Договор мены земельных участков

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.

Существенной особенностью данной сделки является то обстоятельство, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гражданского законодательства и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Поскольку в основе договора мены лежит также переход права собственности на земельный участок (точнее - прекращение его у одного лица и возникновение у другого), то следует признать, что право на совершение сделок договора мены имеют только собственники.*(93) Но это не исключает того, что их могут заключать представители собственников, а также лица, связанные с собственником соответствующими договорными отношениями.

Надо признать, что мена земельных участков в России совершенно не развита и практически отсутствует. Однако сказанное не означает, что отсутствует сама потребность в ней.

Договор мены земельных участков заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Особенность данного договора заключается в том, что, если из соглашения не вытекает иное, тогда предполагается, что предметом этого договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, относящимися к исполнению договора, осуществляются той стороной, которая несет определенные обязанности (ст. 568 ГК РФ).

В случае если из договора следует, что его предметом является обмен неравноценными земельными участками, то на сторону, передающую земельный участок, цена которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах земельных участков. Эта разница должна быть оплачена стороной непосредственно до или после передачи земельного участка, если иной порядок оплаты разницы не предусмотрен договором мены.

По существу, договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В юридической литературе высказывается мнение, что такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но еще и как договор купли-продажи с элементами мены. Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель этого договора - обмен имуществом.

В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на соответствующие участки. Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на полученные по договору мены объекты переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче исполнены обеими сторонами. Однако возникновение права собственности на земельные участки по договору мены требует государственной регистрации. Из этого следует, что указанное выше общее правило к договору мены фактически неприменимо - право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Как и в случае других сделок с земельными участками, в договоре мены обязательно указываются признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, целевое назначение земель, входящих в состав участков, являющихся предметом договора, цель их использования, размещенные на участках объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам. К договору прилагаются планы (чертежи) обмениваемых земельных участков.

При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Кроме того, стороны должны быть проинформированы о существовании сервитутов, передаче земельного участка третьему лицу. При этом на плане (чертеже) соответствующего земельного участка должны быть указаны границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы этих прав. Стороны, в собственность которых по договору мены переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

Отдельно гражданским законодательством урегулирован вопрос об ответственности за изъятие имущества, приобретенного по договору мены (ст. 571 ГК РФ). Сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены участок, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков (как при купле-продаже), но и возврата земельного участка, предоставленного в обмен.

Представляется, что при разработке и заключении договора мены следует исходить из двух наиболее важных аспектов. Во-первых, надо учитывать особенности объекта - земельного участка - и применять все те правила, которые требуются для оборота недвижимости. В частности, необходима государственная регистрация права приобретателя, следует идентифицировать земельный участок (т.е. указать номер кадастрового учета, местоположение и т.п.). Во-вторых, следует учитывать смысл самой мены и необходимость в указанных случаях применять правила о купле-продаже.

Поиск по сайту: