 |
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомДругоеЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
Загальні положення про купівлю-продаж
За умов ринкової економіки договір купівлі-продажу стає одним із найпоширеніших типів договорів, що використовується у товарному обороті і як родове поняття охоплює всі види зобов'язань щодо відчуження майна у власність на визначено-еквівалентній основі. Такі раніш самостійні договірні типи, як поставка, контрактація сільськогосподарської продукції, постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу, міна почали розумітися як види договору купівлі-продажу.
Між тим перелік видів договору купівлі-продажу не можна визнати вичерпним. Новий ЦК не виділяє як самостійний вид цього договору купівлю-продаж нерухомості1, а лише встановлює для укладення таких договорів спеціальну форму (ст. 657), роблячи посилання на те, що особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом (ч. 5 ст. 656). Незважаючи на це, вважаємо, що нотаріальне посвідчення та державна реєстрація право-чинів з нерухомістю, реєстрація прав на нерухомість (ч. 2 ст. 182 ЦК) пов'язані саме з особливостями предмета цих договорів, адже таким поняттям, як нерухомість, охоплюються і земельні ділянки, і житлові будинки, і квартири, і дачі, і садові будинки, і гаражі, і підприємства як єдині майнові комплекси, й інше нерухоме майно. Саме предмет договору стає тією специфічною ознакою, що впливає на необхідність спеціального правового регулювання купівлі-продажу окремих її видів2. З огляду на це вважається непослідовною позиція законодавця, коли він встановлює спеціальне регулювання для окремих об'єктів нерухомості при їх передачі, наприклад, у найм (оренду) (§ 3, § 4 гл. 58 ЦК; гл. 59 ЦК) і не робить цього для їх купівлі-продажу. Між тим аналіз правил посвідчення правочинів про відчуження нерухомості, які містять Закон України <dlpo нотаріат»3, Інструкція про
1 Як це робить, наприклад, законодавець РФ (§ 7 глави ЗО ЦКРФ).
2 Вказану точку зору поділяють окремі правники. див.-. Бойко О. О. Цивільне право
України. Підруч.: У 2 кн. / О. В. Дзера (кер. авт. кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгертта ін.;
За ред. О.В. Дзери, Н. С. Кузнецової - 2-е вид., допов. і перероб. - К.-. Юрінком Інтер,
2004.-KH.2.-C.45).
3 ВВР України. - 1993 - № 39. - Ст. 38; 1998. - № 35. - Ст. 241; 2000. - № 32. -
Ст. 257; 2000. - № 50. (На сьогодні діє в ред. від 18 листопада 2003 р.).
110
Розділ DC
ЗОБОВ 'ЯЗА ННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ _______ 111
порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (від 3 березня 2004 р.) (далі - Інструкція), зайвий раз свідчить про те, що існують певні відмінності стосовно укладення договорів купівлі-продажу нерухомості (форма, державна реєстрація, індивідуалізація об'єктів нерухомості, визначення ціни, особливий порядок передачі покупцеві тощо).
Правове регулювання договору купівлі-продажу здійснюється, перш за все, гл. 54 ЦК (статті 655-716), яка належить до тих глав ЦК, що містять параграф, присвячений загальним положенням про договір купівлі-продажу (§ 1), які рівною мірою поширюються на всі види даного договору, і поряд з тим - параграфи, присвячені окремим його видам: роздрібній купівлі-продажу (§ 2), включаючи такі її форми, як продаж товару за зразками, з використанням автоматів тощо; поставці (§ 3); контрактації сільськогосподарської продукції (§ 4); постачанню енергетичними на іншими ресурсами через приєднану мережу (§ 5) та міні (§ 6). При цьому загальні положення діють тільки тоді, коли спеціальні, що розміщені у відповідному параграфі даної глави, не містять іншого регулювання. Зокрема, ч. 2 ст. 712 ЦК вказує, що до договору поставки застосовуються загальні положення про купівлю- продаж, якщо інше не встановлено договором, законом (наприклад, Законом України «Про поставку продукції для державних потреб» від 22 грудня 1995 p.).
У ряді випадків ЦК допускає можливість субсидіарного застосування до окремих видів договору купівлі-продажу правил, які регулюють окремі види договору купівлі-продажу. Так, до договору контрактації застосовуються не тільки загальні положення про купівлю-продаж, а й положення про договір поставки, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 713 ЦК). Таке саме правило встановлене і до договору постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу (ч. 2 ст. 714 ЦК), а також до договору міни (ст. 716 ЦК). Але це не свідчить, як слушно зазначав В. В. Віт-рянський, про появу поряд з видами договору купівлі продажу ще й його підвидів, бо це лише прийом законодавчої техніки1.
Поряд з ЦК значну роль у регулюванні відносин купівлі-продажу відіграють спеціальні закони й інші нормативно-правові акти. Деякі з них поширюються на всі види договору купівлі-продажу, зокрема Закон України «Про захист прав споживачів», інші ж - лише на окремі їх види2.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст, 655 ЦК).
1 Див.: Гражданское право: В 2 т. - Том П; Полутом 1: Учеб. / Отв. ред. проф.
Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд-во БЕК, 2000. - С. 206.
2 Доклад, про це див. наступні параграфи даної глави підручника.
Виходячи з цього визначення, договір купівлі-продажу має наступні родові ознаки: по-перше, він спрямований на передачу майна у власність; по-друге, передача майна здійснюється на визначено-екві-валентній основі; по-третє, це оплатний договір, в якому зустрічне надання відбувається, як правило, в грошовій формі, за винятком договору міни, де застосовується товарна форма. Між тим і в договорі міни може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості (ч. З ст. 715 ЦК).
Договір купівлі-продажу може бути як реальним, так і консенсу-альним, оплатним, двосторонньовзаємним (сіналагматичним) (від гр. synallagma - взаємовідносини).
Договір купівлі-продажу вважається консесуальним тоді, коли сторони досягли узгодження між собою стосовно певних умов, і продавець зобов'язується передати покупцеві товар у строк, встановлений договором, а якщо зміст договору не дає можливості визначити цей строк - відповідно до положень ст. 530 ЦК1 (ст. 663 ЦК).
Реальним договір вважають тоді, коли передача майна (товару) продавцем покупцеві слугує передумовою укладення цього договору. Оплатним договір купівлі-продажу вважають тому, що майновому наданню продавця відповідає зустрічне грошове задоволення за отриманий товар з боку покупця.
Двосторонньовзаємним договір вважається тому, що і у покупця, і у продавця є права та обов'язки, причому праву однієї сторони кореспондує обов'язок іншої і, навпаки.
Головною родовою ознакою договору купівлі-продажу є перехід відчужуваного майна (товару) у власність покупця, Між тим ця ознака є характерною і для інших типів договорів, за допомогою яких опосередковується оборот майна (товару), зокрема для договорів дарування, позики, довічного утримання (догляду), ренти, спадкового договору.
Так, договір дарування передбачає передачу майна (дарунка) від однієї особи у власність іншій особі, але така передача здійснюється безоплатно. Встановлення обов'язку обдарованого вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру не є договором дарування (ч. 2 ст. 717 ЦК).
За договором позики відбувається передача позикодавцем у власність позичальникові грошових коштів або інших речей, визначених родовими ознаками (ст. 1046 ЦК). Але на відміну від договору купівлі-продажу в цьому договорі переслідується зовсім інша економічна мета - позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей, того ж роду та такої ж якості.
1 Доклад, див. § 3 глави 31 цього підручника.
112 _______________________________________________________ Розділ IX
За договором довічного утримання (догляду) відчужувач передає набувачеві у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно чи рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувачу утримання та (або) догляд (ст. 744 ЦК). Безумовно, за своєю правовою метою цей договір ніби наближається до договору купівлі-продажу. Між тим економічні форми цих договорів зовсім різні. Якщо при купівлі-продажу - це товар-гроші = гроші-товар, то при договорі довічного утримання (догляді) - товар = матеріальні блага. При цьому між відчужувачем і набувачем виникають особисті довірчі відносини. І хоча до набувача переходить право власності на певне майно, сутність цього договору зовсім в іншому, бо відчужувач, перш за все, переслідує мету отримати догляд, якого він потребує, а тому і відчуження майна викликано саме цією метою.
За договором ренти одержувач рента передає платникові ренти у власність майно, а платник рента взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту в формі певної грошової суми або в іншій формі (ч. 1 ст. 731 ЦК). Відмінність цього договору від договору купівлі-продажу полягає в тому, що розмір ренти не знаходиться в жорсткій залежності від вартості переданого у власність майна, а самі виплати можуть здійснюватися не тільки в грошовій, а й у іншій формі, зокрема в натуральній.
З наведеного випливає, що договір купівлі-продажу відрізняється від договорів, які також опосередковують перехід права власності на майно від однієї особи до іншої, оплатною основою такого переходу у вигляді грошової суми, предметом, суб 'єктним складом.
Сторони договору. Сторонами в договорі купівлі-продажу є продавець і покупець. Ними можуть бути як фізичні особи, включаючи фізичних осіб-підприємців, так і юридичні особи, а також інші учасники цивільних відносин згідно зі ст. 2 ЦК. Між тим можливість участі суб'єктів у окремих видах купівлі-продажу може бути обмежена, виходячи або з природи самого виду договору купівлі-продажу, або з особливостей правового статусу самого суб'єкта. Зокрема, продавцем у договорі роздрібної купівлі-продажу може бути тільки суб'єкт підприємницької діяльності, а покупцем, як правило, фізична особа з урахуванням обсягу її цивільної дієздатності. Що ж стосується договору поставки, то в ньому і продавцем (постачальником), і покупцем можуть бути тільки суб'єкти підприємницької діяльності.
Слід зазначити, що продавцем нерухомого майна, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, є його власник, що обов'язково підтверджується відповідними документами. Зокрема, право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди може бути підтверджено нотаріально посвідченими договорами: купівлі-продажу,
ЗОБОВ 'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ _______ 113
пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав; рішенням суду, яким, наприклад, визначається право власності за особою, яка самочинно збудувала нерухоме майно (ч. З ст. 376 ЦК); договором про виділення частки (долі); договором управління майном; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах) тощо (п. 62 Інструкції).
Право продажу товару, як правило, належить власникові товару (ст. 658 ЦК). Між тим у випадках, встановлених законом, право на відчуження майна може мати й інша особа. До таких випадків відносять: примусовий продаж товару1; продаж товарів особою, яка має певні повноваження від власника майна на укладення договору купівлі-продажу, зокрема продаж товарів комісіонером, повіреним, управителем за договором управління майном; продаж товарів третьою особою без згоди власника у випадках, встановлених законом2 (наприклад, таке право передбачено абз. 2 ч. З ст. 337 ЦК; ч. 5 ст. 853 ЦК; ч. 4 ст. 972 ЦК тощо). Привертає увагу, що відповідно до ч. 2 ст. 690 ЦК таке право надане і покупцю (одержувачу), якщо він відмовився від прийняття товару, переданого продавцем, повідомив останнього про це, а той не розпорядився товаром у розумний строк. У всіх цих випадках покупець набуває права власності, якщо власник не має права вимагати йог© повернення (ст. 658 ЦК).
Предметом договору купівлі-продажу може бути:
- товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде
створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому3 за умо
ви, що продавець стане власником цього товару на момент його пере
дачі покупцеві;
-майнові права4. В цьому випадку до договору застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру даних прав;
- право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До та
кого договору застосовуються положення про відступлення права ви-
1 Див.-. Закон України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р. // ВВР
України. - 1999. -№ 24. - Ст. 207 (зі змінами і допов.); Положення про порядок прове
дення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затверджено поста
новою КМУ від 22 грудня 1997 р. (зі змінами // Офіційний вісник України. - 1998. -
№ 33. - Ст.1239); Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого майна, що пере
ходить у власність держави, і розпорядження ним, затверджено постановою КМУ від 25
серпня 1998 р. // Офіційний вісник України. - 1998. -№ 34. Ст. 1280 тощо.
2 В даному випадку не йдеться про примусове відчуження майна.
3 Можливість продажу майбутнього врожаю, ненародженої худоби була відома ще
римському праву (див.: Підопригора О. А., Харитонов Є. О. Римське право. - К.: Юрін-
ком Інтер. 2003. - С 389-390).
4 Можливість продажу майнових прав також передбачалась римським правом
(див.-. Підопригора О. А., Харитонов Є. О. Вказ. праця.
Розділ IX
ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗК У З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ
моги, якщо інше не встановлено договором або законом (чч. 1, 2, З ст. 656 ЦК)1.
Аналіз новел щодо включення в предмет договору майнових прав і прав вимоги, а також наукової літератури з цього питання дає можливість дійти висновку, що це навряд чи зніме проблему, яка завжди була і залишається дискусійною в науковій літературі2. На сьогодні існує декілька точок зору стосовно цієї проблеми, які умовно можна поділити на негативні й позитивні. Одні правники допускають можливість застосування до продажу майнових прав положень інституту купівлі-продажу, хоча й вказують на різну спрямованість цих відносин3, інші ж взагалі, виходячи з того, що майнові права не можуть бути об'єктом права власності, вказують на сумнівність такого підходу4, вважаючи його юридично некоректним5. На наш погляд, слушні, як це не парадоксально, обидві точки зору. Безумовно, майнові права не можуть бути об'єктом права власності, бо правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Між тим майнові права розподіляються між правом власності і зобов'язальним правом, що зумовлюється функціями, які виконує цивільне право: статичною (розподільчою) і динамічною. Тому особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право, включаючи й «право на право», іншій особі, крім випадків, встановлених законом (ч. 4 ст. 12 ЦК). Інша справа, що, як вірно зазначав Г. Ф. Шершене-вич, купівля-продаж майнових прав втрачає свої відмінні риси, злившись з відступленням прав за зобов'язанням, а з точки зору точного
1 Слід зазначити, що існус й інша їочка зору стосовно предмета договору купівлі-
продажу. Зокрема, В. В. Вітрянський вважає, що предметом цього договору с дії про
давця щодо передачі товару у власність покупця і, відповідно, дії покупця стосовно
прийняття даного товару (див.: Брагинский М. И., Вшпрянский В. В. Договорное пра
во. - Кн. 2: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - С 22); М. І. Брагин-
ський вважає, що у правовідносин, які випливають з договору купівлі-продажу, с два
типи об'єктів: дії зобов'язаної особи та річ, яка в результаті такої дії повинна бути пере
дана (див.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. -
М., 1997.-С. 224).
2 Див., напр.: Гримм Д. Д. К учению об объектах прав // Вестник права. - 1905. -
№ 8; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. -Тула: Автограф, 2001. - С. 414; Ме-
йер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х частях. - М.: Статут, 2000. - С. 577;
Туктаров Ю. £. Имущественные права как объекты гражданско-правового оборота //
Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. - Вып. 6 / Под ред. О. Ю. Ши
лохвоста. - М.: Издательство НОРМА, 2003. - С. 101-136; Романец Ю В Система
договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001. - С. 259; Белов В А. Граж
данское право: Общая и Особенная части: Учеб. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. -
С. 199 тощо.
3 Див.: Романец Ю. В. Вказ. праця. - С. 259; Гражданское право: В 2 т. - Том II; По
лутом 1: Учеб. / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:
Издательство БЕК, 2000. - С. 208.
4 Див.: Белов В. А. Вказ. праця. - С. 199.
5 Див.: Цивільне право України: У 2 кн. / О. В. Дзера (кер. авт. кол.), Д. В. Боброва,
А. С. Довгерт та ін.; За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнецової. - 2-е вид., допов. і перероб. -
К.: Юрінком Інтер, 2004. - Кн. 2. - С. 14.
поняття, пов'язаного з відомими наслідками, стає невизначеним поняттям, що дає мало переваг1. Тому було б правильнішим вказати, що правила § 1 глави 54 ЦК застосовуються до правочинів відступлення майнових прав на відплатній основі, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав2.
Звертає на себе увагу те, що законодавець використовує для визначення предмета договору терміни «майно» та «товар» як тотожні поняття, підкреслюючи, таким чином, що предметом договору може бути і будь-яка окрема річ, і сукупність речей, і майнові права (ст.190 ЦК), за певними винятками, котрі стосуються майна, вилученого з цивільного обороту, майна, перебування якого у цивільному обороті обмежене, а також майна, що може належати лише певним учасникам обороту (ст. 178 ЦК). Види товарів, вилучених з обороту, товарів, які можуть належати лише певним учасникам обороту, або обмежено об-оротоздатних товарів, встановлюються законом3.
Повертаючись до питання про виокремлення такого виду договору як купівля-продаж нерухомості, слід зазначити, що це пов'язано, перш за все, з такими властивостями нерухомого майна як його неподільність (ч. 2 ст. 183 ЦК), неспоокивність (ч. 2 ст. 185 ЦК), складність (ст. 188 ЦК), визначення індивідуальними ознаками, що спричинює його незамінність (ч. 1 ст. 184 ЦК). Ці властивості, з одного боку, формують певні особливості укладення договору купівлі-продажу даного об'єкта цивільного обороту, а, з другого - викликають заперечення закріплення можливості вчинення договорів купівлі-продажу нерухомості на товарних біржах4, бо правочини визнаються біржовими, якщо вони вчинені стосовно біржового товару, тобто товарів масового вжитку, якісно однорідних (взаємозамінних), які піддаються стандартизації. Нерухоме ж майно не є замінним.
Нерухоме майно, яке стає предметом договору купівлі-продажу, як і при укладенні договору найму (оренди), повинно бути певним чином індивідуалізоване. Наприклад, при відчуженні житлового будинку, садиби продавець повинен пред'явити витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно5, а в сільській місцевості - довідку
1 Див. Його: Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М., 1995,
С. 317.
2 Таку точку зору поділяють й інші правники. (див.: Белов В. А. Вказ. праця. - С 199).
3 Див.: Постанову Верховної Ради України «Про право власності на окремі види
майна» від 17 червня 1991 р. (з наступ, змінами та допов.) і затверджені нею Перелік ви
дів майна, що не може перебувати у власності громадян, громадських об'єднань,
міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав на території України, та
Спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна (до
даток № 1, додаток № 2) // ВВР України. - 1992. - № 35. - Ст. 517.
4 Див. Закон України «Про товарну біржу»//ВВР України.-1992.-№ Ю.-Ст. 139.
5 Див.: Наказ Міністерства юстиції України від 20 вересня 2002 р. № 84/5 «Про на
дання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про
право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» // Офіційний вісник Украї
ни. - 2002. -№ 40. - Ст. 1881.
116
Розділ IX
ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ
117
відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна. Це дає можливість вказати в договорі найменування нерухомості, визначити її місцезнаходження або на відповідній земельній ділянці, або у складі іншого нерухомого майна. Визначення місцезнаходження нерухомості є важливим, бо відповідно до Закону України «Про нотаріат» (ст. 55) та п. 60 Інструкції посвідчення договорів про відчуження нерухомості проводиться за місцезнаходженням вказаного майна.
З витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно (довідки) простежуються відповідні, конструктивні та інші зміни, що відбувалися з цим майном (здійснення, наприклад, перебудови чи прибудови житлового будинку, переобладнання нежилого приміщення у жиле і, навпаки, зведення господарських, побутових будівель та споруд, а також як це зведення відбувалося - за дозволом чи без відповідного дозволу тощо). У певних випадках, коли, наприклад, відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову житлового будинку, коли він збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус повинен відмовити в посвідченні відповідного договору.
При придбанні житлового будинку, будівлі або споруди до покупця переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо в договорі розмір земельної ділянки не визначений, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину ділянки, необхідної для її обслуговування.
Якщо вказані об'єкти відчуження розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то до покупця переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для її обслуговування (ст. 377 ЦК).
Нерухомістю визнається і підприємство як єдиний майновий комплекс (ч. 1 ст. 191 ЦК). Згідно з ч. 4 ст. 191 ЦК підприємство або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу. Причому такий договір слід розглядати як різновид договору купівлі-продажу нерухомості саме за своїм предметом, бо підприємство - це не лише єдиний майновий комплекс, а комплекс, який використовується для здійснення підприємницької діяльності і включає в себе не тільки усі види майна, призначені для його діяльності, і які можуть передаватися у власність - земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, а й виключні права, зокрема право на торговельну марку або інше позначення, зобов'язальні права, а також інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Саме як таке підприємство визнається нерухомістю. Це певним чином відбивається на специфічності відносин з купівлі-продажу даного виду нерухомості.
Купівля-продаж підприємств стала широко застосовуватися на
практиці, починаючи ще з часів приватизації державного майна. Закон України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 р. під приватизацією розумів відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, яке належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб, котрі можуть бути покупцями відповідно до цього Закону. Характерною особливістю договорів купівлі-продажу підприємств було те, що підприємство не ліквідувалося, а переходило у власність покупця, водночас будучи і суб'єктом, і об'єктом права. Виходячи з того, що купівля-продаж у процесі приватизації- це особливий вид правочинів, правове регулювання їх відбувалося і на сьогодні відбувається на підставі законодавства про приватизацію. Між тим, якщо купівля-продаж підприємства або його частини відбувається, наприклад, між суб'єктами права приватної власності, навряд чи виправданим є застосування цього законодавства.
Істотні умови договору купівлі-продажу. Відповідно до законодавства істотними умовами будь-якого договору є умови про предмет; умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду; а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнута згода (ст. 638 ЦК).
Для договору купівлі-продажу істотною умовою завжди є предмет (його найменування) та кількість товару1. Так, продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу (ст. 662 ЦК), у кількості, що встановлена у договорі, у відповідних одиницях виміру або грошовому вираженні. При продажу товарів декількох найменувань у договорі визначається кількість кожного найменування.
Сторони можуть у договорі встановити не саму кількість товару, а порядок визначення цієї кількості (ст. 669 ЦК), що є характерним, зокрема, для договорів постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу, в яких покупцем виступає фізична особа.
ЦК встановлює правові наслідки порушення умови договору щодо кількості товару, які різняться залежно від порушень, що допустили продавець або покупець (ст. 670 ЦК). Хоча вказана стаття не містить посилань на положення ст. 688 ЦК, вважаємо, що вони взаємопов'язані, бо і у ст. 688 ЦК мова йде про порушення умов договору купівлі-продажу стосовно кількості товару.
Якщо продавець передасть покупцеві меншу кількість товару, покупець має право вибору: або вимагати передання кількості товару, якої не вистачає; або відмовитися від переданого товару та його оплати, а якщо він оплачений - вимагати повернення сплаченої за нього грошової суми. Вбачається, що хоча законодавець і не передбачив можливості для покупця в цьому випадку взагалі відмовитися від ви-
1 Між тим для таких видів договорів купівлі-продажу, як продаж підприємства, кількість не є істотною умовою.
118 _______________________________________________________ Розділ IX
конання договору, останній може скористатися таким правом. Крім цього, закон не забороняє йому прийняти частково виконане продавцем зобов'язання.
Якщо продавець передав покупцеві більшу кількість товару, ніж це передбачалось договором, покупець зобов'язаний попередити про вказане продавця. Якщо в розумний строк після одержаного повідомлення останній не розпорядиться товаром, покупець має право прийняти увесь товар, якщо інше не встановлено договором. При цьому він зобов'язаний оплатити додатково прийнятий товар за ціною, що встановлена для товару, прийнятого відповідно до договору, якщо інша ціна не передбачена за домовленістю сторін.
Вбачається, що норми ст. 679 ЦК не можуть бути застосовані до зобов'язань щодо поставки, що випливає з характеру триваючих відносин сторін цього договору (ч. 2 ст. 712 ЦК).
Такі вимоги до товару, що продається, як якість та ціна, хоча і є важливими, але не можуть вважатися істотними умовами цього договору1, якщо, безумовно, інше не передбачено самим договором або законом. Цей висновок можна зробити, проаналізувавши ч.І ст. 691 ЦК, яка встановлює: якщо ціна не встановлена у договорі і не може бути визначена, виходячи з його умов, застосовуються правила визначення ціни, що передбачені у ст. 632 ЦК. Між тим ціна товару є істотною умовою договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу. До істотних умов цього договору закон відніс також порядок, строки і розміри платежів (ч. 1 ст. 695 ЦК).
Законодавець встановлює правила визначення ціни товару залежно від різних обставин. Так, якщо ціну встановлено залежно від ваги товару, вона визначається за вагою нетто, якщо інше не передбачено договором (ч. 2 ст. 691 ЦК). Якщо ж договором передбачено, що ціна товару підлягає зміні залежно від показників, що зумовлюють її (собівартість, витрати тощо), але при цьому не визначено способу її перегляду, то ціна визначається виходячи із співвідношення цих показників на момент укладення і на момент передання товару (ч. З цієї ж статті ЦК), хоча актами цивільного законодавства може бути встановлено й інші правила або інше може випливати із суті самого зобов'язання.
За загальним правилом покупець зобов'язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару, хоча договором може бути передбачено розстрочення платежу (ч. 2 ст. 692 ЦК), попередня оплата товару (ст. 693 ЦК). Крім цього, як вже зазначалося, договором купів-
1 Деякі з правників, зокрема О. В. Дзера, І. М. Кучеренко, О. І. Сафончик, вважають, що ціна- істотна умова договору купівлі-продажу (див.: Цивільне право України: Підручник: Т. 2. / За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнецове!. - 2-е вид., допов. і перероб. - К.: Юрінком Інтер, 2004. -С. 17; Цивільне право України. Академічний курс: Підруч.: Т. 2. Особлива частина / За заг. ред. Я. М. Шевченко. - К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре»,2003. -С. 16; Цивільний кодекс України: Коментар. -Харків: ТОВ «Одісей», 2003. - С 485.
ЗОБОВ 'ЯЗАННЯ...УЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕЮ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ _______ 119
лі-продажу може бути передбачений продаж товарів у кредит з відстроченням або розстроченням платежу (ст. 694 ЦК). При укладенні такого договору товар продається в кредит за цінами, що діють на день продажу. Зміна ціни на товар, проданий в кредит, не є підставою для проведення перерахунку, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 694 ЦК).
Що ж стосується якості товару, то відповідно до правил ст. 673 ЦК продавець повинен: передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу; якщо умови щодо якості не встановлені договором, передати товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується; якщо ж покупець повідомив продавця про конкретну мету придбання товару, передати товар, придатний для використання відповідно до цієї мети; якщо товар продається за зразком або за описом, він має відповідати зразку або опису; якщо вимоги щодо якості встановлені законом - передати товар, який відповідає цим вимогам. При цьому закон дозволяє сторонам домовитися про передання товару підвищеної якості порівняно з вимогами, встановленими законом (ст. 673 ЦК).
Товар має відповідати вимогам якості в момент його передання покупцеві, якщо інше не передбачено договором. Договором або законом може бути встановлений строк, протягом якого продавець гарантує якість товару (гарантійний строк), котрий слід відрізняти від строку придатності товару. Зі спливом останнього товар вважається непридатним для використання за призначенням (ст. 677 ЦК). Правові наслідки передання товару неналежної якості передбачені в
ст. 678 ЦК.
До умов договору купівлі-продажу відносять також і асортимент товару, тобто перелік товарів певного найменування, які співвідносяться за видами, моделями, розмірами, кольорами або іншими ознаками.
Асортимент товару, за правилом, встановлюється відповідно до замовлення (оферти) покупця, Причому закон дозволяє сторонам або узгодити асортимент товару в договорі, або обумовити порядок визначення його сторонами. Якщо сторони досягли узгодження стосовно асортименту товару, продавець зобов'язаний передати покупцеві товар у такому асортименті.
Якщо договором асортимент товару не встановлений або асортимент не був визначений у порядку, передбаченому договором, але із суті зобов'язання випливає, що товар підлягає переданню в певному асортименті, продавець має право передати покупцеві товар в асортименті, виходячи з потреб покупця, які були відомі продавцеві на момент укладення договору, або відмовитися від договору.
У випадку порушення умови договору щодо асортименту товару настають правові наслідки, передбачені ст. 672 ЦК.
Форма договору. До договору купівлі-продажу, виходячи з того, що це двосторонній правочин, застосовуються загальні вимоги ЦК до
Поиск по сайту: