Земельные сервитуты в современном российском гражданском праве

земле), то сервитут прекращается на основании правила: resolute iure concedentis resolvitur ius concessum. Это означает, что сервитут в данном случае утрачивает силу с уничтожением ограниченного вещного права, принадлежащего сервитуарию в отношении praedium dominans (пожиз­ненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользова­ния) или иной господствующей недвижимости (права хозяйственного ве­дения или оперативного управления);

- в-шестых, особое основание прекращения действует в отношении водных и лесных сервитутов. Дело в том, что в качестве субъектов, обре­меняемых такими сервитутами, согласно ч. 1 ст. 42, ч. 3 ст, 43, ч. 3 ст. 55 Водного и ст. 17, ч. 2 ст. 21, ч. 1 ст. 22 Лесного кодексов, выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ в целом и субъекты РФ), а граждане и юридические лица, которым они предостав­лены во временное пользование. Срок такого пользования ограничен 25 годами для водных объектов (ч. 2 ст. 42 Водного кодекса) и 49 годами для участков лесного фонда (ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 37 Лесного кодекса РФ).

Таким образом, при утрате владельцем служащего водного объекта или участка лесного фонда права пользования на него (в связи с истечени­ем срока, смертью пользователя-гражданина, прекращением деятельности пользователя - юридического лица или по иным основаниям, не допус­кающим правопреемства) прекращается и действие договора об установ­лении водного или лесного сервитута, стороной которого был пользова­тель. Следовательно, с отпадением основания возникновения сервитута прекращается действие и самого ius in re aliena.

Как и при гибели объекта сервитутного права, во всех остальных случаях прекращение сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационной записи о сервитуте в Едином государственном реестре (п. 62, 64 Правил ведения Единого го­сударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Подводя итог рассмотрению сервитутов в современном гражданском праве России, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, предусмотренные в российском законодательстве зе­мельные сервитуты, несомненно, ведут свое происхождение от римских servitutes praediorum. Вместе с тем они обладают и двумя существенными отличиями от своих древнеримских прототипов: возможностью принуди­тельного установления по иску заинтересованного лица и возмездным характером пользования сервитуарием служащей недвижимостью (если, конечно, не предположить, что законодатель умышленно взял за образец римский могильный сервитут, отличавшийся такими признаками). Дума-75

Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве _______________

ется, установление в законе таких особенностей вполне оправдано, по­скольку вряд ли сервитуты смогут получить сколько-нибудь широкое раз­витие в современной России как безвозмездное ius in re aliena, устанавли­ваемое договорным порядком. Маловероятно, что собственники служеб­ных земельных участков согласятся на безвозмездное обременение их имущества такого рода правами.

Во-вторых, в современном российском законодательстве (ч. 2 ст. 21 Лесного, ч. 3 ст. 43 Водного, п. 2 ст. 64 Градостроительного кодексов РФ, ч. 10 п. 4.10. Основных положений Государственной программы привати­зации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.) появляется особая категория «публичных сервитутов». Следует еще раз подчеркнуть, что «публичные сервитуты» (в отличие от частных) не имеют ничего общего с сервитутами, известными римскому праву. Бо­лее того, они вообще не относятся к ограниченным вещным правам, пред­ставляя собой только пределы реализации (ограничения) права собствен­ности на земельные участки, водные объекты и участки лесного фонда, устанавливаемые в силу прямого указания закона.

В-третьих, законодательное регулирование сервитутов нуждается в дальнейшем развитии, которое этот институт должен получить как в но­вом Земельном кодексе России, так и в изменениях к гл. 17 ГК РФ.

Так, новый Земельный кодекс должен содержать в себе более раз­вернутый (по сравнению с ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ) перечень сервитутов. В него необходимо включить следующие iura in re aliena: право пасти скот на чужой земле, право сенокоса на соседнем участке, право заготовки дров в лесу, находящемся на земле соседа, право возвести строение с опо­рой на стену соседского дома, право соорудить балкон или кровельный скат, вторгающиеся в воздушное пространство соседа, и т.д. Сам перечень следует сделать открытым.

Кроме того, необходимо включить в этот перечень не только поло­жительные, но и отрицательные сервитуты (право запретить соседу: воз­водить на участке строения выше определенной высоты, засаживать уча­сток тенистыми деревьями или иными насаждениями, препятствующими доступу солнечного света, а также добывать воду из источника сверх оп­ределенной меры, если это уменьшает ее запасы на господствующем зе­мельном участке). Такие сервитуты способны получить развитие в усло­виях плотной застройки на небольших земельных площадях (например, в садоводческих товариществах).

3. Земельные сервитуты в современном российском гражданском праве

Следует прямо предусмотреть, что к существенным условиям дого­вора об установлении сервитута относятся не только предмет, но и цена сделки, изложив п. 5 ст. 274 ГК РФ в следующей редакции:

«5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, плату за пользование участком, размер которой должен быть предусмотрен в соглашении сторон об установлении серви­тута».

Также необходимо дополнить перечень оснований установления сер-витутов легатом, изложив п. 3 ст. 274 ГК в новой редакции:

«3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, тре­бующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а также на основании завещательного отказа и подлежит регистрации в по­рядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервиту­та, а также в случае неисполнения наследником, принявшим наследство, завещательного отказа спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута, или по иску отказополучателя».

Наконец, следует дополнить основания прекращения сервитутов возможностью дереликции, включив в ст. 276 ГК РФ пункт третий сле­дующего содержания:

«3. Сервитут прекращается в случае отказа лица, в интересах которо­го установлен сервитут, от права на сервитут.

Отказ от права на сервитут подлежит регистрации в порядке, уста­новленном для регистрации прав на недвижимое имущество».

Решение этих вопросов позволит дать определенный импульс разви­тию servitutes praediorum на современной российской почве. Наличие же или отсутствие в действующем законодательстве норм, разрешающих свободную куплю-продажу земельных участков, не может существенно повлиять на судьбу сервитутов, для которых главным является само нали­чие мелкой поземельной собственности, а не возможность ее свободного оборота.

Более того в сегодняшней России, на наш взгляд, сервитуты могут существовать и вообще при отсутствии института частной собствен­ности на землю. Дело в том, что если в Риме сервитуты возникли после обособления земельных участков на праве частной собственности, но до появления всех других ограниченных вещных прав на землю (эмфитевзи-са, суперфиция и ипотеки), то в законодательстве Российского государст­ва начала 90-х годов (ст. 4 и 6 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О зе-

77

Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном ________________ российском гражданском праве

мельной реформе»¹, п. 2 ст. 6 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О соб­ственности в РСФСР»², ст. 7 и 12 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.³) право частной собственности, пожизненное наследуемое владение и по­стоянное (бессрочное) пользование землей появились одновременно, а земельные сервитуты, напротив, - позднее остальных ограниченных вещ­ных прав. Следовательно, внеся изменения в п. 3 и 4 ст. 274 ГК РФ в час­ти допущения к заключению договора об установлении сервитута не только собственников praedium serviens, но и субъектов права пожизнен­ного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на это имущество, станет возможным возникновение сервитутов незави­симо от собственников земли и независимо от того, в чьей (государст­венной, муниципальной или частной) собственности находятся соседние земельные участки.

' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР 1990 № 26

Ст. 327. ² Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30.

Ст. 416 ' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР 1991 № 22

Ст. 768.

1. Эмфитевзис в римском частном праве

Поиск по сайту: