II. Право застройки

1. Право застройки есть вещное право а) срочного и наследственного, обременяемого и отчуждаемого владения чужой землей, б) как строительной площадью, в) за вознаграждение.

а. Право застройки, созданное у нас впервые законом 23 июня 1912 г., может быть установлено лишь на сроки, притом не менее 36 лет и не более 99 лет (ст. 3), но, в пределах установленных сторонами сроков, оно переходит по наследству, как по закону, так и по завещанию (ст. 2). Равным образом, оно может быть свободно обременяемо долгами и даже правами участия частного, сервитутами[см. сноску 113], если в договоре содержится особое на то разрешение (ст. 2). Наконец, оно может быть отчуждаемо как добровольно, так и с торгов (ст. 2).

б. Цель права застройки – предоставить возможность лицам, в особенности малоимущим, иметь свое строение на чужой земле таким образом, чтобы независеть от действия какого-либо лица, как это имеет место в обязательственном праве. Отсюда и самое право застройщика ограничено для него данной целью: он может владеть чужой землей как только строительной площадью. Это не значит, конечно, чтобы вся земля была застроена, но, во всяком случае, незастроенная земля должна служить также для надобностей самой застройки (ст. 4).

в. Наконец, наш закон требует возмездности права застройки, как необходимой его принадлежности[см. сноску 114]. Вознаграждение это не может, однако, выражаться в личных услугах (ст. 14), но оно может быть изменяемо, если в самом договоре было включено условие об определенном изменении вознаграждения (ст. 13). Закон обеспечивает собственника земли в получении вознаграждения: 1) солидарной ответственностью всех владельцев права застройки, в случае раздробления его между ними без согласия собственника (ст. 16), и 2) признанием, при некоторых условиях, за собственником права на преимущественное удовлетворение платежей из права застройки и возведенных построек (ст. 17).

2. а) Возникновение и б) прекращение права застройки подробно регламентируется в качестве юридической недвижимости.

а. 1) Право застройки возникает единственно договором (ст. 1–3, 26). Следовательно, ни по закону, ни по суду, ни по завещанию[см. сноску 115], ни тем более по давности право застройки возникнуть не может, Договор о праве застройки совершается крепостным порядком, с открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел как на отдельное имение. Значение такого порядка совершения договора громадно. Оно вводит в наше право понятие о праве застройки, как об особом юридическом земельном участке (юридической недвижимости). Это значит, что право застройки приравнено в нашем праве к земельной недвижимости. Этим приравнением право застройки резко отличается от всех других вещных прав на чужие недвижимости. Наш закон подробно говорит также о содержании самого договора, перечисляя его принадлежности и дозволяя сторонам включать в договоре всякие условия, не противоречащие существенным принадлежностям права застройки (ст. 26). Самый акт должен носить наименование «договора о праве застройки» (ст. 26) и подлежать оплате пропорциональным гербовым сбором (ст. 27). Из всего изложенного ясно, что право застройки как юридическая недвижимость возникает с момента утверждения акта договора о праве застройки старшим нотариусом. 2) Не все, однако, лица могут устанавливать право застройки. Закон говорит, что собственник может предоставить под застройку земельный участок (ст. 1). Следовательно, право застройки не может установить ни пожизненный владелец, ни всякий другой, имеющий какое-либо вещное право на чужую недвижимость. При этом, дозволяя собственнику устанавливать право застройки на своей земле, закон требует, в целом ряде случаев[см. сноску 116], рассмотрения соответствующим учреждением и разрешения на установление права застройки. В частности, на земле подопечных лиц право застройки может быть установлено не иначе, как через испрошение разрешения тех же установлений, как и при продаже недвижимого имения малолетних (ст. 11)[см. сноску 117]. Что касается застройщика, то им может быть лишь лицо, имеющее право приобретения недвижимых имуществ в данной местности (ст. 5). В частности, право застройки на надельных землях может быть устанавливаемо в пользу лиц всех сословий (ст. 6). 3). Таким образом, право застройки может быть установлено собственником на всякой земле, хотя бы для этого и требовалось разрешение надлежащего установления. Закон дозволяет при этом установление права застройки на заложенной земле и вообще находящейся по каким-либо причинам под запрещением (ст. 12). Впрочем, право застройки в этих случаях необязательно для залогодержателей и лиц, в пользу которых наложены запрещения, если не было дано ими согласия на установление права застройки (ст. 12).

б. Право застройки как срочное право прекращается понятно 1) с наступлением срока (ст. 18 п. I). При этом, если в договоре не было особых соглашений (ст. 26 конец), то застройщик имеет право снести постройки; в противном случае, их может в свою пользу снести собственник (ст. 19 п. I). Закон предоставляет, однако, собственнику право потребовать от застройщика оставления себе построек за вознаграждение, соответствующее той выгоде, которой лишается застройщик, утрачивая право снесения построек (ст. 19). 2) Право застройки прекращается также совпадением в одном лице права застройки с правом собственности (ст. 18 п. 2), причем, как было выше замечено (I 1), крепостные обременения остаются в силе (ст. 24). Наконец, 3) право застройки может прекратиться отказом от него, при наступлении для застройщика невозможности пользоваться участком сообразно его назначению, если невозможность эта обусловлена частичной экспроприацией или каким-либо стихийным явлением, наступление коего равносильно гибели самого участка (ст. 20). Впрочем, право застройки может прекратиться и по требованию собственника, если участок ему необходим для разработки[см. сноску 118] определенного рода ископаемых; прекращение это носит, однако, условный характер (см. ст. 21). Наш закон не говорит прямо о других способах прекращения права застройки, но они могут быть выведены из закона косвенным путем. Так, право застройки может прекратиться гибелью участка, а не зданий на нем (ст. 20), экспроприацией земли (ст. 20), продажей с публичного торга (ст. 2 и 25), наступлением условия (ст. 26). Но право застройки не может быть прекращено выселением застройщика за невзнос платы, если это не было условлено в самом договоре (ср. ст. 26 и 17).

3. Что касается, наконец, содержания права застройки, то а) права собственника приняты более во внимание, чем б) права застройщика.

а. Собственник имеет право 1) на вознаграждение, обеспеченное солидарной ответственностью владельцев права застройки и правом преимущественного удовлетворения (см. выше 1). 2) Он имеет право, с наступлением срока права застройки, оставить строения за собой по низкой их оценке – стоимости их как строений на снос. 3) Ему предоставлено право досрочного прекращения в случае разработки (разведки) ископаемых (см. выше 2). 4) Он имеет право требовать, чтобы застройщик произвел постройки в определенный в договоре срок (ст. 26 п. 2)[см. сноску 119]. 5) Он освобожден также от всех сборов и повинностей, следующих с застройщика за занимаемый им участок (ст. 15).

б. Права застройщика определяются той целью, ради которой застройка возникает. 1) Он имеет право (и обязан) возвести постройки[см. сноску 120] (закон не определяет какие постройки и где: на поверхности земли или под землей). При этом застройщик вправе пользоваться для возведения и хозяйственного обслуживания строений находящимися на участке застройщика строительными материалами, водой и вообще устраивать водохранилища (ст. 23). 2) Застройщик, которому принадлежит право собственности на строения (ст. 19)[см. сноску 121], имеет широкое право распоряжения (путем прижизненных сделок и на случай смерти), как самыми строениями, так и правом застройки (ст. 2). В особенности заслуживает внимания – возможность для застройщика обременять и, в частности, заложить право застройки (ст. 24, 2, II кон.). Дозволением отдавать право застройки в залог имелось в виду обеспечить малоимущих застройщиков ипотечным кредитом. Однако цель эта едва ли вполне достигнута вследствие малой обеспеченности залогодателей правом застройки и неопределенности правового положения строений, с одной стороны, как движимости, с другой, как недвижимости[см. сноску 122]. Новый закон создал также особые правила для урегулирования арендных отношений, под коими, до обнародования закона о праве застройки, скрывались в действительности фактические отношения права застройки (Отд. II закона, ст. 2 и сл.)[см. сноску 123].

Поиск по сайту: