Особенности отдельных договоров ренты

Договор постоянной ренты. В нотариальной практике этот вид ренты почти не встречается. Тем не менее целесообразно коротко остановиться на его особенностях.

1. Субъектный состав (п. 1 ст. 589 ГК РФ). В отличие от других видов ренты, получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Предмет договора. Особые правила в отношении предмета постоянной ренты отсутствуют, под выплату ренты могут быть переданы любые вещи.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период, а при натуральной ренте - указание на вещи, работы или услуги, предоставлением которых осуществляется выплата ренты;

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Особенностью договора является возможность выкупа ренты по инициативе любой стороны договора. Плательщик ренты имеет безусловное право отказаться от договора путем выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). Таким образом, для плательщика в постоянной ренте выкуп ренты - разновидность отказа от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Получатель ренты имеет право требовать выкупа ренты при определенных условиях (ст. 593 ГК РФ). В данном случае рентное обязательство прекращается по соглашению сторон, а при его отсутствии - по решению суда.

При прекращении договора получатель ренты не имеет права требовать возврата предмета, переданного в собственность плательщика ренты.

5. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного плательщику постоянной ренты за плату, плательщик вправе требовать, соответственно, прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ). Это единственный случай, когда риск гибели предмета лежит на получателе ренты.

Договор пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты имеет следующие особенности.

1. Субъектный состав (ст. 596 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин или несколько граждан как сокредиторы.

2. Предмет договора. Особые правила в отношении предмета пожизненной ренты отсутствуют, под выплату ренты могут быть переданы любые вещи.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период (ст. 597 ГК РФ);

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Прекращение рентного обязательства путем расторжения договора или выкупа ренты допускается только по инициативе получателя ренты (п. 1 ст. 599 ГК РФ), и только при существенном нарушении договора плательщиком ренты. В обоих случаях прекращение обязательства имеет место по согласию сторон, а при его отсутствии - на основании судебного решения.

5. Последствия расторжения договора различны в зависимости от того, как отчуждено имущество при заключении договора: за плату или бесплатно. Получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества только в последнем случае (п. 2 ст. 599 ГК РФ). При этом идет зачет стоимости в счет выкупной цены ренты.

Нотариус может рекомендовать сторонам включить в договор положения, детализирующие их отношения. Например, соглашением сторон можно определить условия, на которых при наступлении соответствующих обстоятельств будет расторгаться договор: производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.д.

Договор пожизненного содержания с иждивением. При изучении договора пожизненного содержания с иждивением следует выделить две его главные особенности.

А. Плательщик в договоре обязан содержать получателя ренты (п. 1 ст. 601 ГК РФ), а не тратить на него обусловленные договором суммы. Содержание - это обеспечение достойных жизненных условий лица, т.е. предоставление, в зависимости от материального и физического состояния получателя ренты, питания, лечения, бытовых услуг и т.д. и т.п. Поэтому при изменении потребностей получателя ренты расходы плательщика ренты могут увеличиться (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Указанное правило есть проявление алеаторного характера рентных отношений.

Б. Отношения между сторонами договора носят лично-доверительный характер. Это обусловлено не тем, что стороны договора обычно тесно общаются и даже совместно проживают, а особенностями содержания этого договора. При заключении договора объективно невозможно определить объем содержания на весь период действия договора, он чаще всего будет меняться. Поэтому объем, а иногда и характер обязанностей плательщика напрямую зависят от личностных свойств получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется следующими чертами.

1. Субъектный состав (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. Поскольку к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, получателями ренты могут быть несколько граждан как сокредиторы. Однако после смерти получателя ренты его права по договору не могут перейти к другому, так как обязательство из договора неразрывно связано с личностью кредитора.

2. Предметом этого договора может быть только недвижимость (ст. 130 ГК РФ). Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев предметом, передаваемым под выплату ренты, является жилое помещение. Определение и перечень объектов, относящихся к жилой недвижимости, содержатся в ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ.

3. Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о стоимости всего объема содержания. Стоимость объема содержания должна быть "привязана" к определенному периоду, который стороны определяют по договоренности между собой. Стороны могут договориться, что содержание предоставляется, например, в размере 21 тыс. руб. за три месяца, 42 тыс. руб. за полгода и т.п. При этом стоимость всего объема содержания не должна быть меньше установленного минимума общего объема содержания в месяц (п. 2 ст. 602 ГК РФ). В наших примерах общий объем содержания в месяц составит по 7 тыс. руб. в месяц. Он определяется путем деления стоимости всего объема содержания на число месяцев, за которые он рассчитан (21 000: 3 = 7000; 42 000: 6 = 7000);

3) о видах предоставляемого содержания (это условие следует признать существенным в силу п. 1 ст. 602 ГК РФ).

4. Прекращение договора. Особые правила касаются не оснований прекращения рентного обязательства, а последствий прекращения договора. Полезно сравнить п. 2 ст. 599 ГК РФ и п. 2 ст. 605 ГК РФ применительно к вопросу о возврате предмета ренты. Очевидно, что права получателя ренты наилучшим образом защищены при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. При расторжении договора получатель ренты независимо от того, за плату или бесплатно было передано недвижимое имущество при заключении договора, вправе по своему выбору потребовать либо возврата имущества, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Контрольные вопросы

1. Понятие и виды договора ренты.

2. Характеристика договора ренты и его форма.

3. Правовые гарантии интересов получателя ренты.

4. Особенности прекращения рентного обязательства.

5. Договор постоянной ренты: понятие, элементы, содержание, прекращение.

6. Договор пожизненной ренты: понятие, элементы, содержание, прекращение.

7. Договор пожизненного содержания с иждивением: понятие, элементы, содержание, прекращение.

Поиск по сайту: