I. Договоры о пользовании, их юридическая природа

В противоположность передаточным договорам (§ 33), договоры о пользовании не направлены на «движение имуществ» в гражданском обороте. Их цель состоит в том, чтобы предоставить тем или другим лицам временное пользование чужими вещами[см. сноску 197]. Среди вещных прав эту же цель преследуют сервитуты и вообще права на чужие вещи, но, в отличие от них, договоры о пользовании чужим имуществом устанавливают лишь права требования, а не дают вещной власти[см. сноску 198]. Различие это весьма существенно. При вещных правах пользования, все лица обязаны признавать эти права, и сами права проявляются в жизни в непосредственном господстве лица над объектом пользования в том или ином отношении. При обязательственных же правах, как правах требования к определенным лицам, лишь эти лица обязаны признавать данные права, и сами права состоят лишь в полномочии на действие обязанного лица, а не на сам объект пользования. Отсюда, такие третьи лица, как приобретатель или кредиторы по залогу отданной в пользование вещи, могут не считаться с правами лиц по договорам о пользовании. Так, приобретатель вещи вправе прекратить договор о пользовании ею, не отвечая за убытки от такого прекращения, как бы велики они ни были. Кредиторы по залогу могут также требовать продажи отданной в пользование вещи, не считаясь с обязательственными правами пользования других лиц. Отсюда и приобретатель с публичного торга не будет связан договорами о пользовании, а кредиторы по залогу получат себе удовлетворение полностью, без какого бы то ни было уменьшения их требований в пользу лиц, уполномоченных по договорам о пользовании. Все это указывает на необеспеченное и неустойчивое положение лиц, пользующихся чужим имуществом по обязательственному праву. Кроме того, такое положение вредно отзывается и на интересах народного благосостояния, в особенности в области сельского хозяйства. Неуверенность в завтрашнем дне побуждает лиц, пользующихся чужой землей, не затрачивать больших средств на улучшение хозяйства. Этим объясняется, почему западноевропейское право, в противоположность римскому праву[см. сноску 199], знает существенные отступления от взгляда на договоры о пользовании, как на чисто обязательственные отношения. Оно признает, что при договорах о возмездном пользовании недвижимым имуществом должны быть приняты во внимание интересы нанимателей. С этой целью современное право конструирует договоры найма недвижимостей (аренды), как обязательственные отношения, но с вещной силой в отношении определенных третьих лиц. Короче, современное право признает обязательность договоров найма и аренды недвижимостей для новых собственников и кредиторов по залогу недвижимостей. Поэтому новый собственник недвижимости не может изгнать ее нанимателя или арендатора. Это положение обыкновенно выражают в не совсем точной поговорке: «Kauf bricht nicht Miete», т.е. купля-продажа не уничтожает найма[см. сноску 200]. Таково положение дела, но как раз благодаря ему в современной литературе вызывает большие споры вопрос о конструкции договора найма, в частности аренды[см. сноску 201]. Так, существует в литературе довольно выраженное направление, которое прямо относит наем недвижимости и аренду к вещным, а не обязательственным отношениям[см. сноску 202]. Направление это не встретило, однако, поддержки в современном законодательстве. В частности, швейцарское уложение прямо считает договор найма, без каких бы то ни было исключений, чисто обязательственным отношением. Интересы же нанимателей (арендаторов) в отношении новых приобретателей и кредиторов по залогу оно обеспечивает охранительными отметками в вотчинных книгах (система охранительных отметок)[см. сноску 203].

1. Наши законы, в вопросе об обязательности для третьих лиц договоров найма недвижимостей (аренды), различают: а) добровольное отчуждение недвижимостей и б) принудительное.

а. Договоры о найме недвижимостей (аренда) обязательны для третьих лиц, если договоры совершены крепостным порядком. Именно, если заключены договоры с получением или назначением к получению арендных денег вперед более, чем за год, то в этом случае на имения, по количеству взятой вперед суммы, налагается запрещение (ст. 1703). Правда, при несоблюдении крепостного порядка, закон считает сам наем недействительным. Однако, сенат правильно разъяснил, что не наложение запрещения не лишает договор найма обязательной силы для самих сторон и их наследников. Такой договор недействителен лишь для кредиторов собственника и будущих приобретателей имения (⁷¹/₉₀₆, ⁷²/₆₀, ₁₂₆₆ и др.). Наложение запрещения играет здесь, следовательно, роль обеспечения договора найма.

б. Что же касается принудительного отчуждения (с публичных торгов), то здесь наши законы признают обязательным для нового приобретения всякий договор найма недвижимости (аренды), хотя бы он не был внесен в крепостные книги (ст. 1099 У. Г. С.)[см. сноску 204]. Исключение сделано для тех договоров по имению (в частности, найма), которые были заключены ответчиком после получения повестки об исполнении. Они могут быть уничтожены судом по просьбе взыскателя, а в случае публичной продажи имения – по просьбе покупщика, если эти договоры клонятся к вреду того или другого (ст. 1100 У. Г. С.)[см. сноску 205].

2. Еще дальше в сохранении силы договоров по имению, а следовательно и найма, пошел сенат.

Для сената в этом отношении безразлично, будут ли имущества приобретены новым собственником по добровольному или принудительному отчуждению, укреплен ли договор или нет, знал ли приобретатель о договоре или нет (⁷³/₁₂₂₄ и др.; ⁰⁵/₅₀, ср., однако, ⁷²/₁₂₉). Более того, договоры найма недвижимых имуществ сохраняют, по разъяснениям сената, свою силу: при выкупе имения по ст. 1347 (⁹¹/₄₀), при переходе его к собственнику вследствие прекращения пожизненного владения (⁹²/₁₁, п. 4 ст. 533⁷), при поступлении имения к залогодержателю во временное владение по ст. 1129 У. Г. С. (⁷⁴/₇₄₀, ⁹³/₇₆, иначе ⁷¹/₄₄₀), при отсуждении имения его настоящим собственником (⁸⁰/₃₀₁, ⁰⁵/₅₀). Из общего правила о сохранении силы договора имущественного найма сенатом сделаны исключения лишь в трех случаях: во-первых, при продаже имения с публичного торга для приобретателя необязателен имущественный наем, не предъявленный ни при описи, ни при торге и вообще не известный приобретателю (⁸³/₈₉, ⁹⁸/₈). Во-вторых, имущественный наем не обязателен для приобретателя в том случае, когда имущество не было еще передано в пользование (⁶⁸/₇₇₁ и др., ⁷⁷/₈₃ и др.)[см. сноску 206]. В-третьих, – когда наем не был заключен письменно (⁸²/₃₆). В основание своей практики сенат кладет ст. 521. В этой статье говорится, что вотчинник может уступить или передать кому-либо по своему произволу принадлежащее ему право собственности на имущество, «впрочем, не стесняя тем права отдельного владения». Однако, такая ссылка сената на ст. 521 неправильна[см. сноску 207]. Тем более, неправильна, что сам сенат смотрит на договор имущественного найма, как на обязательственное отношение[см. сноску 208], так же и господствующее мнение[см. сноску 209]. Проект вотчинного устава занял неопределенную позицию, признав, что найму недвижимых имуществ присущи еще вотчинные последствия[см. сноску 210]. Проект обязательственного права (законопроект) признает по общему правилу наем недвижимых имуществ обязательным для новых приобретателей, если он отмечен в крепостном реестре. Впрочем, эту же обязательность для новых приобретателей имеют договоры найма, правда, не долее 3 лет, и в том случае, когда они не только заключены письменно, но и время совершения их достоверно известно, а самое недвижимое имущество, до перехода права собственности на него к новому приобретателю, уже находилось в пользовании нанимателя (ст. 343, п. 1). В других случаях договоры найма имеют для новых приобретателей значение договоров с неопределенным сроком, т.е. могут быть прекращены с соблюдением сроков предварения (ст. 344, ср. ст. 334).

Поиск по сайту: