Орендні операції з торговельною нерухомістю

Оренда— наймання, тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою, обладнанням, торговельними площами, машинами на договірних засадах. Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. Предмет договору - будь-яка тілесна не споживна річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання. В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі.

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду. Він зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості і т. п.), якщо інше не передбачено договором.

Орендар- це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон не висуває. Він зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови та терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.

Цивільний кодекс проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. Виділяють 5 видів договору оренди.

Договір прокату - договір оренди, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння та користування за плату.

Оренда транспортних засобів - договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу - цивільно-правовий договір, за яким орендарю за плату надається транспортний засіб у тимчасове володіння та користування.

Оренда будинків та споруд - договір, за яким орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.

Оренда підприємств - різновид договору оренди нерухомості, предметом якого є підприємство в цілому як майновий комплекс, до складу якого можуть входити основні та оборотні кошти, а також виключні права, право вимоги і боргові зобов'язання.

На сьогодні в Україні найбільш динамічний сектор комерційної нерухомості — торговий. Під впливом загальносвітових тенденцій в нашій країні високими темпами розвивається підприємницька діяльність, пов'язана зі здачею в оренду торговельних площ. Найбільш розповсюдженою формою оренди торгової нерухомості став девелопмент.

Девелопмент -це будь-яка підприємницька діяльність, пов'язана із створенням, реконструкцією або зміною існуючої будівлі або земельної ділянки, що призводить до збільшення їх вартості. Девелопер — підприємець, що займається створенням об'єктів нерухомості і організацією відповідних процесів. Під девелопером в сфері торгівлі зазвичай розуміють інвестора, який здійснює інвестиції у будівництво торговельного об'єкту, бажаючи отримати прибуток від продажу або здачі в оренду цього об'єкту після його будівництва (цілком або частинами).

Девелепмент як форма підприємницької діяльності виражається в інвестиційному процесі розвитку (створення) об'єктів нерухомості, що включає підбір команди учасників проекту, дослідження ринку, маркетинг, проектування, будівництво, фінансування, бухгалтерський облік, управління майном та здача завершеного об'єкта в оренду з подальшою експлуатацією.

Головними форматами об'єктів торгової нерухомостідля здачі в орендустали стріт-рітейли (нежитлові приміщення для організації роздрібної торгівлі на першому поверсі житлових будівель) та торгові центри ( група архітектурно об'єднаних роздрібних підприємств, керованих єдиною компанією, забезпечених парковкою і розташованих на спеціально спланованій ділянці).

В девелопменті торговий центр представляє собою капітальну будівлю, побудовану власником з метою отримання комерційного прибутку шляхом здачі в оренду торгових площ компаніям-орендарям (зокрема, торговим мережам). Така концепція бізнесу припускає наявність великого «якірного» орендаря (наприклад, великого продовольчого супермаркету), «суб'якорних» орендарів (великих магазинів з продажу непродовольчих товарів), торгової галереї з наданням торгових місць приватним підприємцям, відкритого майданчика для невеликих підприємств ресторанного бізнесу, безкоштовної парковки для автомобілів відвідувачів торгового центру. Якірний орендар ― юридична або фізична особа, яка бере в оренду торгові приміщення площею не менше 5-15% від загальної площі торгового комплексу. Це - великий орендар, що притягає основний потік відвідувачів в торговий центр або торговий комплекс.

Організацію діяльності торгового центру здійснює спеціалізована управляюча компанія. До головної функції такої управляючої компанії належить підбір орендарів торговельних площ. В цьому питанні важливою є орієнтація на збалансований пакет орендарів, що дозволить торговій будівлі створити імідж єдиного комплексу з відповідним рівнем сервісу і якістю товарів і послуг. Іншими функціями управляючої компанії являється обслуговування будівлі (наприклад, організація капітального та поточного ремонту) та надання сервісних послуг своїм орендарям (наприклад, постійне прибирання території, ремонтна служба вагів, цілодобова охорона, пресування картону та ін.).

Для торгової нерухомості при виборі майданчика ключовим чинником являється правильно складений прогноз розвитку території, прилеглої до ділянки забудови (на 5-10 років), який враховує розташування торгового комплексу в руслі транспортних потоків і потоків населення: перехрестя транспортних магістралей, безпосередня близькість вокзалів, зупинок громадського транспорту - ідеальні місця для створення торгових центрів. Дуже велике значення має наявність парковки і зручних під'їзних шляхів. У архітектурних рішеннях важливо добитися відкритості комплексу для людських потоків, наявність вітрин. Планувальні рішення мають бути спрямовані на оптимізацію потоків покупців усередині будівлі. Іншими перевагами торговельного центру можуть бути:

ü доступні і гнучкі умови участі для різних груп орендарів;

ü звичне місце розташування для покупців;

ü можливість для відвідувачів робити комплексні покупки;

ü загальна атмосфера торговельного центру, що досягається в процесі проектування і дизайнерських розробок.

Кон'юнктура ринку зажадала від власників торгових центрів активно зайнятися освоєнням нових форматів. Жорстка конкуренція спонукає відмовитися від формату «торговий» в чистому вигляді. Основними передумовами її виникнення стали такі обставини:

- загальноєвропейська тенденція до укрупнення торгових центрів і будівництва торгово-розважальних комплексів;

- зростання числа споживачів, яким вигідно, з урахуванням дефіциту вільного часу, купувати продукти, платити за послуги, відвідувати пральню або перукарню в одному місці;

- перевагою сімей проводити дозвілля разом - сходити в кіно, боулінг або відвідати дитячий розважальний комплекс.

- з поступовим збільшенням доходів населення росте попит на послуги в розважальній сфері, що дає можливість зручно поєднувати покупки з розвагами;

- невисокий строк окупності торгово-розважальних комплексів.

Майже усі сучасні проекти торговельних центрів передбачають торгово-розважальний формат для забезпечення максимального потоку платоспроможних покупців. У «комплект» обов'язково входить дитяча кімната, все частіше безкоштовна, деякі намагаються виділитися ігровим центром або катком, боулинг-клубом або 3D-кінотеатром. Рітейлери вже зрозуміли, що настав час шукати конкурентну перевагу кожному конкретному проекту, і ця перевага тепер уже не може зводитися тільки до правильного розміщення торгових площ і напряму потоків покупців. Тому найбільше уваги тепер приділяється дизайну, емоційній концепції центру. Тепер власник спочатку ясно усвідомлює, яким асортиментом він оперуватиме і для якої аудиторії, і тільки потім вибирає оператора, який поставить обладнання під готову концепцію. Торговельні центри перетворилися на центри відпочинку. Головна ставка робиться на те, щоб люди проводили тут свої вихідні, тому і з'явилися ігрові кімнати, кінозали, фонтани і затишні кафе.

Найближча еволюція торговельного центру — це торгово-розважальні мегаполіси. Наступний етап — супермодні в Євросоюзі молли — найбільший формат торговельного центру з аквапарком, каруселями, картингом і іншими розважальними складовими.

Поиск по сайту: