 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлових фондів
Відповідно до статті 277 Цивільного кодексу користування жилими приміщеннями у будинках державного та громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму, який укладається між наймодавцем – житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності – відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем – громадянином, на ім’я якого видано ордер.
Таким чином, користування жилим приміщенням у будинках державного та громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення (частина 1 статті 61 Житлового кодексу).
В юридичній літературі досі ведеться дискусія стосовно того, на підставі чого виникають житлові правовідносини щодо права на жиле приміщення. Так, широкого поширення набула точка зору, прихильники якої вважають, що право на жиле приміщення виникає зі складного юридичного (фактичного) складу, елементами якого є адміністративні акти (рішення місцевої адміністрації про надання жилого приміщення та ордер) і укладений на їх основі договір найму жилого приміщення.
Крім цього було висловлено думку, що житлове правовідношення найму жилого приміщення виникає лише на підставі договору. Поки договір не укладено, у громадянина – ордероодержувача немає права користуватися жилим приміщенням, немає обов’язку вносити квартирну плату, забезпечувати цілісність приміщення тощо. Він набуває прав та обов’язків наймача лише з моменту укладення договору.
Висловлювалась також думка, що на підставі названих вище юридичних фактів (ордера, договору найму) виникає не лише житлове правовідношення і право на жилу площу, а ціла сукупність житлових правових відносин.
Необхідно погодитись із думкою тих науковців, які вважають, що право користування жилими приміщеннями в будинках державного та громадського житлових фондів виникає за наявності сукупності юридичних фактів, одні з яких носять адміністративно-правовий характер (рішення органів місцевого самоврядування про прийняття громадянина на облік, про надання жилого приміщення, ордер), іншим юридичним фактам притаманний цивільно-правовий характер (договір найму жилого приміщення).
Відповідно до житлового законодавства договір найму жилого приміщення укладається не лише в тих випадках, коли мова йде про жилі приміщення в будинках державного чи громадського житлових фондів. Так, відповідно до статті 158 Житлового кодексу, наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності також відповідно до договору найму жилого приміщення. Але в цьому випадку сторонами цього договору будуть не наймач жилого приміщення та житлово-експлуатаційна організація, а власник будинку (квартири) і наймач жилого приміщення. Принципова різниця між договорами найму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлових фондів з договором найму жилого приміщення в будинках приватного житлового фонду полягає в тому, що предметом останнього на відміну від договору найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду може бути неізольоване жиле приміщення (кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати.
Таким чином, договір найму жилого приміщення – угода цивільно-правового характеру, за якою наймодавець передає іншій стороні (наймачеві) право володіння та користування жилим приміщенням, і яка визначає права та обов’язки сторін.
22 червня 1998 р. постановою Кабінету Міністрів України №939 був затверджений Типовий договір найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду (див. додаток №8).
Договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду укладається у письмовій формі на підставі ордеру на жиле приміщення.
Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду є:
H окрема квартира;
H інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат (у тому числі кімната в комунальній квартирі);
H одноквартирний жилий будинок.
У зв’язку з цим можна зробити важливий висновок, що не можуть бути самостійним предметом договору найму:
H жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі;
H частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом;
H підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).
У договорі найму повинна міститись докладна характеристика жилого приміщення. Вказується його загальна та жила площа; кількість та площа кімнат кухні, ванни, туалету; перераховується обладнання даної квартири із вказівкою на його технічний стан (справне, несправне, потребує ремонту, заміни), вказується, чи обладнане дане приміщення водопроводом, опаленням, каналізацією, газопостачанням, електроенергією тощо.
Важливою складовою змісту договору найму жилого приміщення є визначення прав та обов’язків сторін.
Зокрема, наймодавець зобов’язаний:
H здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до встановлених вимог;
H забезпечувати надання комунальних послуг;
H на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, потребуючих відселення осіб, що проживають у ньому, надати наймачу і членам його сім’ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремонтується або реконструюється;
H своєчасно проводити підготовку житлового будинку та його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;
H доводити наймачеві встановлені тарифи на житлово-комунальні послуги та розміри щомісячних платежів за них.
Наймач зобов’язаний:
H використовувати житло за призначенням;
H дотримуватися Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей;
H не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання квартири;
H забезпечувати цілісність пломб приладів обліку води, тепла та газу, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів;
H у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, економно використовувати воду, газ, електричну і теплову енергію;
H дотримуватися правил пожежної та газової безпеки;
H допускати у квартиру та інші займані наймачем приміщення для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень;
H при виїзді разом з членами сім’ї з житла звільнити і здати його наймодавцю в належному технічному і санітарному стані;
H відшкодовувати збитки, завдані жилому приміщенню або майну інших мешканців будинку ним або членами його сім’ї.
Наймодавець має право:
H вимагати від наймача дотримання Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями та своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги;
H у разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщення на період капітального ремонту або реконструкції будинку, вимагати переселення його в судовому порядку;
H вживати всіх необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім’ї, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;
H вимагати в судовому порядку виселення наймача, членів його сім’ї або інших осіб, які проживають разом з ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням, або створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку;
H на вхід до займаного житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку води, тепла та газу.
Наймач має право:
H вселяти відповідно до законодавства в займане ним житло інших осіб;
H проводити в установленому порядку обмін займаного житла на інше;
H здавати в піднайом за згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, жиле приміщення відповідно до законодавства;
H бронювати в установлених законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва;
H на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім’ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством;
H вимагати від наймодавця, згідно із законодавством, виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найом житла у випадках, викликаних нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів;
H за наявності відповідних умов у членів сім’ї наймача вимагати розділу особового рахунку і переукладення договору найму з членами сім’ї наймача;
H приватизувати займане житло відповідно до законодавства.
Як вже відзначалось, однією з сторін договору найму жилого приміщення є наймач – громадянин, на ім’я якого видано ордер. Нарівні з наймачем правом на займане жиле приміщення користуються члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Статтею 64 Житлового кодексу встановлено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення.
Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору.
До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти та батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.
Таким чином, законом визначається дві категорії членів сім’ї наймача жилого приміщення:
H по-перше, це чоловік (дружина) наймача, його діти й батьки, які незалежно від віку та працездатності безспірно є членами сім’ї наймача. Для визнання їх членами сім’ї юридичне значення має лише факт спільного проживання з наймачем;
H по-друге, членами сім’ї можуть бути визнані й інші особи, якщо вони проживають спільно з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.
Отже, сім’я наймача – це група осіб, яких об’єднує шлюб, спорідненість, або проживання в одному жилому приміщенні і ведення з власником (наймачем) цього приміщення спільного господарства (спільний бюджет, спільні витрати по оплаті житла тощо).
У житлових правовідносинах сім’я в ряді випадків виступає як особливий колективний суб’єкт певного права (наприклад, право сімей загиблих або зниклих безвісти військовослужбовців на першочергове отримання жилого приміщення). Правосуб’єктність сім’ї проявляється або через дії наймача, або власника, як її представника, або через дії, які вчиняються окремими членами сім’ї.
Сім’я виступає як особливий колектив, особлива соціальна спільність, носій колективних прав та обов’язків її членів. Це проявляється, по-перше, через повноваження, які здійснює наймач в інтересах сім’ї як її представник; по-друге, через дії, які вчиняються всіма членами сім’ї (наприклад, згода членів сім’ї на вселення інших громадян як членів сім’ї); по-третє, через дії, які вчиняються лише повнолітніми членами сім’ї.
Як вже було вказано вище, права членів сім’ї, за загальним правилом, є рівними з правами наймача, але разом з тим в деяких випадках вони є похідними від прав наймача. Наприклад, на службові жилі приміщення ордер видається наймачеві, який є працівником або службовцем даного підприємства, установи, організації, і припинення ним трудових відносин з організацією може призвести до виселення із займаного приміщення не лише його, а й інших членів сім’ї. Права членів сім’ї, які проживають у гуртожитках, також є похідними від прав наймача жилого приміщення.
Відповідно до статті 65 Житлового кодексу наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.
Особи, що вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім’ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.
Як було зазначено в пункті 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. №2, вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до жилого приміщення наймача, суд повинен з’ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема:
H чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, які самостійно здатні реалізовувати свої житлові права;
H чи приписані вони в даному жилому приміщенні;
H чи було це приміщення постійним місцем їх проживання;
H чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання;
H чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім’ї, що проживають з ним, певний порядок користування жилим приміщенням.
При цьому, як роз’яснив Пленум Верховного Суду України в пункті 15 Постанови від 1 листопада 1996 р. №9 "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя", наявність чи відсутність прописки сама по собі не може бути підставою для визнання права користування жилим приміщенням за особою, яка там проживала чи вселилась туди як член сім’ї наймача (власника) приміщення, або ж для відмови їй у цьому.
Однак відсутність письмової згоди членів сім’ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.
У житловому законодавстві міститься важлива гарантія прав осіб, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні. Щодо таких категорій громадян діє загальне правило, яке полягає в тому, що вони мають такі ж права і обов’язки, як наймач та члени його сім’ї.
Житлові відносини є стійкими та стабільними, проте можуть піддаватися змінам, головним чином, внаслідок перемін, які відбуваються у сім’ї. Сім’я протягом свого життєвого циклу змінюється як кількісно, так і структурно, що впливає на зміст житлових відносин.
Відповідно до статті 103 Житлового кодексу договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених житловим законодавством України. Член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам статті 63 Житлового кодексу, тобто бути ізольованим, безпосередньо жилим, а не підсобним, та за розміром площі не менше від встановленого для надання одній особі.
Необхідність розділення (виділення) жилої площі викликається причинами різного роду: створення на базі одної сім’ї декількох сімей; розірвання шлюбу між подружжям тощо.
У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.
Відповідно до статті 105 Житлового кодексу громадяни, які проживають і користуються в одній квартирі жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об’єднання в одну сім’ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на все займане приміщення. При відмові наймодавця в укладенні єдиного договору найму спір може бути вирішено в судовому порядку.
Крім цього, повнолітній член сім’ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Таке ж право у разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення належить будь-якому членові сім’ї наймача.
У випадку відмови наймодавця у визнанні члена сім’ї наймачем за договором найму спір може бути вирішено в судовому порядку.
Таким чином, відповідно до Житлового кодексу договір найму жилого приміщення може змінюватись у зв’язку з:
1) розділенням (виділенням) жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача (ст. 104 ЖК);
2) об’єднанням громадян, які проживали в одній квартирі за окремими договорами найму, в одну сім’ю (ст. 105 ЖК);
3) визнанням наймачем іншого члена сім’ї (ст. 106 ЖК).
Відповідно до статті 107 Житлового кодексу наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір найму. Це право випливає із суті житлових потреб громадянина: при припиненні потреби в даному жилому приміщенні (наприклад, у зв’язку з переїздом на постійне місце проживання в іншу місцевість розривається і договір найму жилого приміщення).
У разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім’я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім’ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.
Тим самим, закон надає наймачеві та членам його сім’ї можливість односторонніми діями відмовитись від свого права на користування жилим приміщенням, причому без попереднього узгодження з наймодавцем. Розірвання договору найму жилого приміщення за ініціативою наймача не тягне для нього ніяких несприятливих наслідків. Іноді наймачі, переїжджаючи на нове місце проживання, залишають жиле приміщення у стані, непридатному для проживання без ремонту даного приміщення. Для недопущення таких випадків закон встановлює обов’язок наймача при звільненні приміщення здати його в належному стані. Інші обов’язки наймача припиняються з моменту розірвання договору найму.
Забезпечуючи стійке та стабільне користування громадянами наданими їм жилими приміщеннями Житловий кодекс у статті 108 встановлює, що договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом.
Поиск по сайту: