Договор купли-продажи земельного участка

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ о купле-продаже недвижимого имущества, а также общие правила о купле-продаже гл. 30 ГК РФ. Особенности купли и продажи земельных участков устанавливаются правилами ст. 37 ЗК РФ. Куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения регламентирует Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 37 ЗК РФ, посвященная особенностям купли-продажи земельных участков, не дает определения указанного договора. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка можно определить как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Так как договор купли-продажи недвижимости, к которой относятся в первую очередь земельные участки, является отдельным видом договора купли-продажи, то он является, как и всякий договор купли-продажи, консенсуальным, возмездным и взаимным.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о предмете.

Императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, указано законом для договоров купли-продажи (ч. 1 ст. 554 ГК РФ). Следовательно, в договоре должны быть указано данные, позволяющие идентифицировать земельный участок как объект конкретной сделки, подлежащий передаче покупателю по договору, т.е. сведения, позволяющие отличить его от других земельных участков.

Поэтому согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости. На практике это позволит исключить применения правила ст. 554 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, условие о предмете договора считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а также о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков.

Одним из важнейших условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена договора, цена участка. Цена, т.е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре.

Отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным. При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ определения цены путем сопоставления стоимости, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не применимо. Земля - уникальный товар, вряд ли возможно найти на рынке абсолютно однородный товар, так как земельный участок есть всегда индивидуально-определенная вещь. Поэтому и цены сделок с земельными участками, как объектами недвижимости, должны быть индивидуально-конкретны.

При определении цены земельного участка стороны должны ориентироваться на его рыночную стоимость. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(91). Рыночной стоимостью является наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать земельный участок, полученная расчетным путем, согласно утвержденной методике. Такая оценка специализированной организацией будет являться обязательной, если осуществляется продажа земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками (ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Цена может быть определена соглашением сторон с учетом средней рыночной стоимости земли в соответствующей местности, при этом в качестве ориентира должна выступать кадастровая стоимость земельного участка, а в случае ее отсутствия - нормативная цена земли.

Земельные участки согласно ст. 7 ЗК РФ должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. При продаже земельного участка стороны договора не вправе по своему усмотрению изменить этот правовой режим. Для продажи земельного участка с измененным целевым назначением необходимо решение соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).

Земельное законодательство предусматривает два основных способа купли-продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (ст. 30, 38 ЗК РФ) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ. Этот договор заключается в письменной форме - путем составления единого документа, подписанного сторонами (такой договор не может быть заключен путем обмена информации по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами). Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами и юридическими лицами, утверждена распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков"*(92). На основании данной формы могут разрабатываться и составляться соответствующие договоры.

Договор продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания сторонами. Государственной регистрации в этом случае подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю. Только с момента такой регистрации покупатель становится собственником земельного участка.

Сторонами в договоре купли-продажи выступают продавец и покупатель. На стороне продавца, правомочного отчуждать принадлежащий ему земельный участок, не изъятый из оборота и не ограниченный в обороте, вправе быть любые субъекты гражданского и земельного права. Свободно распоряжаться оборотоспособными земельными участками вправе только их собственники (ст. 209, 260 ГК РФ).

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать государство (Российская Федерация, ее субъекты), муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

В отношении покупателей земельных участков ЗК РФ устанавливает ограничения. Так, покупателями могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, что же касается иностранных граждан и иностранных юридических лиц, а также лиц без гражданства, то их возможность приобретения и владения земельными участками определенным образом ограничена.

Продавец обязан передать земельный участок покупателю в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, то в соответствии с правилами ст. 314 ГК РФ. При этом продавец вправе исполнить договор, т.е. передать земельный участок, до наступления указанного срока или после его истечения, только с согласия покупателя. В любом случае право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом до момента регистрации перехода права собственности на покупателя.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому передаточным актом или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Обязательство продавца считается исполненным только после фактической передачи земельного участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи земельных участков как недвижимого имущества отличаются от последствий нарушения договоров купли-продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества. Особенность выражается в лишении покупателя недвижимости права требования замены имущества, что объясняется спецификой недвижимого имущества - это всегда индивидуально-определенная вещь, и покупатель уже осуществил право выбора предмета договора при его заключении.

Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования. Недостатки являются существенными, если они неустранимы, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Остальные недостатки имеют несущественный характер.

Качество передаваемого земельного участка должно соответствовать условиям договора и его целевому назначению. При этом в п. 3 ст. 37 ЗК РФ законодатель устанавливает, что в случае предоставления продавцом земельного участка покупателю заведомо ложной информации о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Поиск по сайту: