 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Права и обязанности застройщика
1. Застройщик владел и пользовался участком с целью возведения строений. Как уже отмечалось, он не был обязан застраивать всю землю, но оставшаяся свободная часть должна была играть только подсобную роль (служить садом, двором и т.д.). Застройщик мог использовать находящиеся на участке или в его недрах строительные материалы (деревья, песок, глину и т. д.) как для ремонта, так и для первоначального возведения строений. При этом его право пользования этими предметами ограничивалось нуждами самого ius in re на данный участок, следовательно, продажа материалов или употребление их для построек, не связанных с этим земельным владением, запрещались. Он имел также право пользоваться водой, имеющейся на участке, устраивать колодцы, обделывать родники и источники (ч. 2 ст. 23 Закона от 23 июня 1912 г.).
2. Застройщик имел возможность распоряжаться своим ius in re aliena без согласия собственника как inter vivos, так и mortis causa, в том числе и
148
___ 2. Право застройки в русском Дореволюционном праве
дробить право между несколькими лицами. При наличии некоторых условий строитель мог отказаться от права застройки (ст. 20 Закона от 23 июня 1912 г.). Дереликция допускалась, если наступала объективная невозможность использовать участок по назначению, вызванная либо отчуждением части надела в пользу государственных или общественных нужд, либо стихийным бедствием. Такой отказ влек освобождение застройщика от всех обязанностей перед собственником, в том числе и от уплаты оставшейся части solarium' a,
3. Согласно ст. 2 и 26 Закона от 23 июня 1912 г., застройщик мог обременить участок «правами участия частного (сервитутами)» с согласия собственника земли. Следует признать справедливым мнение Г.Ф. Шер-шеневича, считавшего, что правом участия частного застройку стеснить в принципе невозможно, поскольку это право есть законное ограничение права собственности в интересах соседства, возникающее помимо воли стесненного лица1. Значит, такое обременение возникает только из закона, а не по воле собственника земли, и тем более не по воле субъекта ограниченного вещного права.
Что касается сервитутов (неосновательно смешанных с правами участия частного), то здесь вряд ли можно согласиться с упомянутым автором, считавшим, что одобрение собственника было необходимым только для установления реальных, но не личных сервитутов, так как реальные обременяют сам участок, а личные - только право застройки. Во-первых, сам закон не упоминает о таком различии, во-вторых, земля предназначена для надобностей только застройщика, а не для предоставления выгод и удобств соседям или вообще посторонним лицам, что имеет место и в земельных, и в личных сервитутах. Поэтому справедливо будет признать необходимость согласия dominus'a для всех видов сервитутов.
4. Застройщик имел право на вознаграждение за оставленные собственнику строения, если хозяин требовал сохранить их. Однако размер возмещения исчислялся стоимостью домов не как единого целого, а как совокупности строительных материалов за вычетом предполагаемых расходов на снос (п. 3 ст. 13 Закона от 23 июня 1912 г.).
5. Имел ли застройщик право собственности на строение?
В Законе о праве застройки не было прямого указания на субъект собственности на постройки. В цивилистической науке того времени также не было единства в решении этого вопроса: одни (меньшая часть) считали, что здания есть собственность хозяина земли по правилу superficies so-
' См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. С. 419.
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
lo cedit1, большинство же (Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский, А.Г. Гойх-барг и др.) относили здания к dominus'y застройщика2.
Доводом в пользу proprietas застройщика было его право снести постройки по истечении срока договора (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона от 23 июня 1912 г.). Но следует заметить, что отчуждение здания могло иметь место также только на снос, т.е. строитель продавал имущество не как дом, неразрывно связанный с участком, а как совокупность строительных материалов. К тому же если он не воспользовался этим правом, то сооружение с прекращением договора становилось собственностью хозяина земли.
Если же собственник требовал сноса, то застройщик был обязан убрать здания, которые в случае просрочки сноса вновь признавались собственностью владельца земли. И наконец, главным ограничением, лежащим на застройщике, была его обязанность сохранить здания по требованию dominus'a, заявленному не позднее чем за год до истечения срока договора (п. 3 ч. 1 ст. 19 Закона о застройке); компенсация же предоставлялась не в размере стоимости этих построек, а составляла разницу между стоимостью материалов дома и возможными затратами на его снос. Вряд ли здесь можно говорить о собственности застройщика, поскольку его право носит срочный хара.ктер (прекращается с истечением срока соглашения), а право собственника бессрочно; к тому же застройщик может распоряжаться имуществом для отчуждения (если, конечно, он сохраняет за собой само право застройки), только уничтожив его как сложную вещь (дом), так как продажа возможна только на снос. Таким образом, строитель имеет скорее ограниченное вещное право на здание. Необходимо заметить, что и владелец земли не обладает правом собственности на упомянутое имущество до окончания действия договора.
Далее следует определить, к какому роду имущества (движимому или недвижимому) относятся воздвигнутые на чужом участке постройки. Можно ли рассматривать такие строения как движимость? Думается, да, так как отчуждение дома (при сохранении права застройки) происходило по стоимости составляющих его материалов, а сами стройматериалы есть движимая вещь. Нельзя согласиться с тем, что строение является недвижимым, поскольку передача права застройки связана с крепостным порядком регистрации сделки, применяемым для поземельной недвижимо-
См., напр.: Мартынов Б. Закон оправе застройки // Журнал министерства юстиции. 1913. №10. С. 171.
2 См.: Шгршеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. С. 420; Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I: Общая часть и вещное право. С. 272; Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки. С. 39.
2. Право застройки в русском дореволюционном праве _______
сти. В данном случае утверждение договора нотариусом требуется именно для перехода ius in re (права на застройку), а не самой вещи (строения). Поэтому можно утверждать, что возведенные на чужой земле постройки являются движимостью и не могут сами по себе отчуждаться крепостным порядком.
На застройщике лежали следующие обязанности:
1) возвести строения на участке в установленный договором срок (последствия просрочки также определялись в договоре);
2) своевременно уплачивать вознаграждение собственнику земли: последствия неплатежа определялись сторонами, но хозяин в любом случае мог обратить взыскание на право застройки при шестимесячной просрочке уплаты solarium'a;
3) исполнять все повинности и сборы, лежащие на земельном участке (ст. 15 Закона от 23 июня 1912 г.);
4) передать землевладельцу постройки, если он потребует этого не позднее чем за один год до истечения срока (п. 3 ч. 1 ст. 19 Закона);
5) снести строения и вернуть землю хозяину участка по прекращении действия договора (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона); в случае нарушения обязанности своевременного сноса застройщик возмещает собственнику издержки по сносу (п. 2 ч. 1 ст. 19 Закона).
Поиск по сайту: