АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Право застройки в русском дореволюционном праве. данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью

Читайте также:
  1. I. Право участия общего
  2. II. ПРАВО ЗАСТРОЙКИ
  3. II. Правопис апострофа
  4. III. Виды синтаксических связей в современном русском языке
  5. IV. Бюджетное право в РФ.
  6. IV. Типы склонений имен существительных в современном русском языке
  7. IX. Правопис відмінкових закінчень
  8. Nоблігації з опціоном на продаж. Інвестор має право достроково пред’явити облігації до погашення в заздалегідь визначені проміжки часу
  9. Rechtssystem - Правовая система
  10. V1: Социально-правовые основы природопользования
  11. VIII. Правопис власних назв
  12. VІ. ПРАВОВІ І НОРМАТИВНО – ТЕХНІЧНІ ОСНОВИ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ БЕЗПЕКИ ЖИТТЄДІЯЛЬНОСТІ

 


данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рас­сматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, пре­доставление в собственность здания как отдельного объекта без соответ­ствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенно­го на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу за­стройщика.

2. Право застройки в русском дореволюционном праве История происхождения права застройки в России

Уже в законодательстве Московского государства можно найти ус­тановления, охранявшие постройки, возведенные на участке, который переходит к новому хозяину. Так, согласно ст. 27 гл. XVII Соборного уложения 1649 г.1 приобретатель земли был обязан уплатить строителю полную стоимость постройки. Такое же правило действовало и в случае возвращения участка из незаконного владения (Указ от 9 апреля 1684 г.)2.

В начале XVIII в. дома рассматриваются вместе с остальными позе­мельными правами под общим названием недвижимого имущества. При этом в законодательстве прослеживается тенденция освобождения права собственности на землю от обременении, вытекающих из застройки уча­стка, что выразилось в попытке вообще устранить саму возможность кон­куренции прав двух лиц (собственника земли и строителя) на один застро­енный участок. Так, Межевая инструкция Екатерины II от 25 мая 1766 г.3 предусматривала ликвидацию этих прав, но не в пользу хозяина, а на сто­роне застройщика, который обязывался уплатить собственнику стоимость земли под зданием, вследствие чего он и становился единственным собст­венником почвы и ее поверхности. Возможно, здесь законодатель руково-


дствовался ценностью построек и сравнительной дешевизной пустующих казенных земель1.

Кроме того, Инструкция запретила на будущее вообще застраивать чужую землю, предусмотрев в этом случае применение правила superficies solo cedit. Однако и во второй половине XIX в. встречались многочислен­ные случаи сосуществования двух прав на застроенный участок. Напри­мер, до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на ка­зенной земле, считались недвижимостью, если они продавались жильцами не на снос (ст. 319 Устава о благоустройстве в казенных селениях)2. Од­нако если отчуждение зданий производилось против установленных пра­вил (без разрешения правительства), то суды отказывались рассматривать строения как собственность строителей (крестьян) и применяли принцип accessio3, согласно которому здания рассматривались как принадлежность к земле, а следовательно, являлись казенным имуществом.

После упразднения крепостной зависимости (1861 г.) крестьянские постройки или мельницы, находившиеся на помещичьей земле и оказав­шиеся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оста­ваться в таком неопределенном состоянии. По Местному положению о поземельном устройстве крестьян, водворенных на помещичьих землях в губерниях Великороссийских, Новороссийских и Белорусских от 19 фев­раля 1861 г. (ст. 91)4, помещик имел право потребовать, чтобы крестьянин выкупил у него застроенную господскую землю, или же мог предоставить ее в пользование на срок от двух до 24 лет (в зависимости от вида строе­ния) за ежегодную плату в 6% от выкупной цены. По истечении этого срока, а также в случае отказа крестьянина от выкупа или пользования участком за установленную плату он обязывался снести за свой счет упо­мянутые постройки в течение одного года со дня утверждения уставной грамоты. То есть и здесь прослеживается попытка законодателя обойтись без iura in re aiiena, хотя на практике существование таких прав часто бы­ло неизбежным. Это подтверждают и история чиншевого права, распро­страненного в Западных губерниях Российской империи во второй поло­вине XIX в., и частые упоминания об отношениях, близких к застроечно-му праву, которые встречаются в законодательстве, действовавшем пре-


1 Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. М, 1985. С. 184-185.

2 Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. II. № 1087. ' Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. XII. № 12659.


1 См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 32. " Свод законов Российской империи. Т. XII.

3 См.: Пестржецкип. О строениях, воздвигнутых на общественных землях // Журнал граж­данского и уголовного права. 1872. Кн. V. С. 861.

4 Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 7: Документы крестьянской реформы. М., 1989. С. 273-274.


f

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки

имущественно в приграничных территориях России и также касавшемся в первую очередь вопросов наследственного владения землей.

Так, Особое положение от 24 января 1844 г. о взаимных отношениях владельцев и жителей принадлежащих им местечек и городов Бессарабской губернии в ст. 3 упоминает о потомственном и отчуждаемом владении зем­лей для возведения домов и других строений за определенный оброк (позе­мельные деньги)1, а согласно ст. 1329 Свода местных узаконений губерний Прибалтийских, наследственные оброчные владельцы пользовались правом возведения строений на предоставленном им участке и могли обременять их вещными правами без согласия собственника земли2.

В Местном положении о поземельном устройстве крестьян в губер­ниях Закавказских (ст. 23 5)3 устанавливалось отчуждаемое наследуемое право постоянного пользования землей частных владельцев за оброк с целью возведения жилых домов и всяких строений для торгово-промышленных предприятий.

Наконец, помимо частных владений допускалась застройка и казен­ных земель. Здесь можно упомянуть о Высочайше утвержденном мнении Государственного Совета от 23 мая 1896 г.4, предоставившем поселенцам и оседлым инородцам Сибири и Закавказья наследственное оброчное вла­дение казенной землей для постройки загородных домов и разведения садов.

В конце 60-х - начале 70-х годов XIX в. Правительствующий Сенат сделал очередную попытку разрешить проблему застройки чужого участ­ка, применив понятие неполной собственности: землевладелец, отдавая землю под застройку, как бы передавал свое право владения и пользова­ния участком строителю, получавшему эти правомочия из права собст­венности. Тем не менее спор о собственности на строение, возведенное на чужой земле, а также о целесообразности самого существования институ­та застройки в российском гражданском праве так и не был решен вплоть до конца XIX в.

Между тем, в начале XX в. социально-экономические проблемы об­щества заставили законодателя пересмотреть свое отношение к праву за­стройки.


2. Право застройки в русском а ореволюционном праве _______

Пересмотр этот был вызван, во-первых, бедственным положением сельских чиншевиков в Западных губерниях Российского государства. Положение о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Прибалтийских от 9 июня 1886 г.1, запретив уста­новление чиншевых отношений на будущее, возложило бремя доказыва­ния ранее возникшего чиншевого владения на самих чиншевиков, многим из которых не удалось подтвердить свои права без увеличения чинша. Остальным же вообще пришлось заключить краткосрочные письменные арендные договоры с помещиком за непомерную плату, а не согласив­шиеся были выселены со своих участков. Та же участь постигла город­ских и сельских домовладельцев - арендаторов чужой земли, а число обездоленных таким образом достигло нескольких сот тысяч человек.

Во-вторых, быстрый рост железных дорог в России, создание огром­ной железнодорожной сети, охватившей не только европейскую, но и ази­атскую часть страны, привел к притоку населения в места, расположенные вдоль рельсовых путей, и образованию там торговых и промышленных центров, по своим размерам превышавших многие уездные города. Соб­ственники заселяемых таким путем территорий не соглашались на прода­жу их по действительной стоимости, рассчитывая (и не без оснований), что рост поселений вызовет значительное удорожание земли. Поэтому отношения между собственниками земли и поселенцами оформлялись в виде краткосрочной аренды (до Закона от 15 марта 1911 г. «Об увеличе­нии предельного срока найма недвижимых имуществ»2 земля по общему правилу не могла быть отдана в аренду на срок свыше 12 лет), по истече­нии которой арендатор попадал в крайне невыгодное положение: он дол­жен был либо согласиться с требованием контрагента о значительном увеличении арендной платы, либо снести возведенные постройки.

В-третьих, кризисная ситуация возникла в Москве (на ее окраинах половина, а в центре треть домов были возведены на чужой земле) и дру­гих крупных городах Российской империи, поскольку, построив дом на земле, арендованной на 10-12 лет, его владелец вынужден был назначать непомерно высокую цену за квартиры, чтобы постройка дома могла оку­питься за столь короткий срок.

Наконец, арендаторы-застройщики были лишены возможности поль­зоваться ипотечным кредитом под сооруженные постройки, так как по­следние были связаны с чужой землей только до истечения срока аренды


1 Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.

2 См.: Невзоров А.С. Краткое изложение курса местного права Прибалтийский губерний.

^ Ч. I. Юрьев, 1909. С. 127.

' Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.

4 Свод законов Российской империи. Т. VIII.


1 Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV. " Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.


Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

и потому не принимались в залог ни земельными банками, ни городскими кредитными обществами.

Учитывая то, что строения на арендованных землях составляли ко­лоссальную часть построек во всей России, влияние перечисленных об­стоятельств вышло за рамки частноправовых отношений землевладельцев и арендаторов-застройщиков и приобрело значение государственного ин­тереса.

В этой ситуации право застройки представляло имущественный ин­терес и для собственника (возможность получать solarium и переложить бремя государственных повинностей на строителя), и для самого за­стройщика, обеспечивая ему большие гарантии по сравнению с простой арендой (в том числе и право на ипотечный кредит). По-видимому, изло­женные причины и побудили законодателя принять 23 июня 1912г. Закон о праве застройки1.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 |

Поиск по сайту:



Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.005 сек.)