Удостоверение договоров ренты

Понятие и виды договора ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имуществ, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Гражданский кодекс 1964г. не предусматривал такой вид договоров. Это новый институт в гражданском праве. Указанный кодекс предусматривал только договор купли-продажи с условием пожизненного содержания. Да и то, лицом, в пользу которого производились какие-то выплаты, предоставлялись какие-то услуги мог быть только нетрудоспособный гражданин.

Действующим законодательством установлено два вида ренты: 1)постоянная рента (бессрочная), обязанность выплаты которой не ограничена в договоре каким-либо сроком; 2)пожизненная рента, обязанность выплаты которой ограничена сроком жизни получателя ренты; 3)разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненное содержание с иждивением.

Определение целого ряда условий договоров производится по усмотрению сторон, так как значительная часть норм, регулирующих оба вида ренты носит диспозитивный характер;

Предмет договора ренты. Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Эти договоры являются одной из разновидностей договоров по отчуждению имущества, поскольку они предусматривают передачу одной стороной другой стороне имущества в собственность.

В практике под выплату ренты чаще всего передается недвижимое имущество, хотя под выплату как постоянной, так и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. И только в договоре пожизненного содержания с иждивением может передаваться только недвижимое имущество.

Отчуждение имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты может быть произведено получателем ренты за плату или бесплатно, т.е. возмездно или безвозмездно.

Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате применяются правила о купле-продаже имущества, а именно:

1. Обязанность получателя ренты передать плательщику ренты имущество свободным от права третьих лиц (ст. 460 ГК РФ);

2. Обязанность плательщика ренты оплатить полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи, причем, возможно, в рассрочку (ст. 486 ГК);

3. Передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, за плату получателем и принятие ее плательщиком ренты осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК).

Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (т.е. когда договором предусмотрена только выплата рентных платежей) к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения. Такова точка зрения законодателя, хотя не следует забывать, что в отличие от договора дарения, даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.

Как правило, по договору ренты (в качестве формы платежей) законом определены денежные суммы, размер которых определяется участниками договора. Однако договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, оказания услуг, выполнения работ. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами.

Несмотря на то, что договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, он должен включать обеспечение потребностей их получателя в жилище, одежде, питании, а иногда и уходе за ним (в предоставлении лекарств, уборке помещения и т.п.). Обратите внимание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре, выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах.

Стороны договора (субъекты договора). Любые физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие) могут являться плательщиками ренты (по всем видам ренты). То есть в отношении плательщиков ренты закон не предусматривает каких-либо ограничений.

Получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (региональные организации; фонды, например, культурные, благотворительные, образовательные, занимающиеся оказанием медицинской помощи, общественные организации).

Получателями пожизненной ренты и ее разновидности, содержания с иждивением, могут быть только граждане.

Некоммерческие организации могут быть получателями ренты (только постоянной) если это не противоречит закону и соответствует целям их дельности;

Если получателем ренты является физическое лицо, то в отношении такого лица закон не вводит никаких ограничений, т.е. ими могут быть любые лица независимо от возраста и состояния здоровья;

Получателем постоянной ренты может быть только собственник имущества, переданного под выплату ренты;

Получателем пожизненной ренты (в том числе и содержания с иждивением) может быть как собственник имущества, отчуждаемого под выплату ренты, так и любой другой гражданин указанный собственником имущества;

По договору пожизненной ренты получателями ренты могут быть несколько граждан, доли которых считаются равными, если они не определены договором.

Форма договора. Для всех договоров ренты предусмотрена нотариальная форма. В тех случаях когда под выплату ренты передается недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации.

Размер рентных платежей. По договору постоянной ренты размер платежей законом не установлен, т.е. ни размер минимальный ни максимальный. Он устанавливается, вернее, определяется соглашением сторон. В ст. 590 ГК РФ (п. 2) предусматривается только индексация платежей. Поэтому если иное не указано в договоре постоянной ренты, размер выплаченной ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ.

По договору пожизненной ренты размер платежей определяется сторонами, но он не может быть менее 1-го МРОТ. В соответствии со ст. 318 ГКРФ с увеличением установленного законом МРОТ указанная сумма пропорционально увеличивается.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, но она не может быть менее 2-х МРОТ (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Исходя из смысла ст. 318 ГК при увеличении МРОТ увеличивается и стоимость содержания.

Сроки рентных платежей. Условие о сроках выплаты рентных платежей (постоянной и пожизненной ренты) также как и определение размера платежей, носит диспозитивный характер.

В соответствии со ст. 591 ГК РФ, и ст. 598 ГК РФ постоянная рента выплачивается по окончанию каждого календарного квартала, а пожизненная – по окончании каждого календарного месяца. Если договором не установлено иное.

За просрочку выплаты ранты стороны могут установить уплату плательщиком ренты определенных процентов. Если их размер (т.е. процентов) в договоре не установлен, то он устанавливается в соответствии со ст. 395 ГК (и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей);

Право плательщика ренты на ее выкуп. Закон устанавливает право на выкуп ренты ее плательщиком только в отношении постоянной ренты (ст. 592 ГК РФ). Плательщик пожизненной ренты права на ее выкуп не имеет. Выкуп постоянной ренты – это один из способов прекращения договора.

Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, т.к. с п. 1 ст. 592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Под выкупом ренты (постоянной) подразумевается уплата плательщиком ренты получателю ренты суммы, обусловленной договором;

В соответствии со ст. 592 ГК РФ (п. 2, 3) отказ плательщика постоянной ренты от дальнейшей ее выплаты путем выкупа должен быть сделан им не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если только договором постоянной ренты не предусмотрен иной (более длительный) срок.

Есть такое нотариальное действие как передача нотариусом заявлений одних физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. Передача заявления плательщика ренты (об отказе от выплаты постоянной ренты путем ее выкупа) может быть осуществлена через нотариуса.

В договоре ренты может быть указано, что право плательщика на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты. В таком случае право на выкуп ренты плательщик может реализовать только тогда, когда получателями ренты станут правопреемники первоначального получателя ренты. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты может быть осуществлено в течение срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Таким образом, плательщик имеет право на выкуп только постоянной ренты, но не пожизненной.

Право получателя ренты требовать ее выкупа. Получатель постоянной ренты имеет право требовать ее принципиального выкупа плательщиком в следующих случаях (эти случаи предусмотрены ст. 593 ГК РФ):

-если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность (совместную или долевую), или разделено между несколькими лицами;

-если плательщик просрочил ее выкуп более чем на 1 год (если иной срок не установлен договором постоянной ренты);

-если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выкупа ренты (а в соответствии со ст 329 ГК РФ способами обеспечения обязательств являются – неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др. способы, предусмотренными договором);

-если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором (например, длительная болезнь) и в иных случаях предусмотренных договором.

Получатель ренты (пожизненной) также вправе требовать ее принудительного выкупа плательщиком в случае существенного нарушения последним условий договора пожизненной ренты в соответствии со ст. 599 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков. Однако закон не предусматривает основания для такого права. Поэтому нотариус должен рекомендовать сторонам при заключении договора пожизненной ренты указать в нем конкретные основания для выкупа ренты по требованию ее получателя, либо делать в договоре ссылку на основания, предусмотренные ст. 593 ГК РФ (при которых получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты).

Выкупная цена постоянной и пожизненной ренты. Независимо от того, по чьему требованию проводится выкуп ренты (постоянной и пожизненной) выкупная цена определяется соглашением сторон.

Если условие о выкупной цене не оговорено в договоре ренты, по которому имущество передано под выплату ренты за плату (т.е. возмездно), выкуп проводится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (т.е. то, что должно быть выплачено в течение 1 года, если передавалось за плату);

Если условие о выкупной цене не оговорено в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену ренты включается цена переданного имущества, определенная соглашением сторон и годовая сумма рентных платежей.

Обеспечение выплаты ренты. В соответствии со статьей 587 ГК РФ, при передаче под выплату ренты недвижимости, получатель ренты приобретает право залога на эту недвижимость (так называемый залог, возникающий в силу закона, т.е. это имущество находится в залоге у получателя ренты..

Существенным условием договора ренты движимого имущества является его условие, по которому плательщик ренты обязан застраховать в пользу получателя ренты переданное ему имущество либо предоставить обеспечение исполнения выплаты ренты. Обеспечение может быть произведено неустойкой, залогом, удержанием имущества плательщика ренты, поручительством и др. способами, предусмотренными законом или договором.

Обременение рентой недвижимого имущества. В соответствии со ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание и др. недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Плательщик ренты вправе производить отчуждение полученного им в собственность под выплату ренты имущества. Закон не предусматривает, что для отчуждения имущества переданного под выплату ренты (по договору постоянной и пожизненной ренты), требуется согласие получателя ренты. Однако, поскольку в силу закона оно находится в залоге у получателя ренты, видимо необходимо руководствоваться ст. 346 ГК РФ (предусматривающей порядок пользования и распоряжения предметом залога). А именно: плательщик ренты вправе отчуждать имущество только с согласия получателя ренты, если иное не предусмотрено договором ренты.

Переход прав и обязанностей участников договора ренты. Пункт 2 ст. 589 ГК предусматривает, что права получателя ренты (постоянной) могут передаваться другим лицам, а именно: гражданам или организациям путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. (Договор может предусматривать невозможность передачи прав получателя ренты другим лицам- постоянной ренты).

При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят (получателем по данному договору может быть только физическое лицо –гражданин, но не юридическое лицо).

В соответствии со ст. 596 ГК РФ если получателей несколько (пожизненной ренты), и в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателем ренты, если в договоре не указано иное. В случае смерти последнего получателя ренты (если их несколько) договор прекращает свое действие. Этот же порядок наследования предусмотрен и по договору пожизненного содержания с иждивением.

Однако, в случае смерти плательщика ренты договор ренты не прекращается. Оставшиеся и ставшее собственностью плательщика ренты имущество, включается после его смерти в наследственную массу и переходим в собственность наследников плательщика ренты. А следовательно, наследники умершего плательщика ренты сами становятся ее плательщиками и обязаны выплачивать ее на условиях предусмотренных договором. Если наследников несколько, то свидетельство будет выдано им в соответствующих долях (если они примут наследство). В таком случае получатель ренты (постоянной) вправе требовать выкупа ренты, если недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (ст. 593 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществить пожизненное содержанием с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (или лиц).

К указному договору применяются нормы о пожизненной ренте, од6нако есть нормы, которые регулируют только договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору передается только недвижимое имущество. Получателем может быть любое физическое лицо, в отличие от договора купли-продажи с условием содержания (1964г. ГК РСФСР). Получателем ренты может быть как сам собственник (передающий имущество) так и назначенные им третьи (и не обязательно не трудоспособные);

Содержание с иждивением может включать пожизненное обеспечение потребности в питании, жилище, одежде, предоставлении лекарств, приготовлении пищи, уборке помещения, удод за получателем ренты, оплату рентных услуг (в соответствии со ст. 602 ГКРФ);

В пользование получателя ренты может передаваться как отчуждаемое им жилое помещение иди его часть, так и какое-то другое;

Можно указать в договоре виды, порядок и периодичность оказания услуг (например, сколько раз готовится пища, убирается помещение, стирается белье и т.д.).

Не включение в договор условия о стоимости всего объема содержания, дает основания считать, что договор не заключен.

Объем содержания не менее 2 МРОТ;

В соответствии со ст. 603 ГК РФ указанным договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах;

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимость только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

На этот договор распространяются общие правила об обременении рентой недвижимости и о предоставлении получателю ренты права залога на это имущество, возникающее в силу закона;

Со смертью получателя ренты обязательство прекращается. Если их несколько, то со смертью каждого из их договор прекращается только в части этого получателя ренты; В случае смерти плательщика ренты, его обязательство переходит к его наследникам;

Договор прекращается также при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. В таком случае получатель вправе потребовать возврата недвижимого имущества, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им.

Поиск по сайту: