Копылов А.В

СЕРИЯ «НОВЫЕ ИМЕНА»

Основана в 2000 году

Председатели редакционной коллегии серии:

д.ю.н., профессор МАКОВСКИЙ А.Л. д.ю.н., профессор СУХАНОВ Ј.А.

Редакционная коллегия серии:

д.ю.н., профессор БРАГИНСКИЙ М.И. д.ю.н., профессор ВИТРЯНСКИЙ В.В.

Государственный советник юстиции 3-го класса ГЕРАСИМЕНКО С.А. д.ю.н., профессор ДОЗОРЦЕВ В.А.

к.ю.н., доцент ЕМ B.C. д.ю.н. КРАШЕНИННИКОВ П.В.

д.ю.н. НОВОСЕЛОВА Л.А. д.ю.н., профессор ШЕРСТОБИТОВ А.Е.

Исполнительный секретарь редакционной коллегии серии ДОЛГОВ А.Г.

Текущее научное руководство по подготовке серии

будет осуществлять к.ю.н., доцент ЕМ B.C.

Копылов А.В.

ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Копылов А.В.

Вещные права на землю в римском, русском дореволюцион­ном и современном российском гражданском праве. -М.: «Статут», 2000. - 255 с. - (Новые имена)

ISBN 5-8354-0032-2

Книга посвящена исследованию института сервитутов, эмфитевзиса и суперфиция в римском частном, русском дореволюционном и советском гражданском праве, а также проблемам рецепции упомянутых ограни­ченных вещных прав в новейшем российском законодательстве. В моно­графии содержатся ряд новых теоретических выводов, касающихся сущ­ности ограниченных вещных прав на землю в русском дореволюцион­ном и современном российском гражданском праве, а также практиче­ские рекомендации по совершенствованию законодательства.

Книга адресована широкому кругу читателей - специалистам в облас­ти римского частного, российского гражданского и земельного права, исследователям истории Древнего Рима и Российского государства, сту­дентам и аспирантам, изучающим право и историю, практикующим юристам, а также всем тем, кому небезразличны история российского гражданского права, перспективы его развития в XXI в.

УДК 347 ББК 67.404

Правовое оформление земельных отношений стало одной из ост­рейших проблем современной экономической жизни России. Этому спо­собствовали два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной (негосударственной) собственности на землю, отри­цаемое основополагающими актами действующего земельного законода­тельства; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного (публичного) и гражданского (частного) права в регулировании земле­пользования.

Фактическое появление частной собственности на землю на базе конституционно-правовых предписаний (ч. 2 ст. 9, ст. 36 Конституции Российской Федерации), предусмотренное как отдельными законами¹, так и подзаконными актами², с неизбежностью повлекло возникновение и развитие ограниченных вещных прав на землю. Как свидетельствует вся история цивилизации, включая ее современный этап, право частной соб­ственности на землю никогда не было и объективно не может являться единственной правовой формой отношений землепользования. В силу

¹ См.: Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собст­венность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хо­зяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 1. Ст. 26); ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (Ведо­мости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 1. Ст. 5); п. 3 ст. 3 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации»; п. 1 ст. 25 Феде­рального закона «О некоммерческих организациях»; п. 5 ст. 24 Федерального закона «О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности» (Собрание законодатель­ства Российской Федерации. 1995. № 50. Ст. 4870; 1996. № 3. Ст. 145, 148), и др.

² См. указы Президента РФ: от 27 декабря 1991 г. № 323 (Ведомости Съезда народных депу­татов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53), от 25 марта 1992 г. № 301, от 14 июня 1992 г. № 631 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 14. Ст. 761; №25. Ст. 1427), от 27 октяб­ря 1993 г. № 1767, от 24 декабря 1993 г. № 2287 (Собрание актов Президента и Правитель­ства Российской Федерации. 1993. № 44. Ст. 4191; № 52. Ст. 5085), от 22 июля 1994 г. № 1535, от 14 февраля 1996 г. № 198, от 16 мая 1997 г. № 485, от 26 ноября 1997 г. № 1263 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 13. Ст. 1478; 1996. № 8. Ст. 740; 1997. № 20. Ст. 2240; № 48. Ст. 5546).

3

естественной ограниченности пригодной для использования земли неиз­бежно возникают не только многочисленные ограничения прав собствен­ников земельных участков, установленные в публичных интересах, но и признаваемые законом возможности определенного (ограниченного) ис­пользования этих участков другими лицами (несобственниками).

Такие возможности устанавливает и действующее российское зако­нодательство. Прежде всего существуют общие нормы Гражданского ко­декса РФ о праве собственности и других вещных правах и об объектах гражданских прав. К сожалению, специально посвященная этим вопросам гл. 17 ГК, как известно, лишена силы до принятия нового Земельного ко­декса'. Это было весьма недальновидным шагом отечественного законо­дателя. Дело тут не только в получившей фактическое одобрение с его стороны пробельности правового регулирования (ибо принятие нового Земельного кодекса наталкивается на очевидное и неразрешимое проти­воречие сторонников и противников частной собственности на землю и потому не имеет реальной перспективы при нынешнем соотношении по­литических сил, а соответственно откладывается, а иногда и вообще ста­вится под сомнение). Дело в том, что такое положение дало широкую возможность для подзаконного нормотворчества в этой сфере, которое по нашим традициям и реалиям редко отличается высоким юридико-техническим и содержательным уровнем.

Более того, нормы части второй ГК о продаже недвижимости и по­жизненном содержании с иждивением прямо отразили ситуации, в кото­рых собственниками земли и находящихся на ней строений и иной не­движимости выступают разные лица, что неизбежно влечет появление ограниченных вещных прав на недвижимость у приобретателей (п. 3 ст. 552, ст. 553, п. 2 ст. 555, ст. 604 ГК). В совокупности с названными выше общими правилами ГК о праве собственности и других вещных правах на землю нормы о продаже (и об аренде, ренте, ипотеке) недви­жимости, а также о государственной регистрации соответствующих сде­лок и составляют в настоящее время законодательную основу оборота (т.е. рынка) земельных участков, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц, далеко опережая в этом отношении нормы земельного законодательства. Они же по сути являются законодательной базой существования ограниченных вещных прав на землю.

Учитывая изложенное, необходимо отметить, что право собственно­сти и другие вещные права на землю и сделки с земельными участками

¹ См. ст. 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302).

4

между различными собственниками и субъектами иных вещных прав, включая фактически допускаемое законом наследование земельных уча­стков, т.е. их оборот как часть имущественного, гражданско-правового оборота, в настоящее время безусловно являются институтами граждан­ского (частного) права. Земельно-правовые нормы устанавливают огра­ничения, связанные с предельными размерами земельных участков, нахо­дящихся в частной собственности, обеспечением их строго целевого на­значения и наиболее рационального использования, определением кате­горий земель и их учетом и т.п., а также предусматривают последствия их нарушения (главным образом административно-правового характера), т.е. имеют публично-правовую природу, определяемую юридической приро­дой этой традиционной отрасли права. Таково теперь принципиальное соотношение гражданского и земельного права.

Из сказанного следует не только необходимость появления (а точнее -возрождения) ограниченных вещных прав на землю как гражданско-правовых институтов, неизбежно сопровождающих развитие земельных отношений в нормальном рыночном хозяйстве, но и важность их научно­го изучения и практического использования. В первую очередь отметим, что развитое правовое и прежде всего гражданско-правовое регулирова­ние рассматриваемых отношений никогда не сводилось и не может быть сведено исключительно к праву собственности на землю. Даже в преж­нем, существенно обедненном правопорядке, основанном на признании исключительной государственной собственности на землю, отношения землепользования, административно-правовые по своей природе, имели известное разнообразие, умножавшееся по мере формирования новых экономических подходов. В настоящее время можно говорить о сущест­вовании наряду с правом собственности таких гражданско-правовых форм землепользования, как аренда, пожизненное и наследуемое (для граждан) или постоянное (для юридических лиц) пользование, сервитут-ные права, а также права залогового (ипотечного) кредитора и некоторые другие.

Таким образом, наличие и использование ограниченных вещных прав на землю существенно снижает остроту политико-экономических споров о допустимости и границах частной собственности на землю, пе­реводя их в практическую (юридическую) плоскость реального использо­вания этого важнейшего, естественным образом ограниченного природ-

ного ресурса (не говоря уже о том, что само право собственности на зем­лю в современных развитых правопорядках столь же естественно и неиз­бежно подвергается настолько серьезным ограничениям, что по своему юридическому содержанию становится скорее типичным ограниченным вещным правом, нежели традиционно понимаемым широким правом соб­ственности)¹.

По существу же в условиях естественной ограниченности пригодной для хозяйственного и иного использования земли предоставление лицам, не являющимся собственниками соответствующих земельных участков, юридически признанных, хотя и четко ограниченных по содержанию возможностей использования чужих (присвоенных) земельных участков становится необходимым шагом, требующим, однако, четкого законода­тельного закрепления. Особенно важным представляется при этом со­блюдение баланса интересов собственника (который не должен утрачи­вать интерес к самостоятельному использованию своего имущества, в отношении которого, между прочим, именно он, а не иной пользователь, обычно несет основное бремя содержания и риск случайной гибели или порчи) и субъекта ограниченного вещного права.

Правовое оформление и практическое применение такого рода зако­нодательных решений имеет давнюю историю, содержащую весьма по­лезный для современных отечественных условий опыт. К сожалению, в теоретической правовой литературе последних десятилетий этот крайне необходимый опыт оказался, по сути, незаслуженно забытым. Лишь в самое последнее время, когда сама жизнь настоятельно потребовала его использования, начали появляться еще весьма редкие работы, посвящен­ные данной проблематике. К их числу относится и предлагаемая внима­нию читателей монография молодого преподавателя кафедры граждан­ского права юридического факультета МГУ Александра Владимировича Копылова, в основе которой лежат его кандидатская диссертация и пред­шествовавшие ее подготовке ряд фундаментальных научных статей.

¹ Любопытно, что такие ограничения теперь возникают не только в общественных (публич­ных), но и в частных интересах. Таково, например, по действующему российскому законо­дательству право собственности плательщика ренты по договору пожизненного содержа­ния с иждивением, который, став собственником земельного участка (или иной недвижи­мости), не вправе его отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять без согла­сия получателя ренты (ч. 1 ст. 604 ГК), а также обязан не допускать снижения стоимости этого имущества при его использовании в период предоставления пожизненного содержа­ния с иждивением (ч. 2 ст. 604 ГК). Очевидно, что как границы права собственности пла­тельщика ренты, предусмотренные ч. 1 ст. 604 ГК, так и пределы осуществления им этого права, закрепленные ч. 2 ст. 604 ГК, установлены в интересах получателя ренты - его контрагента по договору.

Особенностью и привлекательной чертой этой работы является ее фундаментальный теоретический характер, основанный на глубоком изу­чении автором соответствующих институтов римского частного и доре­волюционного российского права. Этим она выгодно отличается от ряда современных работ сугубо комментаторского характера, основанных преимущественно на толковании положений современного законодатель­ства, нередко весьма далеких от совершенства. Вместе с тем автор удачно критически анализирует действующее в данной области российское зако­нодательство, предлагая обоснованные пути его улучшения.

Предметом анализа в данной работе стали три основных вида огра­ниченных вещных прав, традиционно оформляющих использование их субъектами чужих земельных участков: сервитута, пожизненное насле­дуемое владение и право застройки (суперфиций). Каждое из названных вещных прав освещается автором, во-первых, с позиций классического учения об их основах, содержащегося в соответствующих институтах римского частного права; во-вторых, в аспекте богатейшего и основа­тельно забытого собственного, главным образом дореволюционного, за­конодательного и правоприменительного опыта; в-третьих, с точки зре­ния современных правовых проблем. Это дает возможность взглянуть на данные институты в их историческом развитии и во всем многообразии практики их использования, наводит на размышления о возможных путях их применения в современном российском правопорядке, а кроме того, вновь показывает богатейший цивилистический инструментарий оформ­ления и регулирования многообразных имущественных отношений, его поистине неисчерпаемые возможности. Заинтересованный читатель с большой пользой обратится также к тщательно составленному списку литературы и помещенным в книге в виде приложений извлечениям из некоторых старых российских законов, бывших и остающихся хорошими образцами серьезной законотворческой деятельности.

Появление данной, как и еще нескольких (к сожалению, пока еще крайне малочисленных) работ молодых ученых-юристов в издательстве «Статут» свидетельствует о формировании нового поколения талантли­вых отечественных цивилистов, успешно возрождающих и развивающих лучшие традиции российской науки гражданского права. В этой связи заслуживает всяческого одобрения крайне важная, полезная и перспек­тивная деятельность издательства «Статут», которое наряду с переизда­нием ряда классических работ выдающихся российских ученых взяло на себя инициативу поддержки талантливой цивилистической молодежи путем публикации их наиболее интересных работ. Создание столь благо­приятных условий для научного творчества, несомненно, станет большой

заслугой названного издательства, работу которого уже сейчас можно сравнить с благородной деятельностью некоторых дореволюционных российских книгоиздателей, например братьев Башмаковых, много сде­лавших для публикации и пропаганды трудов корифея российской циви­листики проф. Г.Ф. Шершеневича.

В заключение следует отметить, что первая, весьма солидная книга А.В. Копылова безусловно окажется полезной студентам, аспирантам и преподавателям юридических вузов, научным работникам и практикую­щим юристам, работникам законотворческих и правоохранительных ор­ганов, всем, кто интересуется фундаментальными вопросами гражданско­го права и в том числе проблематикой вещных прав и земельной собст­венности.

Профессор Е.А. Суханов,

заведующий кафедрой гражданского права,

декан юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова

ПРЕДИСЛОВИЕ

Ограниченные вещные права на землю являются одним из важней­ших институтов гражданского права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами, не прекращались они и в дореволюцион­ной России. Не меньшего внимания заслуживает эта проблематика и в современной науке гражданского права.

Дело в том, что в настоящее время в Российской Федерации возрож­даются частная собственность на землю и частное землепользование, осуществляется земельная реформа, эффективное правовое обеспечение которой невозможно без существенного реформирования законодательст­ва о земле и принятия нового Земельного кодекса России. Достижение этих целей предполагает глубокий и всесторонний правовой анализ ин­ститута iura in re aliena. С этой точки зрения важным представляется рас­смотрение опыта правового регулирования данных отношений, накоплен­ного римским частным, а также российским дореволюционным и совет­ским гражданским правом.

Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым — объектами имущественного (гражданского) оборота, последовательно отразившее переход к рыночной организации отечественной экономики, потребовало возрождения и развития граждан­ско-правового (частноправового) механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограни­ченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании указанный механизм не может ограничиваться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию, вещного права - права собственности, а с необходимостью должен включать в себя и разветвленную регламентацию различных ог­раниченных вещных прав. Об этом убедительно свидетельствует как ми­ровой, так и отечественный опыт. Действовавшая в прежнем правопоряд­ке регламентация данных отношений нормами земельного права была весьма обеднена и сведена по сути к административно-правовому (пуб­лично-правовому) регулированию землепользования, что вызывалось ус­ловиями огосударствленной экономики. Отказ от этого подхода в процес­се проводимых в стране социально-экономических преобразований неиз­бежно требует возрождения и развития частноправовой регламентации, в

том числе создания системы ограниченных вещных прав на землю (зе­мельные участки). Между тем необходимая для решения этой насущной задачи теоретическая база является крайне недостаточной.

Проблема влияния римского права на российское законодательство всегда привлекала пристальное внимание русских ученых-правоведов, являясь темой многочисленных дискуссий. В дореволюционной России этим вопросом занимались как юристы, так и историки, тогда как в совет­ский период эта тема изучалась в основном представителями историче­ской науки, в работах которых институт ограниченных вещных прав на землю никогда не выступал в качестве предмета специального изучения.

Вместе с тем работы по этой тематике и в дореволюционной цивили­стике не имели комплексного характера, касаясь лишь отдельных видов iura in re, но не всего института ограниченных вещных прав в целом. В советском гражданском праве научные изыскания в данной области прак­тически вообще не велись, а представители современной российской юриспруденции делают пока лишь первые шаги в этом направлении. По­этому и в настоящее время сказывается отсутствие в отечественной науке фундаментальных трудов, касающихся проблем рецепции iura in re aliena в дореволюционном, советском и современном российском гражданском законодательстве.

В монографии предпринята попытка исследовать институт ограни­ченных вещных прав на землю, существовавший в Древнем Риме, в историко-правовом аспекте, т.е. с точки зрения его влияния на правовую док­трину и законодательство дореволюционной, советской и современной России. Особый акцент в работе сделан на анализе перспектив развития этих прав в современном российском правопорядке и необходимости вне­сения соответствующих изменений в действующее законодательство. По­следнее, очевидно, нуждается в коренном реформировании, поскольку пока не в состоянии обеспечить правовые условия для развития указанно­го института на практике. Выводы, полученные в результате проведенно­го исследования, и конкретные предложения по изменению и дополнению текущего законодательства, сделанные в работе, смогут, думается, оказать положительное влияние на развитие института ограниченных вещных прав на землю в современном российском гражданском праве.

Таким образом, предметом настоящего исследования является ин­ститут ограниченных вещных прав на землю в римском частном, русском дореволюционном, советском и современном российском гражданском праве, а также проблемы его рецепции и перспективы развития в совре­менном российском правопорядке. При этом первоначально рассматри-

ваются сервитуты (как наиболее древнее по происхождению ius in re aliena), далее анализируется эмфитевтическое (чиншевое) право. Заверша­ется монография исследованием права застройки (суперфиция).

Исходя из сказанного, при написании данной работы мною были по­ставлены следующие задачи:

- рассмотрение эволюции учения о сервитутах, эмфитевзисе и су-перфиции в римском частном праве, в том числе понятий, признаков, со­держания, оснований установления и прекращения, а также защиты этих вещных прав;

- проведение изучения прав на угодья, прав участия частного, чин-шевого права и права застройки в русском дореволюционном праве, а также определение степени воздействия на них соответствующих инсти­тутов римского частного права;

- характеристика права пожизненного наследуемого владения, по­стоянного (бессрочного) пользования и права застройки в советском гра­жданском праве;

- изучение сервитутов, пожизненного наследуемого владения, посто­янного (бессрочного) пользования и права застройки в современном праве России, а также выявление степени влияния на них римского частного права;

- определение перспектив развития сервитутов, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и права застройки в современной России;

- разработка и обоснование предложений по совершенствованию за­конодательства об ограниченных вещных правах на землю.

В результате проведенного исследования был получен ряд новых теоретических выводов, касающихся сущности ограниченных вещных прав на землю в русском дореволюционном и современном российском гражданском праве, перспективах их развития в России, а также сформу­лированы некоторые практические рекомендации по совершенствованию законодательства.

К таким выводам относятся, в частности, следующие:

1. Появление в системе iura in re aliena современного российского гражданского права института сервитутов, пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей отражает об­щемировую тенденцию все большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах.

2. Существование и развитие servitutes praediorum в современной России не зависят от наличия или отсутствия в действующем законода-

тельстве норм, допускающих свободную куплю-продажу земельных уча­стков, так как для сервитутов главным является возможность обособления земли на вещном праве, а не возможность ее свободного отчуждения. Бо­лее того, в настоящее время сервитута могут существовать и вообще при отсутствии института частной собственности на землю, поскольку спо­собны возникать вследствие обособления земельных участков не только на праве собственности, но и на иных вещно-правовых титулах (пожиз­ненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании).

3. Предусмотренные новейшим российским законодательством «ча­стные сервитута» ведут свое происхождение от римских servitutes.praediorum, обладая вместе с тем двумя существенными отличиями от последних: возможностью принудительного установления по иску заин­тересованного лица и возмездным характером пользования сервитуария служащим участком.

4. Упоминающиеся в современном российском законодательстве «публичные сервитута» не являются разновидностью прав сервитутного типа. Более того, они вообще не относятся к категории iura in re, пред­ставляя собой только пределы реализации (ограничения) права собствен­ности на земельные участки, водные объекты и участки лесного фонда, устанавливаемые в силу прямого указания закона.

5. Право пожизненного наследуемого владения, предусмотренное в современном российском законодательстве, является институтом, родст­венным римскому эмфитевзису и чиншевому праву дореволюционной России, отличаясь от своих исторических прототипов безвозмездным ха­рактером пользования владельцем чужой землей и публично-правовым (на основе административного акта) порядком установления.

6. Право постоянного (бессрочного) пользования не имеет аналогов среди iura in re aliena, известных римскому и русскому дореволюционно­му праву, представляя собой оригинальный вещно-правовой институт новейшего российского законодательства. Данное право является единст­венной возможностью обособления земли на вещном титуле за юридиче­скими лицами, существующими в форме предприятий и учреждений.

7. Предусмотренный в Законе 1912 г. о праве застройки и Граждан­ском кодексе РСФСР 1922 г. институт застройки чужой земли ведет свое происхождение от древнеримского суперфиция, отличаясь от последнего срочным характером действия и отсутствием в законодательстве как до­революционной, так и советской России прямых указаний о судьбе строе­ний, возведенных застройщиком на участке.

8. В современном российском законодательстве право застройки не является самостоятельным институтом iura in re aliena, а рассматривается как отдельное правомочие, входящее в содержание других ограниченных вещных прав (пожизненного наследуемого владения и постоянного (бес­срочного) пользования). Вместе с тем, в настоящее время существуют предпосылки политического, экономического и юридического характера для возвращения права застройки как самостоятельного ius in re в совре­менное гражданское право России.

Теоретические положения и выводы, сформулированные в книге, имеют целью способствовать совершенствованию российского законода­тельства об ограниченных вещных правах на землю, а тем самым эффек­тивному правовому регулированию отношений, возникающих при реали­зации упомянутых прав. Они могут быть использованы, на мой взгляд, при разработке проектов нормативных актов по вопросам, связанным с вещными правами на чужую землю, а также, думается, и в правопримени-тельной деятельности.

В заключение хотел бы поблагодарить за помощь и поддержку, ока­занную мне при написании данной книги, своего научного руководителя -профессора Евгения Алексеевича Суханова, моих коллег и друзей - Елену Виссарионовну Кулагину, Татьяну Сергеевну Мартьянову, молодого и весьма талантливого цивилиста Алексея Викторовича Белевича, а также Владимира Саурсеевича Ема - истинного мецената, без помощи которого эта книга вряд ли смогла бы увидеть свет, как и всех остальных препода­вателей дорогой моему сердцу кафедры гражданского права юридическо­го факультета МГУ имени М.В. Ломоносова.

Особую благодарность хотелось бы выразить профессору кафедры римского права юридического факультета Университета г. Рима La Sapienza господину Пьерлуиджи Каталано, под руководством которого я проходил научную стажировку и работал над иностранной библиографией к моей книге с марта по май 1999 г. в Центре по изучению римского права Уни­верситета г. Рима La Sapienza, получив в результате не только научный, но и немалый жизненный опыт.

17 июля 1999г. А.В. Копылов

Глава I. Сервитуты в римском, русском дореволюционном и современном
российском гражданском праве __________

Поиск по сайту: