 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Установление права застройки
Право застройки возникало только из договора (ст. 1, 2 и 26 Закона о праве застройки от 23 июня 1912 г.) между собственником земли и застройщиком. Соглашение между сторонами требовало не только простой письменной формы, но и последующей регистрации крепостным порядком, заключавшейся в утверждении договора старшим нотариусом и одновременным открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел. Только с этого момента договор считался заключенным, а несоблюдение установленного порядка оформления влекло ничтожность совершаемой сделки'.
Содержание договора о застройке составляли следующие элементы (ст. 26 Закона от 23 июня 1912 г.):
1) обязательство застройщика произвести в установленный срок постройки; 2) определение размеров и сроков вознаграждения собственника; 3) срок действия права застройки; 4) дополнительные условия, предусмотренные сторонами, если они не противоречат существу данного ius in re (например, право хозяина участка на преимущественную покупку в случае добровольного отчуждения права застройщиком).
Сторонами договора являлись собственник земли и застройщик. Право застройки не мог установить ни пожизненный владелец, ни другой субъект ограниченного вещного права на участок. Сам собственник мог отдать под строительство землю, ранее обремененную залогом или запрещением (ст. 12 Закона). Но если это происходило без согласия залогодержателей и лиц, в пользу которых наложено запрещение, то для них право застройки было необязательным. Поэтому в случае просрочки закладной кредитор мог вступить во временное владение и устранить застройщика от пользования землей (ст. 1129 Устава гражданского судопроизводства).
Право распоряжения собственника земли зависело от того, к какой категории земель относится участок, обременяемый застройкой. Если право устанавливалось на земле, находящейся в личной собственности, то закон никак не стеснял собственника. В противном случае действовал порядок, предусмотренный ст. 7, 8, 10 Закона от 23 июня 1912 г. Например, при отчуждении под застройку надельных земель, принадлежащих обществам сельских обывателей, требовались решение схода, принятое не
1 См.: Гопхбарг А.Г. Закон о праве застройки. С. 72.
1 См.: Синайский В.И. Русское гражданское право, Вып. 1: Общая часть и вещное право. С. 269.
Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
менее чем двумя третями присутствующих, а также последующее утверждение постановления земским начальником (п. 1 ст. 7 Закона).
В отношении земли, состоявшей под управлением опекуна (ст. 11 Закона от 23 июня 1912 г.), для установления права застройки требовалось разрешение Правительствующего Сената. С целью его получения опекун должен был обратиться в Дворянскую опеку или Сиротский суд, которые сообщали об этом губернатору, а уже последний вносил дело в Сенат со своим заключением. В случае утверждения акта без соответствующего разрешения сделка признавалась недействительной. Застройка оставалась в силе и по прекращении опеки. Лица, состоявшие под попечительством, вправе были устанавливать право застройки обычным путем (но, конечно, с согласия попечителя).
Право застройки устанавливалось только в пользу лиц, имеющих право приобретения недвижимости в данной местности (ст. 5 Закона от 23 июня 1912 г.). Если в отношении надельной земли застройка могла быть установлена в пользу лиц всех сословий (ст. 6 Закона), то для всех других земель применялись ограничения, предусмотренные ст. 5. Так, иностранцы не могли стать застройщиками в десяти Западных губерниях Российской империи. В случае приобретения такого права иностранцы были обязаны передать его в течении трех лет в пользу русских подданных.
Застройка не могла возникнуть посредством давности, легата или судебного решения (в отличие от суперфиция).
Поиск по сайту: