Распределение суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки

Если взыскание на предмет ипотеки было обращено во внесудебном порядке, то нотариус, удостоверивший соглашение о таком порядке взыскания, распределяет сумму, вырученную от реализации заложенного имущества (ст. 61 Закона об ипотеке).

Для правильного распределения суммы необходимо учесть установленную законом очередность удовлетворения требований.

В первую очередь из указанной суммы удерживаются расходы по обращению взыскания на это имущество и его реализации. К таковым относится и уплата нотариального тарифа. Затем погашаются проценты, а затем - сумма основного долга (ст. 319 ГК РФ). Проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами").

Если имущество заложено по нескольким договорам об ипотеке, то требования залогодержателей удовлетворяются с соблюдением правил, установленных ст. 46 Закона об ипотеке. Так, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований.

Оставшиеся после распределения вырученной суммы средства возвращаются залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

Закладная

Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей закладной. Это означает, что оборот и осуществление прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству будет подчиняться особым правилам.

Статья 13 Закона об ипотеке определяет закладную как ценную бумагу. Закладная существует в документарной форме. Она обладает признаками, присущими иным ценным бумагам:

а) отсутствие хотя бы одного из обязательных реквизитов, перечисленных в Законе об ипотеке, лишает закладную свойства ценной бумаги (ст. 14 Закона об ипотеке);

б) для реализации воплощенных в закладной прав необходимо предъявление ее подлинника (ст. 17 Закона об ипотеке).

В закладной воплощены права и из основного договора, и из договора об ипотеке: право на получение исполнения по обеспечиваемому обязательству (чаще всего это кредитный договор или договор займа) и право залога указанной в договоре об ипотеке недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Если стороны договора об ипотеке договорились о выдаче закладной, это условие должно быть указано в договоре. Однако сама закладная не является приложением к договору, а ее удостоверение нотариусом не обязательно. Закладная представляется залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию договора об ипотеке, вместе с этим договором. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ст. 10 Закона об ипотеке).

Закладная как ценная бумага может быть заложена ее владельцем в обеспечение его обязательства перед третьим лицом (ст. 49 Закона об ипотеке). При залоге закладной такое лицо становится залогодержателем закладной и приобретает право удовлетворить свое требование по обеспеченному залогом закладной обязательству преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в частности, владельца закладной, передавшего ее в залог (в ст. 49 Закона об ипотеке он назван "ипотечным залогодержателем").

Закладная как любая ценная бумага может быть передана в депозит нотариуса. Однако передача в депозит закладной, находящейся в залоге, влечет для участников ипотечных отношений два особых последствия.

А. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство (или обязательства при условии частичных платежей) внесением долга в депозит нотариуса (п. 5 ст. 17 Закона об ипотеке).

Банк предоставил Иванову кредит на приобретение жилого дома с условием погашения долга равными платежами с течение 3 лет. Стороны заключили договор об ипотеке, включив в него условие о выдаче закладной. После регистрации ипотеки закладная передана банку. Банк, в свою очередь, получил заем от АО "Инвестор" и заложил закладную в обеспечение возврата этого долга. В соответствии с договором о залоге закладной, заключенным между банком и АО "Инвестор", закладная передана в депозит нотариуса. Теперь Иванов должен осуществлять платежи не в адрес банка, а в депозит нотариуса.

Указанное правило императивно, а потому не может быть изменено соглашением сторон. Законодатель не устанавливает для данного случая исполнения долга внесением сумм в депозит нотариуса особые последствия, а потому они определяются на общих основаниях. Это означает, что кредитор (в нашем примере - банк), или лицо, письменно уполномоченное им на осуществление прав по закладной, может получить суммы, перечисленные в депозит нотариуса должником (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). При этом банк (иное лицо) должен представить нотариусу доказательства того, что он является надлежащим кредитором.

Нельзя не отметить, что договором о залоге закладной могут быть предусмотрены особые условия погашения долга. Например, условие о том, что суммы, уплаченные должником в депозит, предназначены не ипотечному залогодержателю, а залогодержателю закладной (в нашем примере - не банку, а АО "Инвестор"). Либо условие о том, что эти суммы не должны передаваться уполномоченному лицу до наступления определенных обстоятельств. В любом случае нотариусу следует тщательно ознакомиться с условиями исполнения должником обязательства, согласованными сторонами. При наличии в представленных договорах особых условий можно посоветовать получение от сторон письменных рекомендаций о порядке выдачи сумм из депозита.

Б. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, управомоченное по закладной лицо (ипотечный залогодержатель) не обязано при осуществлении своих прав предъявлять закладную обязанному по ней лицу (п. 1 ст. 17 Закона об ипотеке). В нашем примере Иванов обязан осуществлять платежи в погашение долга в сроки и в размерах, предусмотренных условиями договора об ипотеке, но не имеет права требовать при каждом платеже предъявления закладной.

В то же время при осуществлении частичных платежей по закладной залогодатель имеет право требовать от залогодержателя (в нашем примере Иванов может требовать от банка) удостоверения факта платежа, в том числе путем совершения на закладной соответствующей записи. При обращении банка к нотариусу для проставления отметки на закладной нотариус, в депозите которого хранится закладная, должен убедиться в том, что банк является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству и, соответственно, залогодержателем по договору об ипотеке.

Переданная в депозит нотариуса закладная должна быть возвращена по требованию уполномоченного на то лица. Кто является таковым лицом, может быть установлено только с учетом содержания закладной, условий договора о ее залоге и обстоятельств, связанных с исполнением (неисполнением) обязательств, обеспеченных ипотекой и залогом закладной.

Необходимо различать ситуации выдачи закладной управомоченному по ней лицу (например, ипотечному залогодержателю; в нашем примере - банку), с одной стороны, и обязанному по ней лицу. В любом случае выдача закладной обязанному по ней лицу требует особой осторожности, так как п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке предусмотрено, что нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, по общему правилу, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Рассмотрим типичные примеры.

А. Если обращение взыскания на заложенную закладную осуществляется в соответствии со ст. 349 ГК РФ, то закладная должна быть передана организатору торгов по реализации закладной.

Б. Если при залоге закладной на ней сделана специальная залоговая надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства (п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке), при наступлении предусмотренного срока закладная должна быть передана указанному залогодержателю.

В. По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель обязан передать закладную залогодателю (п. 2 ст. 17 Закона об ипотеке). Однако эту обязанность должен исполнить не нотариус, а залогодержатель, поэтому и требование о передаче должно быть обращено к нему. В нашем примере Иванов, вернув кредит, может требовать от банка передачи закладной. Для выполнения этого требования закладную необходимо получить у нотариуса. Кто управомочен на это? Существенным условием договора о залоге закладной является указание на то, у кого должна находиться закладная (ст. 339 ГК РФ). В соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке закладная может быть оставлена у законного владельца или передана залогодержателю закладной (в нашем примере оставлена у банка или передана АО). То лицо, у которого закладная будет находиться в соответствии с условиями договора, и передаст ее в депозит нотариуса, если условие об этом включено в договор о залоге закладной. Соответственно, это лицо и должно иметь право получить закладную из депозита. Иной порядок может быть установлен договором о залоге закладной. Например, стороны могут договориться, что получение закладной возможно только по совместному заявлению сторон договора о залоге закладной.

Г. Если договором о залоге закладной предусмотрена передача прав по закладной в порядке цессии (ст. 48 Закона об ипотеке), то закладная, при наличии соответствующих условий, должна быть передана не первоначальному залогодержателю закладной (тому, который передал ее в депозит нотариуса), а лицу, права которого основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Сказанное подтверждает, что, принимая закладную в депозит, нотариус должен ознакомиться с условиями договора о ее залоге и договора об ипотеке, на основе которого выдана закладная.

Контрольные вопросы

1. Понятие ипотеки.

2. Предмет ипотеки.

3. Форма и содержание договора об ипотеке.

4. Обращение взыскания на предмет ипотеки.

5. Характеристика соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки.

6. Удовлетворение требований залогодержателя путем приобретения им предмета ипотеки.

7. Распределение нотариусом сумм, вырученных от реализации предмета ипотеки.

8. Характеристика закладной.

9. Нотариальные действия, связанные с закладной.

Поиск по сайту: