Договор об ипотеке

Сторонами договора являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем может выступать только лицо, право собственности или право хозяйственного ведения которого в отношении закладываемой недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 6 Закона об ипотеке).

Для залога вещи, находящейся в общей (совместной или долевой) собственности, необходимо согласие всех сособственников (ст. 246, ст. 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ, ст. 7 Закона об ипотеке).

Право лица заложить принадлежащее ему имущество может быть ограничено необходимостью получить согласие на это третьих лиц или органов. Это касается, в частности, ипотеки имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, которая возможна только с согласия органов опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке, ст. 19 Закона об опеке и попечительстве), залога недвижимости, принадлежащей субъекту на праве хозяйственного ведения, для чего требуется согласие собственника предмета залога (ст. 295 ГК РФ). Такое согласие должно быть получено к моменту заключения договора об ипотеке (ст. 6 Закона об ипотеке).

Для договора об ипотеке установлена простая письменная форма; договор подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). Соответственно, все изменения договора также подлежат регистрации.

Если стороны решают придать договору нотариальную форму, регистрация изменений договора возможна только после их удостоверения нотариусом (ст. 432 ГК РФ).

Поскольку договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. До этого момента ни залоговое обязательство, ни право залога возникнуть не могут. Таким образом, при обращении сторон за удостоверением сделки, нотариус удостоверяет не собственно факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления.

Факт нотариального удостоверения договора об ипотеке создает, помимо общих гарантий, связанных с нотариальной формой сделки как таковой, два дополнительных преимущества для сторон договора. Во-первых, для регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора, достаточно заявления только одной стороны: залогодателя или залогодержателя (ст. 20 Закона об ипотеке). Это положение устраняет проблемы, связанные с уклонением одной из сторон от регистрации договора об ипотеке (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Во-вторых, заявление о государственной регистрации ипотеки в таком случае может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие (ст. 16 Закона о регистрации прав).

В силу ст. 11 Закона об ипотеке регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в реестр записи об ипотеке. Поэтому содержащиеся в законе требования к регистрации ипотеки одновременно являются и требованиями к регистрации договора об ипотеке.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Закона об ипотеке. К ним относятся:

а) предмет ипотеки (с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием);

б) оценка предмета ипотеки;

в) условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства:

- его существо, размер и срок исполнения, основание возникновения;

- сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям);

- указание сторон, места и даты заключения договора, из которого это обязательство возникло или должно возникнуть (если обеспечиваемое обязательство возникло из договора);

г) указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю;

д) наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право;

е) при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды;

ж) в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Перечень существенных условий договора об ипотеке позволяет сделать вывод о том, какие документы должны быть представлены нотариусу при удостоверении договора. В частности, к ним относятся документы, указывающие на основание возникновения и содержание обеспечиваемого обязательства. Учитывая, что договор будет передаваться на регистрацию, необходимо ориентироваться на перечень документов, содержащийся в ст. 20 Закона об ипотеке, а также в п. 12 и п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213.

Существенным условием договора об ипотеке является указание на существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 Закона об ипотеке). Во избежание споров указанные условия целесообразно включать в текст договора об ипотеке, а не прилагать к нему текст основного (кредитного и т.п.) договора.

Поскольку уплата процентов по кредиту (займу) является частью основного обязательства, в договоре об ипотеке должно быть указание не только на срок и порядок погашения суммы основного долга, но и на сроки уплаты процентов и их размер*(9).

Оценка предмета ипотеки осуществляется сторонами самостоятельно либо, по их поручению, профессиональным оценщиком (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). Оценочная стоимость определяется свободно, кроме случаев, прямо указанных в законе. К таким случаям относятся, в частности, оценка земельного участка, которая не может быть ниже нормативной цены земли (ст. 67 Закона об ипотеке) и оценка государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Какое значение имеет эта оценка? Она учитывается при решении вопроса об отсрочке реализации предмета ипотеки (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке), а косвенно - и при отказе в обращении взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). Оценка предмета ипотеки имеет значение также при замене и восстановлении предмета залога (ст. 345 ГК РФ), но в отношении недвижимости указанная норма ГК РФ вряд ли применима.

Оценку предмета ипотеки нельзя смешивать со страховой стоимостью и страховой суммой при страховании предмета ипотеки (ст. 947 ГК РФ, ст. 31 Закона об ипотеке), начальной продажной ценой при реализации предмета ипотеки на торгах (п. 3 ст. 350 ГК РФ), размером обеспечиваемого обязательства.

Поиск по сайту: