 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки. землю, так и на постройку, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строительство
землю, так и на постройку, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строительство. Думается, приобретение земли на праве застройки способно будет в первую очередь удовлетворить жилищные потребности формирующегося сегодня в России «среднего» класса.
Юридические предпосылки возвращения права застройки в лоно семьи iura in re aliena очевидны. Во-первых, сама история российской цивилистики свидетельствует в пользу этого. И принятый в 1912 г. Закон о праве застройки, и особенно существование аналогичного правового института в советском гражданском праве с 1922 по 1949 г. (ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.) позволяют с уверенностью утверждать, что право застройки - органичный элемент российской системы ограниченных вещных прав.
За период существования права застройки накоплен немалый опыт его практического применения, который позволит избежать повторения некоторых ошибок в правовом регулировании этого института в будущем. Например, совершенно ясно, что в случае восстановления института застройки в российском законодательстве необходимо будет предусмотреть не только публичный, но и частноправовой (договорный) порядок установления права застройки, а также ясно решить вопрос о титуле застройщика в отношении возведенного им на участке строения.
Во-вторых, именно сегодня возврат права застройки в систему iura in re может пройти наиболее безболезненно. Дело в том, что институт вещных прав на землю в российском праве в настоящее время еще окончательно не сформировался (гл. 17 Гражданского кодекса РФ не вступила в силу, а новый Земельный кодекс РФ до сих пор не принят). Следовательно, в настоящий момент легче всего внести изменения в упомянутую главу ГК РФ, а также дополнить соответствующими нормами проект ЗК с тем, чтобы перечисленные законодательные акты сразу были приняты в редакции, включающей в себя не только пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, но и право застройки чужой земли как самостоятельное ограниченное вещное право.
Полагаем, что необходимо внести следующие изменения в гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации:
во-первых, дополнить ст. 263 ГК РФ пунктами третьим, четвертым и пятым:
«3. Собственник земельного участка вправе предоставить его под застройку другому лицу по договору за вознаграждение.
3. Право застройки в современном российском гражданском праве
Право застройки устанавливается по соглашению сторон на срок не менее... лет1 или бессрочно.
4. Договор о застройке земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора о застройке земельного участка влечет его недействительность.
5. Право застройки земельного участка подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация права застройки проводится на основании заявления лица, в пользу которого установлено право застройки, при наличии у него договора о застройке.
Право застройки вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
во-вторых, включить в Гражданский кодекс ст. 263 и 263 в следующей редакции:
«Статья 263. Права и обязанности застройщика.
1. Застройщик владеет и пользуется строением на чужой земле; принадлежащее ему право застройки переходит по наследству, отчуждается, может быть заложено и обременено сервитутами без согласия собственника земли.
2. Право застройки распространяется и на такую часть предоставленного по договору участка, которая хотя и не предназначена под строение, но должна служить для обслуживания самой постройки.
3. Застройщик вправе для возведения и хозяйственного обслуживания строения использовать находящиеся на участке строительные материалы, а также пользоваться источниками воды для собственных нужд.
4. Застройщик несет публичные повинности, лежащие на земельном участке.
5. Застройщик обязан уплачивать вознаграждение за пользование участком собственнику земли, размер и сроки внесения которого определяются в договоре.
6. Застройщик не пользуется правом выкупа в собственность предоставленного ему земельного участка, если иное не установлено договором.
1 В любом случае минимальный срок договора о застройке должен превышать максимальный срок для аренды недвижимости, если последний будет установлен в порядке, предусмотренном в ч. 1 п. 3 ст. 610 ГК РФ. В проекте же ЗК РФ (п. 3 ст. 50) предельный срок аренды земельного участка, например, равен пятидесяти годам. 163
Глава HI. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки
7. Застройщик обязан возвести на полученной земле строение в срок, установленный договором, с соблюдением строительных норм и правил и иных условий, предусмотренных соглашением сторон.
8. Право собственности на возведенные постройки приобретает собственник земельного участка».
Следует заметить, что застройщик вправе отчуждать другим лицам не само отдельно взятое здание на чужой земле, а ограниченное вещное право, размер вознаграждения за уступку которого, несомненно, будет зависеть от стоимости строений и сооружений, находящихся на участке. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что к отношениям застройки нельзя будет применить положение, установленное в ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 52 ГК РФ, так как в предлагаемой нами редакции института застройки исключается возможность несовпадения в одном лице права собственности на землю и на возведенные на ней по договору о застройке строения.
«Статья 263. Основания прекращения права застройки.
Право застройки прекращается:
1) по соглашению сторон;
2) истечением срока, если право застройки было установлено на срок;
3) наступлением отменительного условия, предусмотренного сторонами договора;
4) совпадением в одном лице права застройки с правом собственности на земельный участок;
5) по требованию собственника, если застройщик не исполняет обязанности, установленные в пунктах 4, 5, 7 статьи 263;
6) по иным основаниям, предусмотренным в договоре.
При прекращении права застройки соглашением сторон или в силу пунктов 2, 3 настоящей статьи собственник земли обязан компенсировать застройщику средства, затраченные на строительство предусмотренных договором зданий и сооружений.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права застройки, которое сохраняет свою силу и для нового собственника земли».
Поиск по сайту: