 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфициядо права застройки
все же возникала, и в случае ее нарушения собственник мог предъявить ему иск о возмещении вреда1, но действительность самой сделки по передаче права он оспорить не мог. Естественно, на нового приобретателя личные обязательства прежнего владельца не переходили.
Если договор об установлении права застройки облагался только гербовыми сборами, то отчуждение права - как добровольное, так и с торгов - совершалось в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества. Поэтому при утверждении акта о приобретении застройки взимались еще и крепостные пошлины (при добровольном возмездном отчуждении в размере 4% вознаграждения, получаемого застройщиком, а при продаже с публичных торгов - 4% сверх суммы, предложенной покупателем этого права, согласно ст, 1162 Устава гражданского судопроизводства).
Наследуемость права застройки означала, что оно не прекращалось смертью первого приобретателя, а переходило по наследству к другим лицам. Соглашение сторон об отмене наследуемости застройки являлось ничтожным. В случае же личного обязательства застройщика, ограничивающего его правомочие распоряжаться своим правом mortis causa (обещание не составлять завещания или не упоминать в нем определенных лиц), последствия неисполнения были аналогичны ущемлению отчуждаемости застройки, т.е. собственник участка имел только личный иск против строителя, но не мог оспорить прав третьих лиц (наследников застройщика).
Само наследование права застройки осуществлялось по правилам, предусмотренным для недвижимого имущества (поэтому при наследовании по закону переживший супруг получал из него не четверть, а седьмую часть).
4. Право застройки носит возмездный характер (ст. 13 Закона от 23 июня 1912 г.). Следовательно, нельзя установить это право дарением или пожертвованием.
Закон, однако, не указывает цели возмездности застройки. Поэтому возникает вопрос, будет ли действительна застройка, если вознаграждение, выплачиваемое собственнику земли, носит символический характер (например, 3 руб. в год). Формально такое соглашение отвечает всем требованиям ст. 13, а значит, явная несоразмерность вознаграждения сама по себе не влечет недействительности договора о застройке, если только не будет доказано, что совершенная сделка является притворной, имеющей целью прикрыть другую сделку (дарение, например), которую стороны в действительности хотели заключить. В этом случае оба договора будут
______ 2. Право застройки в русском Дореволюционпом праве
ничтожными (притворный как незаконный вообще, а прикрываемый как невозможный для установления отношений застройки).
Вознаграждение в пользу хозяина земли в форме личных услуг строителя не допускалось под страхом недействительности всей сделки (ст. 14 Закона от 23 июня 1912 г.). Такой запрет имел целью воспрепятст-. вовать установлению личной зависимости застройщиков от землевладельцев, тем более что соглашение с таким условием являлось бы договором личного найма1, т.е. чисто обязательственным правоотношением. К тому же в случае отчуждения застройки с личной обязанностью возникала проблема с правопреемством, поскольку на нового приобретателя обременения такого рода перейти не могли. Не допускалось также установление вознаграждения в виде обязанности застройщика быть поверенным собственника земли или исполнить подряд в пользу последнего, так как упомянутые обязательства носили характер личных услуг землевладельцу. Сделка являлась ничтожной и в случаях, когда плата предусматривалась одновременно и в законной форме, и в виде личной услуги.
Условие о размере платы (согласно ст. 13) не могло быть изменено в одностороннем порядке, если иное не было предусмотрено соглашением сторон, которые могли установить в договоре о застройке возможность 'увеличения или уменьшения вознаграждения либо по истечении определенных -промежутков времени (скажем, с тем чтобы размер платы соответствовал экономическим условиям будущего времени), либо в случае наступления точно определенного события (например, плата увеличивалась при проведении через участок ранее проектируемой железной дороги и уменьшалась, если проект был заморожен). Кроме того, в акт о застройке можно было включить оговорку, позволявшую при наличии вышеупомянутых оснований заменить периодическое взыскание solarium'a единовременным взносом. Случайное уничтожение или повреждение строения не являлось (подобно римскому суперфицию) поводом для сбавки платы за застройку, если контрагенты не предусмотрели в договоре иного. Это объяснялось следующими причинами: во-первых, в аналогичном случае remissio mersedis не допускалась действующим гражданским законодательством даже в отношении краткосрочного имущественного найма; во-вторых, обычное вознаграждение за право застройки было меньше средней арендной платы за использование равновеликого участка в рамках найма, к тому же строитель вполне мог застраховать здание на случай гибели или ухудшения2.
' См.: Шершенееич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. M, 1914. С. 413.
1 См.: Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. СПб., 1913. С. 70.
2 См.: Виленкин М.В., ВыдринА.С. Закон о праве застройки. С. 51.
Поиск по сайту: