 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Право застройки в русском дореволюционном праве. данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью
данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рассматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика.
2. Право застройки в русском дореволюционном праве История происхождения права застройки в России
Уже в законодательстве Московского государства можно найти установления, охранявшие постройки, возведенные на участке, который переходит к новому хозяину. Так, согласно ст. 27 гл. XVII Соборного уложения 1649 г.1 приобретатель земли был обязан уплатить строителю полную стоимость постройки. Такое же правило действовало и в случае возвращения участка из незаконного владения (Указ от 9 апреля 1684 г.)2.
В начале XVIII в. дома рассматриваются вместе с остальными поземельными правами под общим названием недвижимого имущества. При этом в законодательстве прослеживается тенденция освобождения права собственности на землю от обременении, вытекающих из застройки участка, что выразилось в попытке вообще устранить саму возможность конкуренции прав двух лиц (собственника земли и строителя) на один застроенный участок. Так, Межевая инструкция Екатерины II от 25 мая 1766 г.3 предусматривала ликвидацию этих прав, но не в пользу хозяина, а на стороне застройщика, который обязывался уплатить собственнику стоимость земли под зданием, вследствие чего он и становился единственным собственником почвы и ее поверхности. Возможно, здесь законодатель руково-
дствовался ценностью построек и сравнительной дешевизной пустующих казенных земель1.
Кроме того, Инструкция запретила на будущее вообще застраивать чужую землю, предусмотрев в этом случае применение правила superficies solo cedit. Однако и во второй половине XIX в. встречались многочисленные случаи сосуществования двух прав на застроенный участок. Например, до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на казенной земле, считались недвижимостью, если они продавались жильцами не на снос (ст. 319 Устава о благоустройстве в казенных селениях)2. Однако если отчуждение зданий производилось против установленных правил (без разрешения правительства), то суды отказывались рассматривать строения как собственность строителей (крестьян) и применяли принцип accessio3, согласно которому здания рассматривались как принадлежность к земле, а следовательно, являлись казенным имуществом.
После упразднения крепостной зависимости (1861 г.) крестьянские постройки или мельницы, находившиеся на помещичьей земле и оказавшиеся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оставаться в таком неопределенном состоянии. По Местному положению о поземельном устройстве крестьян, водворенных на помещичьих землях в губерниях Великороссийских, Новороссийских и Белорусских от 19 февраля 1861 г. (ст. 91)4, помещик имел право потребовать, чтобы крестьянин выкупил у него застроенную господскую землю, или же мог предоставить ее в пользование на срок от двух до 24 лет (в зависимости от вида строения) за ежегодную плату в 6% от выкупной цены. По истечении этого срока, а также в случае отказа крестьянина от выкупа или пользования участком за установленную плату он обязывался снести за свой счет упомянутые постройки в течение одного года со дня утверждения уставной грамоты. То есть и здесь прослеживается попытка законодателя обойтись без iura in re aiiena, хотя на практике существование таких прав часто было неизбежным. Это подтверждают и история чиншевого права, распространенного в Западных губерниях Российской империи во второй половине XIX в., и частые упоминания об отношениях, близких к застроечно-му праву, которые встречаются в законодательстве, действовавшем пре-
1 Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. М, 1985. С. 184-185.
2 Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. II. № 1087. ' Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. XII. № 12659.
1 См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 32. " Свод законов Российской империи. Т. XII.
3 См.: Пестржецкип. О строениях, воздвигнутых на общественных землях // Журнал гражданского и уголовного права. 1872. Кн. V. С. 861.
4 Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 7: Документы крестьянской реформы. М., 1989. С. 273-274.
| f |
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки
имущественно в приграничных территориях России и также касавшемся в первую очередь вопросов наследственного владения землей.
Так, Особое положение от 24 января 1844 г. о взаимных отношениях владельцев и жителей принадлежащих им местечек и городов Бессарабской губернии в ст. 3 упоминает о потомственном и отчуждаемом владении землей для возведения домов и других строений за определенный оброк (поземельные деньги)1, а согласно ст. 1329 Свода местных узаконений губерний Прибалтийских, наследственные оброчные владельцы пользовались правом возведения строений на предоставленном им участке и могли обременять их вещными правами без согласия собственника земли2.
В Местном положении о поземельном устройстве крестьян в губерниях Закавказских (ст. 23 5)3 устанавливалось отчуждаемое наследуемое право постоянного пользования землей частных владельцев за оброк с целью возведения жилых домов и всяких строений для торгово-промышленных предприятий.
Наконец, помимо частных владений допускалась застройка и казенных земель. Здесь можно упомянуть о Высочайше утвержденном мнении Государственного Совета от 23 мая 1896 г.4, предоставившем поселенцам и оседлым инородцам Сибири и Закавказья наследственное оброчное владение казенной землей для постройки загородных домов и разведения садов.
В конце 60-х - начале 70-х годов XIX в. Правительствующий Сенат сделал очередную попытку разрешить проблему застройки чужого участка, применив понятие неполной собственности: землевладелец, отдавая землю под застройку, как бы передавал свое право владения и пользования участком строителю, получавшему эти правомочия из права собственности. Тем не менее спор о собственности на строение, возведенное на чужой земле, а также о целесообразности самого существования института застройки в российском гражданском праве так и не был решен вплоть до конца XIX в.
Между тем, в начале XX в. социально-экономические проблемы общества заставили законодателя пересмотреть свое отношение к праву застройки.
2. Право застройки в русском а ореволюционном праве _______
Пересмотр этот был вызван, во-первых, бедственным положением сельских чиншевиков в Западных губерниях Российского государства. Положение о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Прибалтийских от 9 июня 1886 г.1, запретив установление чиншевых отношений на будущее, возложило бремя доказывания ранее возникшего чиншевого владения на самих чиншевиков, многим из которых не удалось подтвердить свои права без увеличения чинша. Остальным же вообще пришлось заключить краткосрочные письменные арендные договоры с помещиком за непомерную плату, а не согласившиеся были выселены со своих участков. Та же участь постигла городских и сельских домовладельцев - арендаторов чужой земли, а число обездоленных таким образом достигло нескольких сот тысяч человек.
Во-вторых, быстрый рост железных дорог в России, создание огромной железнодорожной сети, охватившей не только европейскую, но и азиатскую часть страны, привел к притоку населения в места, расположенные вдоль рельсовых путей, и образованию там торговых и промышленных центров, по своим размерам превышавших многие уездные города. Собственники заселяемых таким путем территорий не соглашались на продажу их по действительной стоимости, рассчитывая (и не без оснований), что рост поселений вызовет значительное удорожание земли. Поэтому отношения между собственниками земли и поселенцами оформлялись в виде краткосрочной аренды (до Закона от 15 марта 1911 г. «Об увеличении предельного срока найма недвижимых имуществ»2 земля по общему правилу не могла быть отдана в аренду на срок свыше 12 лет), по истечении которой арендатор попадал в крайне невыгодное положение: он должен был либо согласиться с требованием контрагента о значительном увеличении арендной платы, либо снести возведенные постройки.
В-третьих, кризисная ситуация возникла в Москве (на ее окраинах половина, а в центре треть домов были возведены на чужой земле) и других крупных городах Российской империи, поскольку, построив дом на земле, арендованной на 10-12 лет, его владелец вынужден был назначать непомерно высокую цену за квартиры, чтобы постройка дома могла окупиться за столь короткий срок.
Наконец, арендаторы-застройщики были лишены возможности пользоваться ипотечным кредитом под сооруженные постройки, так как последние были связаны с чужой землей только до истечения срока аренды
1 Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.
2 См.: Невзоров А.С. Краткое изложение курса местного права Прибалтийский губерний.
^ Ч. I. Юрьев, 1909. С. 127.
' Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.
4 Свод законов Российской империи. Т. VIII.
1 Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV. " Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
и потому не принимались в залог ни земельными банками, ни городскими кредитными обществами.
Учитывая то, что строения на арендованных землях составляли колоссальную часть построек во всей России, влияние перечисленных обстоятельств вышло за рамки частноправовых отношений землевладельцев и арендаторов-застройщиков и приобрело значение государственного интереса.
В этой ситуации право застройки представляло имущественный интерес и для собственника (возможность получать solarium и переложить бремя государственных повинностей на строителя), и для самого застройщика, обеспечивая ему большие гарантии по сравнению с простой арендой (в том числе и право на ипотечный кредит). По-видимому, изложенные причины и побудили законодателя принять 23 июня 1912г. Закон о праве застройки1.
Поиск по сайту: