ГК РФ), в отношении которого закон допускает совершение различных не противоречащих ему сделок, с учетом правил ст. 129 ГК РФ об оборотоспособности объектов гражданских прав. Объектом ренты земельных участков могут быть любые земельные участки, не ограниченные и не изъятые из оборота.

Вместе с тем следует иметь в виду, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. К отношениям сторон, касающимся передачи и оплаты имущества, применяются правила о купле-продаже.

Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. При этом для регулирования порядка и условий передачи имущества должны применяться правила о договоре дарения, если иное не установлено ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (земельного участка), подлежит также государственной регистрации. До государственной регистрации в соответствии со ст. 433 ГК РФ такой договор считается незаключенным. Если эти требования не выполнены, сделка признается недействительной.

Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. При отчуждении земельного участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя участка (п. 1 ст. 586 ГК РФ). При этом право получателя ренты не только сохраняется, но и гарантируется: законодательство предусматривает субсидиарную ответственность первоначального плательщика ренты по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора (п. 2 ст. 586 ГК РФ). В числе иных гарантий обеспечения прав получателя ренты законодательство (ст. 587, 588 ГК РФ) предусматривает.

1. Приобретение получателем ренты права залога на земельный участок (иное недвижимое имущество), передаваемого под выплату ренты; это означает, что с момента передачи земельного участка он уже находится в залоге (залог в силу закона). Если по договору ренты передается движимое имущество, существенным условием такого договора является предоставление обеспечения исполнения обязательства плательщика ренты или страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в пользу получателя ренты.

2. Право получателя ренты расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков при невыполнении плательщиком ренты своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает.

3. Выплата получателю ренты за просрочку исполнения рентных обязанностей процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер не установлен договором. В данном случае получателю ренты должны быть выплачены рента, проценты и не покрытые ими убытки, причиненные просрочкой выплаты ренты.

Особые правила установлены законодателем для отчуждения и использования имущества (земельного участка), переданного для обеспечения пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество - земельный участок, полученный им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением.

Вследствие того что земельный участок обладает свойством неуничтожимости, невозможна его случайная гибель, однако случайное повреждение возможно в результате истощения земель, их затопления, когда нельзя использовать земли сельскохозяйственного и иного назначения по целевому назначению. Такое повреждение (в результате природных явлений или действий человека) является основанием для прекращения договора, если земельный участок был передан за плату; если же передача участка осуществлена бесплатно, риск случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту (ст. 595 ГК РФ).

Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), о предоставлении права залога на него получателю ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ) распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением. Закон закрепляет при этом дополнительные гарантии имущественных интересов получателя пожизненного содержания с иждивением. Так, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением; он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество - земельный участок, полученный им по договору, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). При существенном нарушении плательщиком своих обязанностей получатель ренты вправе потребовать возврата переданного земельного участка, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Поиск по сайту: