Цивільне право України», т. 2. користування нею іншій особі

•ЯЗАННЯ... У ЗВ 'ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 195

Розділ X

користування нею іншій особі. Як правило, така передача права здій­снюється шляхом укладення договору найму (оренди) земельної ділян­ки. Цей договір є одним із видів договору найму (оренди). Отже, на ньо­го поширюються загальні положення про найм (оренду), закріплені в § 1 глави 58 ЦК. Особливість об'єкта договору найму (оренди) земельної ділянки обумовлює його специфіку та особливості правового регулю­вання договірних відносин у цій сфері¹. Відносини, пов'язані з наймом (орендою) землі, регулюються, окрім ЦК, Земельним кодексом України (далі - ЗК), Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. у редакції Закону від 2 жовтня 2003 р. (далі - Закон «Про оренду землі»), іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийняти­ми відповідно до них.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зо­бов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановле­ний договором строк у володіння та користування за плату (cm. 792 ЦК).

Цей договір є двостороннім, взаємним, відплатним і консенсу-альним.

Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар). Законодавець не встановлює обмежень щодо суб'єктного складу сторін договору найму (оренди) земельної ділянки.

Наймодавцем (орендодавцем) може бути будь-який учасник ци­вільних правовідносин, який є власником земельної ділянки, або уповноважена ним особа. Отже, особи, яким земельні ділянки пере­дано у користування, не можуть бути орендодавцями землі. Суб'єкта­ми права власності на землю відповідно до ст. 80 ЗК є: фізичні та юридичні особи (на землі приватної власності); територіальні грома­ди, які реалізують своє право безпосередньо або через органи місце­вого самоврядування (на землі комунальної власності); держава, кот­ра реалізує це право через відповідні органи державної влади (на землі державної власності). Право власності на земельну ділянку по-свідчується державним актом (ст. 126 ЗК).

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комуналь­ній власності, є сільські, селищні, міські ради у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, які перебу­вають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повно­важень, передбачених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Авто-

¹ У цьому параграфі йдеться про найм (оренду) земельної ділянки після виділення її у натурі (на місцевості) й отримання державного акта на право власності на неї й не роз­глядаються питання найму (оренди) земельно! частки (паю). Оформлення державних на право власності на землю потребує переукладання договорів оренди земельної (паю) на договори найму (оренди) земельної ділянки.

номної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах пов­новажень, визначених законом¹.

Наймачем (орендарем) може виступати фізична або юридична особа. Орендарями земельних ділянок також можуть бути районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах повноважень, визначених законом; сільські, селищ­ні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Рес­публіки Крим у межах повноважень, передбачених законом. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам і юридичним осо­бам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юри­дичним особам, міжнародним об'єднанням та організаціям, а також іноземним державам.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власно­сті фізичних та юридичних осіб, комунальній або державній власно­сті. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї пра­вами (ст. 79 ЗК). Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, на водні об'єкти, ліси і ба­гаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також розповсюд­жується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Земельна ділянка може передаватися у найм (оренду) разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1 ст. 792 ЦК).

Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення такого договору не є обов'язковим, а здійснюється лише за бажанням сторін або на вимогу однієї з них.

Цей договір підлягає державній реєстрації (ст. 18 Закону «Про оренду землі»), що є офіційним визнанням і підтвердженням держа­вою факту виникнення або припинення права оренди земельних діля­нок. Отже, відповідно до ч. З ст. 640 ЦК договір найму (оренди) зе­мельної ділянки вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Порядок та органи, що здійснюють останню, визначені постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі». Згідно з цією постановою державна реєстрація зазначених до­говорів провадиться виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

¹ Правові засади розмежування земель державної та комунальної власності, що впливає на здатність органів державної влади та органів місцевого самоврядування ви­ступати наймодавцем (орендодавцем) земельної ділянки, визначаються Законом «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 5 лютого 2004 р.

7*

Розділ X

Невід'ємною частиною договору оренди є план або схема земель­ної ділянки, яка передається у найм (оренду); кадастровий план зе­мельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її викорис­танні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, пе­редбачених законом, зокрема, якщо земельна ділянка передається в оренду зі зміною її цільового призначення. Відсутність вказаних до­кументів може бути підставою для визнання договору недійсним.

У ст. 15 Закону «Про оренду землі» закріплений перелік істотних умов договору найму (оренди) земельної ділянки. До них належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове при­значення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збере­ження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділян­ки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділян­ки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сто­рін. Відсутність у договорі оренди земельної ділянки хоча б однієї із зазначених істотних умов є підставою не тільки для визнання його не­дійсним, а й для відмови у державній реєстрації договору.

За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови щодо використання земельної ділянки. При цьому, якщо за заявою однієї із сторін щодо таких умов не досягнуто згоди, договір оренди згідно зі ст. 638 ЦК вважатиметься неукладеним.

Строк дії договору оренди землі визначається за взаємною згодою сторін. Законодавець встановлює максимальний строк дії договору оренди у 50 років. Короткостроковою є оренда земельної ділянки не більше п'яти років, а довгостроковою - від 5 до 50 років.

Відповідно до ст. 33 Закону «Про оренду землі» орендар, який на­лежно виконував обов'язки відповідно до умов договору, після закін­чення строку його дії має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі, якщо орендар продовжує користувати­ся земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень (лист-повідомлення) орендо­давця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Використання землі в Україні є платним (ст. 2 Закону «Про плату

за землю» у ред. Закону від 19 грудня 1996 р.). За користування зе-

;юю ділянкою наймач (орендар) зобов'язаний сплачувати най-

ЗОБОВ •ЯЧАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 197

модавцю (орендодавцю) орендну плату¹, розмір, форма та строки внесення якої узгоджуються сторонами у договорі. Розмір орендної плати не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з ураху­ванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором орен­ди. Зміна орендної плати за землю може здійснюватися за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди встановлений договором роз­мір цієї плати вважається не зміненим.

Орендодавець як платник земельного податку в разі збільшення його розміру має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено договором. Орендар же має право вимагати зменшення орендної плати у разі погіршення стану земельної ділянки не з його вини. Орендна плата може бути визначена у різних формах, а саме - у грошовій, натуральній (зерном, цукром тощо) та відробіт­ковій (надання послуг орендодавцю з ремонту техніки, забезпечення транспортом тощо). Сторони у договорі можуть визначити орендну плату шляхом поєднання різних її форм. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

У договорі оренди повинні бути зазначені як приналежність зе­мельної ділянки до земель конкретної категорії, так і ціль її викорис­тання - будівництво, обслуговування будинків і споруд за їх фактич­ним знаходженням, ведення сільськогосподарського виробництва тощо.

У договорі оренди земельної ділянки обов'язково вказуються пра­ва третіх осіб на конкретну площу (за наявності таких), а також обме­ження у її використанні. Дана вимога продиктована положеннями розділу 16 ЗК «Право земельного сервітуту» та розділу 18 ЗК «Обме­ження прав на землю». Згідно зі ст. 98 ЗК право земельного сервіту­ту - це право власника або землекористувача на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельний кодекс не передбачає обов'язкового укладання договору земельного сервітуту під час укладання договору на оренду землі, проте якщо у договорі оренди земельної ділянки не передбачено умо­ви (один з видів права земельного сервітуту), то одна зі сторін може вимагати укладення договору сервітуту або внесення відповідних змін до договору оренди.

Основні права та обов'язки сторін договору найму (оренди) зе­мельної ділянки закріплені у статтях 24, 25 Закону «Про оренду зем­лі». Права та обов'язки сторін мають взаємний характер, тобто обо­в'язку однієї сторони кореспондує право другої. Чинне законодав­ство надає орендареві економічну самостійність, однак орендодавець наділений правами, що дають йому можливість контролювати процес

¹ Орендна плата за земельну ділянку є однією з форм плати за землю в Україні, яка справляється у двох формах: земельного податку та орендної плати.

198

Розділ X

•ЯЗАННЯ... У ЗВ ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 199

використання орендарем земельної ділянки і своєчасність внесення орендної плати.

Орендодавець зобов'язаний передати орендарю в користування земельну ділянку в стані, який відповідає умовам договору оренди, забезпечивши при цьому реалізацію прав третіх осіб щодо цієї ділян­ки; не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земель­ною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які у процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або при­звести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Орендар зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; використову­вати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасно вносити орендну плату за користування земель­ною ділянкою; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обме­ження (обтяження) у обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природ­но-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоров­чого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Орендар має право самостійно господарювати на землі з дотри­манням умов договору її оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробни­чі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багато­річні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орен­додавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар має право передати орендовану земельну ділянку або її частину в суборенду, якщо таке право передбачено договором орен­ди. У разі, якщо у договорі оренди суборенда земельної ділянки не встановлена, орендар повинен отримати письмову згоду на це орен­додавця. При цьому мовчання орендодавця (відсутність письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення) протягом одного місяця надає право орендарю укласти договір суборенди земельної ділянки або її частини. Враховуючи, що договір суборенди є похід­ним від основного договору оренди земельної ділянки, його умови не повинні суперечити умовам основного договору. Крім того, умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають визначати­ся у межах договору оренди земельної ділянки, зокрема, строк суб­оренди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки; у разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди укладається у письмовій формі та за згодою

сторін може посвідчуватися нотаріально. Обов'язковою є державна реєстрація договору суборенди земельної ділянки¹.

Основними засадами укладення договору найму (оренди) земель­ної ділянки, сторонами якого виступають фізичні або юридичні осо­би приватного права, є свобода договору та справедливість, добросо­вісність і розумність.

Поиск по сайту: